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发布时间:2011年02月25日 17:45 | 进入复兴论坛 | 来源：羊城晚报
又遇调控政策不断，又到楼市决断时刻。
房产税试点已铺开，限购城市不断增多，调控声声急下，从没有标准答案的选择题再度面临抉择：2011年楼价，将会向左还是向右？上行还是下滑？
"以铜为鉴可正衣冠，以古为鉴可知兴衰，以人为鉴可明得失，以史为鉴可知兴替"。贯穿2005年至2010年短短几年"楼史"的，是为"调控"二字。但就在这几年的调控里，楼市给予的反应截然不同：有2007年调控后的楼价一路下滑，更多的却是楼价短暂下调后的迅猛反扑。
楼市变化，取决于调控，还取决于整体经济环境的变化，而每年面临的经济环境大相径庭。今年异于往年，2010年异于2007年。2011年，楼市到底会重复哪一年的故事？
2005年
楼价短暂回落了三个月
调控手段：主要针对交易环节征税
●3月17日：房贷"升息"，首付升至三成
面对过热的楼市，央行再次上调个人住房贷款利率，不再实行优惠利率，回复到同期贷款利率水平，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%。
●3月26日："老国八条"，控制投资投机
国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，八点要求控制房价涨幅过快，即"老国八条"。"老国八条"直指楼市投资、投机，认为部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致房价上涨过快。并要求地方政府及相关部门控制不合理需求，抑制房价过快上涨；对于控制措施不力的地区，要追究有关负责人的责任。
●4月27日："新国八条"，运用税收调节
国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，即"新国八条"。"新国八条"再次显示了中央政府调控楼市的决心，措施直指土地、税收、金融等楼市"穴位"，强行遏制恶性炒作土地，并充分运用税收杠杆来调节楼市。
●5月11日："八条意见"，"六一大限"现身
国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，业内人士称为"八条意见"，明确指出期房限转、新购商品房两年内转手全额征税等措施，打击炒作投机行为。保证中小套型住房供应、打击炒地、期房禁止转让为后续具体政策的出台定好了基调。2005年6月1日，"八条意见"正式实施，这一天被称为"六一大限"。
●5月31日：两年内转手全额征收营业税
国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台《关于加强房地产税收管理的通知》，对"八条意见"做出了更细化的要求。当中明确，2005年6月1日后，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。
即时市场反应：
冲刺"六一大限"
2005年的调控，主要针对交易环节的征税。让市民最为担心的是"购买不足两年的住房对外销售全额征收营业税"。
虽然北京、上海等城市早已对房地产市场进行过调控，但对2004年楼价才开始上涨的广州楼市而言，很多市民对调控政策依然感觉新鲜，因此更显紧张。为了能赶在"六一大限"前交易，5月底众多市民开始冲刺递件。有的地产经纪连续在广州市房地产交易中心排了5天的队，有部分市民为了能及时递件通宵排队。当时，房地产交易中心到处都是排队的人，一些地产经纪不断在现场call客，不少人更是几个手机齐上阵。轮候叫号的大厅座位早已坐满了，不少人只能站着。据一些中介公司说，他们最高峰的一天，公司一共派出了15个人，其中专门负责办案的8人，带客户的经纪前前后后共来了十几人次，还设立了"现场指挥中心"。
在最后几天，不少中介公司还专门找人到交易中心楼下的银行专门负责排队，因为到后来，排队的瓶颈已经落在银行收费上，要是客户付不了钱，就不能换取税收发票，不见税单，有的客户对"六一大限"还是放心不下。
中长期影响：
楼价短暂回落三个月
★调控期间
从3月到5月底，是2005年政策密集出台的时间。这段时间内，广州一手住宅的成交量、成交价比较稳定，政策对其影响不大。
★调控后第一个月
政策出台后的6月份，广州一手住宅成交量和成交价都有一定幅度的上升。
★调控后第二至第四个月
7月至9月这三个月时间里，成交量保持在六七十万平方米的幅度，所受影响不算太大，但成交均价都在"4字头"，与6月份相比，楼价下滑幅度在7%-9%之间。
★调控后第五个月
成交量保持70多万平方米，成交均价大幅升至该年度新高，环比涨幅达13%，政策影响开始减弱。
★调控后第六个月
成交量上升至百万平方米，均价为"5字头"，政策影响几无。
2005年调控期间及后的广州一手住宅成交情况
月份 成交面积 成交均价
(万平方米) (元/平方米)
3月 67.05 5060
4月 71.74 4979
5月 67.53 5189
6月 92.22 5303
7月 68.35 4849
8月 67.26 4896
9月 75.29 4950
10月 74.21 5597
11月 110.01 5267
2006年
楼价持续上冲
调控手段：
着重调整住房结构
●5月17日："国六条"，明确"再调控"
温家宝总理主持召开国务院常务会议，出台被称为"国六条"的针对房地产市场的措施，明确楼市"再调控"。"国六条"将住房结构调整作为首要目标，要求"切实调整"市场上住房结构不合理的现象。"国六条"是2005年宏观调控的继续，比2005年的针对性要强。
