央视网|中国网络电视台|网站地图
客服设为首页
登录

中国网络电视台 > 新闻台 > 社会万象 >

房产商自曝暴利内幕:如何用200万赚回两亿

发布时间:2010年07月22日 11:27 | 进入复兴论坛 | 来源:羊城晚报

评分
意见反馈 意见反馈 顶 踩 收藏 收藏

更多 今日话题

更多 24小时排行榜

  广州楼价依然坚挺。高端商品房由房产商开发,政府则应多建保障房。戚耀琪 摄(资料图片)

  五年前,花费约200万元买地;五年后,盖了商品房出售,获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价,而背后却是一个一个的房奴。

  刘生(化名),一位来自南方某城市的房产商人,涉足房地产行业已20多年。正是他,上述项目的开发商,日前向记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事,还有鲜为人知的潜规则……

  开发商若“运作得好”,利润远不止1/3,个中奥妙多多

  上亿元商业面积白送开发商

  记者:今年初,任志强公开宣称房地产开发拿地成本高,并非暴利行业,您觉得到底是不是暴利行业?

  刘生:房地产是暴利行业,无可置疑。

  任志强只讲了事实的一部分,没有讲全面。建房成本是由三部分构成:一部分是土地成本,因此任志强说现在土地价格很高,房子要卖很贵;第二部分是人工费,主要指工人工资,是弹性部分;还有一部分就是钢筋水泥,会随市场行情二调整但这个成本是可控的。

  有个调查,开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1/3,包括拿土地、建筑材料、人工费用等。还有1/3是“渠道费用”,指国家征税及申报费用等合理开支,还包括了行贿资金等隐性成本。最后1/3就是开发商的利润。而实际上,如果运作得好,利润远不止这么多。

  记者:怎么运作的呢?

  刘生:“用土生金”。2004年我们开发某房产项目。地块是政府拆迁安置用地,我们拿地总共花了200万元。该项目的土地由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已在一期工程中完成,共21栋农民房,容积率3.3,而全部工程竣工后的实际容积率是4.0。

  记者:你们擅自提高容积率来增加利润,有关部门不会追究吗?

  刘生:一般不会。有时就是利用规划的空子,比如项目中A村的土地,总共7539平方米的土地只有2709平方米是开发用地,其余4830平方米的土地面积已由政府为农民兴建了住房,实际建筑面积也只有4000平方米,容积率在0.82左右。而事实上,当初的规划容积率是1.6,这样开发商又多出了0.78的容积率开发空间。

  记者:除了提高容积率,还有什么渠道增加盈利?

  刘生:当然还有。我再告诉你两条开发商的生财之道。比如我们这个项目,总建筑面积4万多平方米,其中,住宅面积3.4万平方米,商业面积3000多平方米。第一条生财之道是,这3000多平方米商业面积合同上没有说明,是开发商的红利,至少价值1亿元。

  另外一条就是,总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米以及给农民兴建的4000平方米住房后,开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该楼盘均价12000元/平方米来算,一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元,因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿元左右,开发此项楼盘,开发商总共可以获益两亿元,另外还有一个价值1亿元的商业面积用地。

  从这个过程你就可看出,开发商是怎么把200万元变成两亿元的。