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北京房租上涨 幕后推手是中介吗?

发布时间:2010年07月26日 16:58 | 进入复兴论坛 | 来源:新民晚报

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  7月,住房和城乡建设部(下称住建部)的报告显示,在房地产市场成交量下降的同时,北京、上海、深圳、广州等多个城市的房租逆势飘红,平均涨幅都超过10%,个别城市的房租价格涨幅甚至同比超过20%。究其原因,部分中介从房东处收租房子做“二房东”推高房租或劝说房东抬高房租是房租上涨的主因。

  对于住建部的这一结论,京城中介纷纷喊冤。究竟房租为什么涨?记者展开调查。

  这两个月涨了多少?

  根据北京市统计局的数据,5月北京房租价格为2924元/月,相比1月的2675元/月,上涨249元;比2月的2464元/月,上涨约20%。事实上,今年2月,北京的租金水平曾有100元左右的下滑,但从3月开始,整体租金水平逐渐走高。

  中原地产数据显示,4月、5月上涨最明显,4月环比上涨2.50%,同比上涨16.69%;5月环比上涨1.79%,同比上涨18.86%。21世纪不动产分析师介绍称,根据21世纪不动产的监测数据,1-5月北京市租赁量同比上涨37%,而5月份全市租金水平比今年1月上涨7%。分区域看,回龙观、学院路、万柳、朝阳公园、苹果园、上地清河、通州、亦庄等区域相比年初月租金水平上涨明显,平均涨幅超过10%。

  租客如何应对上涨?

  在北京等一线城市房屋租金的持续上涨中,一居、小两居等小户型的个人房源十分紧俏,地铁沿线及交通方便的近郊比市中心繁华地段的房租增长更为迅速,职场租房客无疑在这一轮房租上涨中受到了最大的冲击。据统计,今年上半年,北京市套均房租为2792元/月,已超过应届毕业生2472元的月平均工资。

  近日,英才网联合“搜狐就业”等多家媒体特别推出了“职场房客:房租暴涨你该怎么办?”的调查,数据显示51%的受访者经历了房租上涨的过程,这些受访者中58%的人认为房租上涨已经影响到了他们的生活质量。为保证生活质量,房租上涨后,除要求涨薪、兼职创收、节省开支外,另有超过30%的受访者不堪重压选择通过跳槽来消化上涨的房租成本,甚至还有23%的受访者选择离开一线城市回家乡发展。数据同时显示,这一比例在高校应届毕业生中更高,面对上涨的房租,他们比师哥师姐们承受了更为沉重的压力,这让35%的应届生选择离开一线城市,转向二三线城市寻求发展。

  是中介炒作造成的?

  住建部报告显示,目前房产经纪机构主动劝说房东提价的行为十分普遍,还有一些经纪机构从事房屋租赁代理业务,为了赚取更多收益,少数不良房地产经纪机构存在囤房、抬高租金、层层转租等推高租金的不规范行为。

  对此,中介公司纷纷叫屈,称“房租价格上涨主要是由供需关系决定的”。北京中原三级市场研究部总监张大伟说:“租金是反映实际收入水平的关键指标,除了少数中介的租赁代理业务,其他中介不会没有居住需求就囤房,这样投机炒作空间不大。即使目前租金短期上涨,但一旦超过承租人的承受能力,就会见顶回落。”据北京某中介公司测算,此次楼市新政出台后贷款门槛提高,尤其是已卖旧房未买新房客户的租赁需求、外地人购房门槛提高后由购转租的外地人以及因观望而面临再次租房的初次置业者等,将产生约20万套房的租赁需求。其次,2010年北京高校应届毕业生租赁需求预计达到7.7万人,还不包括外地来京工作应届毕业生的租房需求。

  大学生毕业的季节性租房需求每年都有,但今年租金上涨幅度远远超出这一需求带来的结果。因此,我们有理由相信这一轮租房市场所出现的租金暴涨具有很强的投机性。但另一方面,我们也应该看到,全国很多大城市“全面开花”式的提租行为,应该不是中介公司炒作一番就能办到。首先,中介行业分散,市场集中度较低,而租赁市场又十分庞大,个别中介机构不可能成功炒作甚至操纵租金价格;其次,作为房屋租赁市场供给方——房东,比中介机构更分散,人数众多,不可能主观愿意就能形成“价格共谋”。因此,房租上涨,应是多重因素作用的叠加效应。

  下半年会不会还涨?

  “随着宏观调控的深入,最近新房和二手房价格已开始出现回落,预计将有更多待售房源转入租赁市场,目前供应紧张的状况有望缓解,供大于求的局面可能再度出现。加上保障房供应的增多,未来房屋租金将出现较明显的回落。”张大伟说。

  事实上,7月中旬之后毕业生离校高峰将接近尾声,热点高校、热点商圈周边的供求矛盾将会得到一定缓解。记者从多所高校了解到,今年外地籍学生留京的倾向大为减少,原因是北京用人单位对于学历的要求等更加严格。再者,受今年年底房山线、大兴线、亦庄线等5条地铁线路即将通车利好消息的影响,不少租房者为减轻租金压力,开始选择在城市外围的轨道交通沿线租房,6月下旬至今,到城市外围租房比例明显上升;另一方面,受楼市宏观调控的影响,二手房价格下跌明显,房价的下跌,使得众多早期购房业主冷静下来开始选择由卖转租。这无形中增加了可供租赁的房源,紧张的供需矛盾将得到进一步缓解,供应增加,房租再涨就难了。(本报北京今日电 驻京记者 孙佳音)