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江南摩卡小区物管出“奇招”，小区业主斥之太“流氓”
律师认为，业主维权应通过业委会，物业催缴费须合法
本报记者 黄轶涵
世上什么关系最难搞？有人会说是婆媳关系。但现在，有人觉得，物管和业主的关系，比婆媳更难搞。
前天晚上10点，位于萧山闻堰的江南摩卡小区物管，为了向业主催缴物业费，竟然在业主家门口打起了地铺。喝着业主家的热开水，吃着外卖送上门的炒米线，直到民警把他架进派出所。
这事听起来很荒唐，但确实发生了。在杭州，在小区业主和物管之间发生的故事有很多，有的业主主动给物管装空调，但在有的小区，物管和业主却是水火不容的关系，就像是非一直挺多的江南摩卡。
物管人员躺在业主家门口
催缴物业费
前天晚上10点左右，业主杨先生家有人敲门。开了门，是物管人员A和B来收物业费。
杨先生跟他们说，电梯旁边的大理石坏了一年半了，楼道里的灯好多都不亮了，修好了，我就交物业费。
但A和B只管收钱，杨先生当然也不答应。
谁知A一甩手，摊开随身携带的一条褥子，铺在杨先生家门口，直接躺了下来，身体挡住了杨先生家的门。B站在一边，靠墙倚着。
杨先生傻眼了，希望A和B能去电梯口看看。但A还是躺着，B还是站着。
没办法，杨先生只好先回房间。看了半个小时书，觉得门开着有点冷。杨先生很善良，还倒了两杯热茶，出去送给了A和B。
A和B也没闲着，打了电话，叫了外卖，正在津津有味地吃着炒米线。
实在没辙了，杨先生只好报警了。民警来了，叫A起来，对方不肯。民警问他，你懂不懂法。A说，不懂。
就这么僵持了半个小时，A被民警架回了派出所。
业主列出一大堆拒缴物业费理由
昨天下午，记者加入了江南摩卡的业主QQ群“江南摩卡业主超级群”。提了一个问题“大家为什么不交物业费？”群里业主们说，江南摩卡物管的“罪行”，简直是罄竹难书。几十个业主一起，总结了物管的几条“罪状”。
“罪状”一：小区不安全一夜之间14户人家被盗
远的不说，就说今年10月25日。一夜之间， 江南摩卡有14户人家被盗，都集中在一楼和二楼。警方判断，小偷的作案手段是：半夜专找没关窗的人家，爬窗进入一楼和二楼。
一个小偷，爬上爬下，要偷14户人家，怎么说也要个把小时。业主们不禁要问：巡逻的保安在哪里？
除此之外，业主停在小区里的私家车，车身经常被人划坏，有的甚至连车胎都被戳破了。
“罪状”二：小区不卫生小区垃圾成堆绿化死光
江南摩卡到底有多脏？聊了一半，一位业主就发上一张刚拍下来的照片：这是一个垃圾堆，四周用塑料布围着，里头建筑垃圾和生活垃圾全混在一块儿。看样子，已经堆很久了。
还有楼道卫生。别的小区都是一日两扫，江南摩卡几乎是一周两扫。楼道墙角上还挂着蜘蛛网，走着走着，一只蜘蛛就挂在你眼前了。
小区的绿化，是最让业主揪心的。很多业主，当年都是冲着绿化买房子的。刚交付时，江南摩卡还因为绿化好，上过电视呢！现在呢？草坪都秃了，树木都不长个子了，最近天冷，铁树全都死光了。
“罪状”三：物业不文明催缴物业费手段耍“流氓”
在江南摩卡，业主们用“耍流氓”来形容物管催缴物业费。前天晚上，业主杨先生的遭遇，在小区里不是第一次发生。
有业主说，曾看到四五个物管，半夜敲开一户业主家的门，堵在门口。站着的人嗑瓜子，坐着的人用笔记本上网。业主家里有两个70多岁的老人，一个怀孕7个月的孕妇，一家老小被吓得浑身发抖。
来看看物管给业主的催缴通知书，有两条，业主觉得写得挺冲的，就像在挑衅：对于不交物业费的业主，要曝光身份，不管你是公务员、企业高管/职工，还是个体户；上门服务，合理安排物管的作息时间，早上5点，夜里12点上门收费，以节约业主宝贵时间。
催缴通知书不仅贴在家门口，物管还用粘稠的浆糊，贴在业主的汽车上。
