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发布时间:2010年07月22日 11:27 | 进入复兴论坛 | 来源：羊城晚报
广州楼价依然坚挺。高端商品房由房产商开发，政府则应多建保障房。戚耀琪 摄（资料图片）
五年前，花费约200万元买地；五年后，盖了商品房出售，获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价，而背后却是一个一个的房奴。
刘生（化名），一位来自南方某城市的房产商人，涉足房地产行业已20多年。正是他，上述项目的开发商，日前向记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事，还有鲜为人知的潜规则……
开发商若“运作得好”，利润远不止1/3，个中奥妙多多
上亿元商业面积白送开发商
记者：今年初，任志强公开宣称房地产开发拿地成本高，并非暴利行业，您觉得到底是不是暴利行业？
刘生：房地产是暴利行业，无可置疑。
任志强只讲了事实的一部分，没有讲全面。建房成本是由三部分构成：一部分是土地成本，因此任志强说现在土地价格很高，房子要卖很贵；第二部分是人工费，主要指工人工资，是弹性部分；还有一部分就是钢筋水泥，会随市场行情二调整但这个成本是可控的。
有个调查，开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1／3，包括拿土地、建筑材料、人工费用等。还有1／3是“渠道费用”，指国家征税及申报费用等合理开支，还包括了行贿资金等隐性成本。最后1／3就是开发商的利润。而实际上，如果运作得好，利润远不止这么多。
记者：怎么运作的呢？
刘生：“用土生金”。2004年我们开发某房产项目。地块是政府拆迁安置用地，我们拿地总共花了200万元。该项目的土地由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已在一期工程中完成，共21栋农民房，容积率3．3，而全部工程竣工后的实际容积率是4．0。
记者：你们擅自提高容积率来增加利润，有关部门不会追究吗？
刘生：一般不会。有时就是利用规划的空子，比如项目中A村的土地，总共7539平方米的土地只有2709平方米是开发用地，其余4830平方米的土地面积已由政府为农民兴建了住房，实际建筑面积也只有4000平方米，容积率在0．82左右。而事实上，当初的规划容积率是1．6，这样开发商又多出了0．78的容积率开发空间。
记者：除了提高容积率，还有什么渠道增加盈利？
刘生：当然还有。我再告诉你两条开发商的生财之道。比如我们这个项目，总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3．4万平方米，商业面积3000多平方米。第一条生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元。
另外一条就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米以及给农民兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该楼盘均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿元左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿元的商业面积用地。
从这个过程你就可看出，开发商是怎么把200万元变成两亿元的。
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