●5月29日："国十五条"，确定"70/90"
国务院办公厅转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，以数字量化方式列出"15条"调控意见。其中，市场关注的是：自6月1日起，新建商品住房的套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到总面积70%以上；中低价位等的年土地供应量不得低于供应总量的70%。此外，从6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，售房收入全额征收营业税。值得关注的是，90平方米以上的购房贷款首付比例也提高至三成。
●5月31日：全额征收营业税
国家税务总局发布"关于加强住房
营业税征收管理有关问题的通知"。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。此外，如果个人将购买超过5年(含5年)的住房对外销售，但不能提供属于普通住房的证明材料，或经审核不符合规定的，一律要执行销售非普通住房的政策。届时，税务部门要按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额，征收营业税。
即时市场反应：消费者冷对调控
经历过2005年的调控后，广州楼市对调控的适应性增强。而2005年"调控反令楼价上升"的经验，使得市场冷对2006年的调控，即使2006年全额征收营业税的力度有所加强，但调控更多的还是从调整住房结构方面着手，买家对调控的反应冷淡，买楼热情高涨，投资客继续入市，推升楼价。整个2006年，广州一手住宅成交面积达924万平方米，环比微涨；成交均价达6315元/平方米，环比大涨23.4%。
调控影响：
楼价持续上冲
★调控期间
和2005年调控时间较长不同，2006年的房地产调控主要集中在5月份。调控期间，广州一手住宅出现了量价齐跌的现象，成交面积环比大跌四成，成交均价下跌2.5%。
★调控后第一个月
调控后的6月份，市场已出现大幅反弹，量价齐升：成交量环比大涨九成，成交均价环比升4.6%。调控影响完全被抹除。
★调控后第二至第五个月
7月至10月，受楼价高涨的影响，成交量陷入低迷时期，基本维持在五六十万平方米，成交均价则维持在6300-6800元/平方米的高位。
★调控后第六个月
成交量再度冲至近百万平方米，楼价也保持在调控前的水平线上，市场调控痕迹很小。
2006年调控期间及后的广州一手住宅成交情况
月份 成交面积 成交均价
(万平方米) (元/平方米)
5月 55.87 6097
6月 107.08 6380
7月 65.11 6848
8月 64.45 6788
9月 66.29 6382
10月 57.78 6384
11月 98.18 6638
2007年
楼价持续下滑
调控手段：
加强信贷管理
●9月27日："二套房贷"，首付四成
对房地产市场实施严厉的调控，始于2007年。国庆前夕，央行及银监会公布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，核心内容是提高第二套(含)以上住房的贷款首付款比例及利率水平，关键点就是第二套住房的认定标准。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，提出较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。
●12月5日：二套房以"户"为单位
央行及银监会公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，作为对二套房贷政策的深化释义，明确了以"户"为单位的"第二套房"认定标准。
即时市场反应：
观望氛围浓厚
国庆前夕出台的、当时被称为"史上最严厉"的调控政策，极大地震撼市场，市场立即陷入观望。2007年国庆期间，虽然也有个别新盘成交不错，但那是价格作出较大让步的结果。全市整体的成交并不理想，"金九银十"变成"铜九铁十"。
调控影响：
楼价持续下滑
★调控期间
因为调控政策在9月底出台，所以真正的调控期间应该算是10月份。该月，虽然有"十一"黄金周，但成交量不足60万平方米，环比大降近两成。成交减少的主要在外围区域，因此，该月全市的整体均价反而上升。
★调控后第一个月
11月份，成交量依然不足60万平方米，楼价也开始出现下滑，环比跌幅近10%，当时很多楼盘已开始打出优惠的口号。
★调控后第二至第五个月
市场观望氛围进一步加深，成交量最多的月份也不足40万平方米，最低的月份只有23万平方米。楼价也从万元水平跌至九千出头。这一段时间内，退房潮、要求开发商补偿差价潮涌现。
★调控后第六个月
成交依然低迷，成交均价再度上冲至万元水平，不过那只是成交结构变化导致的结果。之后，广州楼价下滑的势头不可阻挡。
2007年调控期间及后的广州一手住宅成交情况
月份 成交面积 成交均价
(万平方米) (元/平方米)
9 70.36 9686
10 57.74 11574
11 57.86 10433
12 42.88 10586
2008年1 34.95 9766
2008年2 23.12 9303
2008年3 37.77 9316
2008年4 39.99 10997
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