在江南摩卡，物管半夜敲门催缴物业费很常见，一敲就是10分钟，甚至半小时。
物管承认欠妥当，但也出于无奈
昨天下午，江南摩卡物管陈经理的助理刘先生，针对业主提出的“罪状”，一一做了解释。
刘先生承认，10月25日的盗窃案，保安确实有责任。小偷很有可能是从隔壁工地，翻墙进入的。对此，保安会加强巡逻。
而小区的生活垃圾，肯定是每日清。照片里的垃圾堆，是个建筑垃圾堆，要靠大车来运。如果垃圾量不到一车，就会等上几天，再一次性运走。
至于绿化，江南摩卡的树木，都是2008年年初种下去的，当时正好下大雪，种植环境不好。最近物管正在补种，但有些植物这个季节种不合适，要再等等。
刘先生表示，想通过早报，向杨先生和其他业主道歉。物管这样的催缴物业费方式，的确欠妥当。
但是，物管也有物管的难处。年底了，20%的业主不肯交物业费，物管还有30多万没有收上来，保安、保洁和其他员工的工资，就发不下去。
物管工作人员的工资奖金，甚至年终奖，都是跟物业费的收缴率挂钩的。他收不到钱，就拿不到年终奖，有些物管的催缴方式，就会比较过激一些，不过刘先生保证，以后不会了。
由于江南摩卡至今没有成立业委会，有些业主也表示了，这与物管不作为有关。刘先生说，成立业委会，不是物管出力就行的，上头必须有辖区的街道社区牵头。而在闻堰版块，目前还没有归属街道，更别说社区了。像同版块的郁金香岸、戈雅公寓和湘湖人家，都没有成立业委会，只有三江花园在试点。
不过，物管已经在积极协调，街道已经在筹划中了，预计明年江南摩卡就能成立业委会了。
物业催缴须合法
业主维权靠业委会
浙江海浩律师事务所的律师李慧，专门跟物业官司打交道。
“比起下沙最牛催费单，江南摩卡的物管，已经付诸行动了。严重的话，是违反治安管理处罚条例的。”李律师说，物业费属于物业和业主之间的服务合同，拖欠物业费，属于违约行为，应通过法律途径来解决。
物管对不交物业费的业主，一是和解，二是诉讼。和解，可以通过提高服务质量，或者降低物管费来解决，和解不行，就走法律途径。
像今年6月，三江花园的一位业主，因不满意物业的服务，欠下8000多元的物业费。物管就将他告上了法庭。
而业主如何对物业服务不满意，不交物业费也是解决不了问题的。如果业主觉得物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，服务质量不到位，应该由业委会出面，或者成立临时业委会来解决，甚至可以改聘其他物业公司。
江南摩卡物管的这种催款行为，只会激化物管和业主之间的矛盾。对于江南摩卡的业主，李律师建议应该尽快成立临时业委会，只有业委会才有权利解除业主认为不满意的物业公司，解除跟物业公司的合同关系，重新选择新的物业公司。
年关收缴物业费
成小区矛盾导火索
一个社区，如果物管和业主闹得不可开交，多半都跟物业费有关。业主因为不满物管的服务，而拒交物业费，物管就使尽浑身解数，收缴物业费。
特别是临近年关，这种现象往往更加集中。因为物业公司一年的运营，全指望能收到多少物业费。
杭州市房管局曾做过统计，杭州的小区总体物业费收缴率都不高，一些较好的楼盘能保证70%到80%之间，最差的不到50%。
上个月，下沙出现了杭州最牛催费单：下沙高教园区的清雅苑，物业方称“无理由拒交物业费的业主，物业内部已经将所欠物业费全部分摊到员工头上，作为他们的工资，将组成讨薪五人组上门讨物业费，讨一天费用，业主要支付我们员工200元/人。”
萧山风情大道边的金色钱塘小区，物业先是电话催缴，有时晚上七八点打，有时深夜12点打，一个电话把大家全部吵醒，小孩子哇哇大哭。物业半夜电话、上门催缴均无功而返后，就直接在深夜12点拉闸断电。
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