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新国八条后楼市如何投资?商业地产或成资金新宠

发布时间:2011年02月23日 17:26 | 进入复兴论坛 | 来源:羊城晚报

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  "新国八条"的出台,基本上已宣告住房投资需求被彻底"管死"了,炒楼变得无利可图。地产投资专家表示,由于此次楼市调控并未涉及商用物业,转战商用物业不失为明智之举。

  非住宅类公寓产品卖得火

  由于不受住宅的限购和限贷政策影响,新春期间广州一些开盘的商业物业卖得比住宅火,位于珠江新城马场路上的公寓盘富力公园28,年初一、初二两天客流量都非常可观,楼盘推出的"一口价"单位在大年初一一早就卖得七七八八,发展商不得不临时加推新单位应市。而在靠近琶洲大桥的一处望江楼盘,不少单位的均价在4万元/平方米左右,不过这个楼盘的性质为办公写字楼,使用年限要比住宅"缩水"20年,水电费也比普通物业贵1/3。但楼盘的销售人员表示,该楼盘总共450多套单位,去年底开盘后到现在已经卖掉了约2/3。"因为不受限购的制约,所以还是有不少买家入货,有的人一次就买四五套。"

  上周末,位于北京路步行街的商用物业金润铂宫开放样板间,尽管天公不作美,周边道路也因举行广府庙会实行交通管制,但楼盘现场依然看客盈门。市民黄先生说,因为自己已经买过房,不能再贷款,所以过来看看,为的就是不想手头的资金贬值。另一市民李姨则表示自己已经下了定,并表示2.9万元-3.5万元/平方米的价格对她来说不算贵。

  商业物业比住宅更具投资价值

  种种迹象显示,"新国八条"将投资住宅资金成本提高,购买第二套房首付高达6成,使得首付只要50%的商用物业关注度快速升温。尤其是眼下各地愈演愈烈的限购令,将投资者挡在住宅门外的同时,也在不断推高商业地产的吸引力。

  "CPI高企,市民都寻求资金保值,目前除了股市外,楼市是最佳的投资途径。不过现时投资哪类物业更好?"广州中原地产市场部总监李粤湘分析,此次楼市调控并未涉及商用物业,转战商用物业不失为明智之举。

  地产经济研究专家邓浩志更认为,相对住宅而言,商用物业面临的政策压力小,而且商住价格倒挂也导致商业项目有价格回归的需要,所以未来商用物业整体会比住宅更具有投资价值。

  广东省房协理事赵卓文分析,目前国内房地产开发结构偏重住宅。在"新国八条"抑制住宅需求的影响下,未来商用和写字楼物业可能迎来一个爆发期。

  特别提醒

  商铺转让税费高

  邓浩志提醒投资者,如何选择适当的品种进行投资非常重要。广州商业地产项目大大小小加起来有40个,其中有几十个项目首次登陆广州,新增大型购物中心数量是过去五年的年均供应量的3倍还要多,写字楼市场更是出现井喷。"笼统地说,走高端路线、设计及经营理念都比较超前的商用物业应该更具有升值潜力。综合素质较低的商用物业容易陷入同质化竞争的境地,经营困难将比较大,所以风险也比较大,投资者在选择时要主要考虑这些问题。"

  而对于"酒店式公寓",广州市国土房管局相关负责人表示,购房者一定要看清楼盘预售证上的房屋属性,有些项目以公寓的名义销售,在房屋属性上是办公,这类房屋的土地使用年限和住宅不一样,而且水电费标准也是按照商业办公标准收取,会高于普通住宅的收费标准。

  李粤湘说,广州市中心内,不少写字楼价格低于住宅,非常适宜投资。她同时提醒,写字楼不论年限,都要计算营业税、个人所得税及增值税;另外,商用物业贷款要首付五成,而且利率较少优惠,除了银行认定的优质客户可获基准利率外,普通客户都要按1.1倍利率计算。持有方面的费用就较简单,管理费已经包括公共空间的水电,客户只须支付物业内产生的电费。

  也有业内人士提醒,不要以为商铺不受调控影响就可以大举"吃进"。商铺转让时有两个税费较高:一是土地增值税,按照该商铺卖出后的利润率的高低,对净利润部分征30%—60%的税;二是营业税,按照净利润的20%征税。对小投资者而言,投资商铺与投资住宅远远不是一回事,一般来说商铺换手率极低。"主要是考虑到转让交易过程中的高额税费,通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上,因此,绝大多数商铺投资者选择长期持有,通过收租获取利润,这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。"

  另外,小投资者在投资产权式商铺时,千万别受"高返租"的诱惑,万一运营商自身缺乏商场运营经验,很难保证年度返租的完成。运营商一旦资金吃紧,或撒手,或改头换面,会让小业主血本无归。