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居民购房意愿降低 不宜过早叫好

发布时间:2011年12月24日 02:01 | 进入复兴论坛 | 来源:京华时报 | 手机看视频


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  前天公布的央行2011年第四季度储户问卷调查报告显示,尽管受访居民对当前房价感受变化不大,但对未来物价上涨预期和房价上涨预期均出现大幅回落,房地产投资不再是居民投资首选。未来3个月内,有购房意愿的居民只有13.9%,逼近2008年第三季度的最低点13.2%。偏好“房地产投资”的居民为16.5%,较上季大幅下降7.1个百分点。

  居民购房意愿的明显改变,证明楼市调控确有成效。居民预期出现拐点,与力度不减的调控政策倾向合拍,对于已经遍布寒霜的楼市来说,必定产生影响。从开发商的资金来源讲,售房回款、银行融资和房产信托是主要渠道。相对而言,银行贷款和房产信托的从紧,政策容易掌控,体现调控意愿不是难事,而在刚性需求、投资需求支撑下的居民购房预期,则充满不确定性,并在一定条件下出现与调控意愿相反的态势。现在,居民购房意愿跌至低谷,减少了这种不确定性,也减少了调控成本。这基本保证了未来一段时间,比如未来3个月到6个月期间,楼市将持续低迷。

  但笔者认为,如果将楼市人气渐渐散去视作左右房市的定海神针,一定会出现误判。作为主观的、感性的而非客观的、理性的判断,预期本身的波动程度远比其稳定性要大。追涨杀跌是多数楼市消费或投资者唯一的行为依据,四季度抛弃楼市的选择,同样如此。各地楼市出现的价格松动现象,与房价“理性回归”的政策表述相配合,逐渐让人们相信,在未来,房价没有最低只有更低。但如果这种趋势真的形成并发展为极端情况,新的非理性就会出现。过去楼市地王频频出现、楼价非理性上涨、人们疯狂抢房的非理性,就会被无人愿意投资楼市、楼市衰退、供应量萎缩所代替。这种情况,并非调控的真正目的。

  特别要看到,比居民预期更能左右房市的是信贷。过去宽松的房地产信贷政策,是反周期调控的结果,意在刺激经济。现在严厉的房地产信贷政策,也是反周期调控的结果,意在管理通胀和调整结构。不用说货币政策从严厉重归宽松,即使是回归正常信贷,都会被市场理解为政策有变,从而立刻改变居民预期与楼市市况。

  政策稍微一动就可能刺激楼市非理性局面的形成,让居民预期对市场的参考价值大为降低。原因是多方面的,一方面,有行政手段参与并起到主要作用的调控手段,尽管效果明显,也能有效干预居民预期,但并不能完全真实地对应市场需求和变动。另一方面,居民投资渠道的匮乏,令楼市始终能保持对民间资金的吸引力。央行调查中,基金理财产品、债券投资和股票投资与楼市列前四位,但是,除债券投资的安全边际较高之外,其他主要投资项目无一不令今年的投资者心痛。投资渠道窄、回报率低,资金仍难抛弃楼市。还要看到,依靠土地财政的地方政府,目前对于楼市的严厉态度能持续多久,仍然未知。因此,对冲楼市下跌的基础力量依然强大,居民预期仍会随时变化。

  这种易变情况,伴随着明年宏观经济形势的不乐观估计,在明年将越发凸显。如果外部环境再发生大的变故,那么“稳中求进”的政策基调就会强调“求进”,并放宽对信贷政策的控制。即使“买房就是爱国”之类的极端呼吁不会再出现,楼市发展空间仍可能在某一时刻扩大。

  居民投资意愿的改变,主要是政策面的折射,而不是市场面的折射。真正让居民投资意愿稳定下来,需要三个因素:一,有更多获得财产性收入的合法渠道,能让人挣到钱;二,地方财税制度有明显变化;三,调结构取得进展。在这些条件实现前,对于楼市,你只能又爱又恨,忽冷忽热,如同一段不成熟的感情。

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