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小区绿地被占获政府补偿 款项归属陷僵局

发布时间:2011年04月30日 04:07 | 进入复兴论坛 | 来源:扬子晚报

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当初的小区绿地变成了停车位和门面房。

康桥丽景小区。

  已过花甲之年的项海兴老人最近烦躁不安,作为无锡市北塘区康桥丽景小区新当选的第二届业委会主任,他自认为给全体小区业主做了一件好事,换来的却是被很多人在背后质疑甚至谩骂,他无法理解,好心怎么会办了坏事。

  事出有因。由于无锡市重点道路、桥梁建设需要,侵占了小区的一部分土地,在老项和其他几个热心业主的努力下,无锡市城市重点工程建设办公室终于答应补偿给该小区500多万元人民币。由于这笔“从天而降”的巨款的到来,小区内一时炸开了锅,不少人蠢蠢欲动,提出这笔钱是属于全体业主的,应该按照每户人家的比例分了它;有人提出这个钱应该归业委会管理,谁都没有权利使用;有人对这笔钱的监管提出质疑。至今,这笔钱依然由无锡市北塘区房管局暂时代管,巨款的归属一下子陷入了僵局。

  道路拓宽占绿地 政府补偿500多万

  从2009年开始,无锡市开始大规模的城市道路、桥梁改造工程,位于无锡市火车站附近的一段锡沪路也在拓宽范围之内。由于道路拓宽,原本属于康桥丽景小区的绿化用地被征用。

  按照政府相关规定,征用土地后要进行拆迁补偿。

  2010年4月初,无锡市城市重点工程建设办公室委托无锡市宏业房地产评估咨询经纪有限公司对被拆迁房屋进行了评估,评估报告在当月9日面世,其中分摊使用土地面积2193平米,基准地价420元/平米,最后拆迁补偿价为1198562元。报告传至小区后,立即引起了业主的反对,他们纷纷认为420元/平米的价格是按照工业用地标准征收,而小区明明是住宅用地,绝对不同意这种补偿方案。业主们随后从无锡市国土局调出了锡国土资出合(2002)第224号文件《无锡市国有土地使用权出让合同》,其中第七条明确规定本合同(现今为康桥丽景小区)项下的土地使用权出让金为2432元/平米。有了这一有力证据后,业主们在接下来的三个月时间里频繁奔走于市重点办以及各个政府部门之间,终于在2010年7月2日尘埃落定。

  在一份《无锡市城市非住宅房屋拆迁补偿协议书》中,记者看到,第一、甲方(无锡市宏业房屋拆迁有限公司)占用乙方(无锡市康桥丽景花园小区业主委员会)2193平米,补偿乙方533.3376万元;第二,甲方考虑乙方绿化、花坛、楼梯、道板砖等附属物及监控的迁移,一次性补偿87249元。

  巨款成了“甜蜜的烦恼”

  小区没有业委会时,区房管局代管“巨款”

  业主唐益新是领取这笔巨款的当事人,也是最清楚该事来龙去脉的业主。他告诉记者,小区内已经入住的1650多户业主中个体工商户比较多,本地人占15%,浙江人30%,其他来自于安徽、福建、苏北等地,因此大多数业主经济条件都不错。他们平时都忙着生意,早出晚归,很少有人关注小区事务。小区也经历了多次物业变革,从上海陆家嘴到威孚,再到现在的华弛物业。

  2010年11月17日,重点工程拨款申请单下发,2010年12月30日,他在北塘区房管局财务的陪同下,一起去市重点办拿回一张价值5333376元的转账支票,收款人为无锡市北塘区住房保障和房产管理局,同时区房管局出具收据给了市重点办。另外的87249元已经由市重点办直接汇入北塘区拆迁办后划入小区业主委员会所开户的银行里。

  按理说,拆迁补偿协议中乙方为小区业委会,拆迁补偿款也应该汇入业委会账户,为何会转入北塘区房管局?

  唐先生解释,小区当时有一个特殊情况,2010年上半年期间,第一届业委会中15个成员陆续有人提出辞职,最后只剩下2名成员,按照相关法律规定,第一届业委会意味着解散,因此在办理拆迁款转账期间,小区是没有业委会组织的,根据无锡市建设局、国土资源局、房产管理局、规划局联合下发的关于《无锡市城市市政道桥工程建设收回住宅小区土地暂行办法》(下文称“暂行办法”)的通知规定,补偿款属于该住宅小区全体业主所有,成立业主委员会的,补偿款由业主委员会管理。未成立业主委员会的,补偿款由该住宅小区所在地的区房产管理局代管;业主委员会成立之后,区房产管理局应及时将补偿款交由该业主委员会管理。

  有了业委会后,业主们又各有各的想法

  2011年2月28日,小区第二届业委会经过相关政府部门报批、审核后正式成立了,并设有专门银行账户。至此,新的业委会想起了一笔存放在区房管局的拆迁补偿款,并于前不久着手领回这笔钱。然而,一石激起千层浪。殊不知,小区的业主们在知道拆迁补偿款后,已经将目光盯住了这笔巨款。“一夜暴富”后的业委会,烦恼才刚刚开始。

  4月23日,小区内的不少地方突然出现了一张“告全体业主书”,上面写着:“2010年市政府因拓宽锡沪路的市政建设,征用了康桥丽景小区绿地,拆迁补偿给小区全体业主540多万的补偿款,现小区业主提议将此补偿款按每户业主的房产面积分配给各业主,请同意此提案的业主在4月27日晚7点参加会议商讨此事并签名。”

  据业主回忆,当晚邀请了业委会、物业、派出所、社居委等参加,希望大家亮出各自的观点,没想到20多人的会场拥进上百名业主,不少业主情绪激动,小区内一片混乱,连110都赶至现场,最后大家不欢而散,会议也没能开起来。一名业主说,补偿款本来就属于所有小区业主所有,理应分了它,如果自己的房子将来卖了,那么这个钱就跟自己一点关系都没有;一名业主说,如果不是业委会的努力,小区都得不到这笔钱,应该由业委会保管,用于小区建设;另一名业主说,即使大家把这笔钱分了,经过他们的粗略计算,每平方米也就能分到20多元,一百多平米的房子最多分到2000多元,没什么意思,不如交给业委会管理;也有业主提出,钱是属于每个业主的,这么大一笔款子给业委会管,谁来监管他们?他举例告诉记者,第一届业委会时,小区公共部位的停车费就归他们管理,同时支付一部分停车费给物业作为服务费和车库照明等能耗费。

  小区一些业主对第一届业委会管钱一直有疑问,认为存在用钱不谨慎的问题,最终导致首届业委会自动辞职,至今上一届还有20多万元的费用遗留。

  各方意见

  业委会:

  绝不私自动用一分钱

  业委会主任老项解释,起初业委会确实向区房管局申请准备把这笔拆迁款划拨过来,准备用于小区的建设和维修等,但是他和业委会绝对没有想过会私自动用里面的一分钱,他们没有这个权利,也不敢这么做,所有费用的支出和使用都会按照《小区物业管理规定》,在征得三分之二的业主签字同意后方可执行,当然也会有相应费用的清单列出,但是他怎么也想不明白明明是为业主谋福利的事情怎么闹到这种地步?他说,现在这笔钱不仅是业主说了算,还要听政府的安排。如果区房管局愿意,依然由他们代管,放在银行中,大家都放心,他们也不想接这个“烫手山芋”。

  房管局:

  分钱后矛盾会更大

  无锡市北塘区房管局物业管理科王科长向记者表示:早前他们其实已经准备将这笔钱划拨到小区业委会,没想到这件事情影响那么大,很多人都盯着这笔钱不放心。他们在调查过程中发现,有人想按房子面积分,有人想按人头分,也有人不想分,并对业委会的监管提出怀疑。种种迹象表明,小区内部没有形成一个统一意见。她说,小区突然得到这么一大笔费用,很少见。怎么用,尚无具体规定,作为政府部门,本着对全体业主负责的态度,她不太赞成业主提出分钱的做法,如果分掉,以后的矛盾会更大。她有几个建议。第一,通过小区业委会征求全体业主意见,决定是否将这笔钱交给业委会管理。第二,如果业主们的意见不统一,她建议这笔钱依旧由区房管局代管,直到有一天业主意见统一后,区房管局会连本带息交至业委会手中;第三,将这笔资金作为小区的大修理基金存入房管局,用于小区日常的维修和养护,否则以后的矛盾会更大。她坦诚,这笔钱不是小数目,说实话他们不愿意接这个“烫手山芋”,她也在向上级部门请示如何处理。

  律师观点

  补偿款应交业委会

  房管局不得截留

  江苏锡惠律师事务所王炯宇律师对此认为,在本案中,康桥丽景的业主委员会已经成立,根据《无锡市城市市政道桥工程建设收回住宅小区土地暂行办法》的规定,区房管局应当及时将补偿款交由康桥丽景的业主委员会,不得截留,不能以业主之间对此有争议作为借口不予发放,更不应当由政府代为决断。

  而业主委员会在收到该笔补偿款后,应当妥善保管,并且可以根据业主公约和业主委员会章程等文件对业主委员会的授权处置该笔补偿款;如果没有授权的,应当由业主委员会召集业主大会集体商议,决定补偿款的用途及分配,也就是说,大家的钱由大家共同来决定。只要业主大会达成决议,当然可以把补偿款全部分掉。

  对于这笔钱的监管问题,王律师认为,这只是一个普通的民事法律关系,没有特殊的监管要求,最多只是根据业主公约及业委会章程进行监管。