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发布时间:2011年05月19日 02:37 | 进入复兴论坛 | 来源：经济参考报
楼市调控的高压态势和持续低迷的成交量并未抑制楼市躁动。18日，国家统计局公布的数据显示，4月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有9个城市，持平的有5个，上涨的有56个城市。
接受《经济参考报》记者采访的专家认为，与3月份相比，4月份环比价格上涨的城市在增加，这一趋势逆转了自1月以来环比上涨城市减少的态势，但在目前楼市持续降温、4月成交量明显萎缩的背景下，属于异动。专家指出，如果5、6月环比涨幅仍然持续扩大，很可能招致新一轮调控政策出台。
数据
成交持续低迷 房价高位徘徊
统计显示，与去年同月相比，4月，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，比3月份增加了1个；价格涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个。4月份，同比价格涨幅在5.0%以内的城市有29个，比3月份增加了3个。二手住宅方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有13个。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说，4月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.31，也即新建商品住宅价格比3月份上涨了0 .31%，增幅提高了0.02个百分点。这一趋势逆转了自1月以来房价环比涨幅下滑的态势，在楼市持续降温、4月成交量明显萎缩的背景下，这属于异动，与市场实际感受相悖。
的确，自从“史上最严”的房地产调控政策出台以来，各地楼市表现出较强的抗跌性。成交量虽持续处于低位，但房价依然未现实质性松动。据中原监测的14个重点城市4月成交量数据显示，成交总面积为642万平方米，环比下滑5%，同比下降46%。值得注意的是，4月成交面积同比降幅比3月有所扩大，已连续第3个月保持较低水平。
国家统计局的统计数据显示，1至4月，全国商品房销售面积24898万平方米，比去年同期增长6.3%，增幅较1至3月大幅回落8 .6个百分点，同比增幅较去年同期大幅下降26.5个百分点。其中，4月份，全国商品房销售面积7255万平方米，较1至3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。
杨红旭说，按照一般的市场规律，春季成交量会有所反弹，尤其4月份会比3月份更高些，但今年表现反常，说明多数开发商仍未采取明显的促销行动，而购房者也未摆脱观望情绪，同时，限购、限贷、房贷紧缩等政策，限制了部分购房需求。不过，他认为，这种成交萎缩、价格僵持的局面难以持久，预期未来几个月开发商将增加推盘量和加大促销力度，预期三季度成交量将有所上升。
中原地产调研结果显示，近期开发商虽偶有促销，但试探性成分居多，尚未出现实质性降价。据调研，全国20多个城市都在房展会期间推出了花样繁多的打折促销优惠，涵盖现金优惠、送面积、送装修、送礼品等等，但这些大多只是常规性优惠，幅度仅在0至5%之间，仅海口和杭州的折扣比例超过5%。
与此同时，中原地产调研显示，购房者心态开始出现明显分化。各地购房者对于该城市未来房价的判断也有较大差异。随着调控不断升级，50%的被调研城市房价走势不容乐观，但长沙、昆明、惠州、东莞、珠海、中山、重庆、无锡、南京、常州、郑州、济南、石家庄、沈阳14个城市的购房者认为当地房价依然看涨。
绷紧
开发商资金链越绷越紧
在楼市成交低迷不断加深的情况下，开发商面临的资金压力正成倍增加：通过销售回款将愈加艰难，融资渠道全面收紧、融资成本明显上升。
世联地产市场研究部表示，在连续的房地产调控之下，调控政策的广度和深度都得以扩充。从土地，融资，保障房、限购以及连续10次上调存款准备率和4次上调利率，显示央行紧缩市场流动性的意图十分明显。
数据显示，1至4月，全国房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%，增幅比1至3月下降1.2个百分点，较去年同期大幅下降42.5个百分点，本年资金来源同比增速在上月小幅回升后，再次转入下行通道。
杨红旭分析说，房地产开发商的资金链正越绷越紧，预期随着融资环境的继续恶化，这一指标将继续下行，估计增幅最低值将达10%左右。在资金链持续紧缩的压力下，未来几个月进行促销的房企会越来越多。
他进一步指出，通过分析开发企业资金来源构成变化趋势，可以发现，进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，由1至2月份的22 .0%下降到18.9%；企业自筹资金比重大幅上升，由1至2月份的34.4%上升到37.4%。这说明，随着国内信贷环境继续紧缩，开发商被迫更多地利用自有资金。
申银万国研究报告也指出，2011年4月全国房地产资金来源6094亿元，同比增长13 .9%，增速较上月22.7%环比有所下降，且仍远低于去年同期的55.5%和全年26.9%，也低于开发投资额，这显示房地产开发商资金压力进一步增大。
美联物业全国研究中心认为，对开发商来说，近期一线城市土地市场表现，正好反映开发商资金链状况。
国土资源部土地利用管理司有关负责人在最近的一次发布会后接受记者采访时透露，对15家大型房企拿地情况的监测显示，刚刚过去的4月份，这些大型房企在一线城市均未拿地。
记者了解到，在国内信贷紧缩的背景下，相当一部分开发商在谨慎拿地的同时，开始加紧融资步伐。世联监测数据显示，截至4月11日，开发商通过海外发行高息债券等方式融资力度空前，20余家开发商累计融资额超过了620亿元。
“海外融资的成本非常高，这实际上是开发商在目前形势下的一种自救行为。这种情况将加速开发商尽快转变策略。”中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》采访时说。
本周一，恒大地产发布公告称，以代价5亿美元(约38.75亿港元)，向华人置业出售江苏省启东一幅地块49%股权。有业内人士认为，恒大将土地股权出售变现，是在融资成本增加和现金流收紧的双重压力之下，缓解资金压力之举。美联物业全国研究中心主任徐枫认为，除了上述可能外，恒大地产此举也可能是在成交低迷的形势下，转而寻求卖地利润。
陈国强表示，随着调控政策持续实施，将有更多的企业基于资金等方面的考虑以及对市场预期的判断，采取更加务实的策略，通过“以价换量”的方式打破市场僵局。
破局
房价僵持现状有望打破
在正视市场现实的同时，越来越多的房地产企业还不得不面临调控政策将持续甚至有可能更严厉的状况。专家普遍认为，信贷、土地甚至行政手段等调控措施还可能进一步出台。在政策收紧预期之下，房价僵持的现状有望打破。
最近一段时间，有关主管部门频频释放政策从紧信号，进一步强化了紧缩预期。上周，国土资源部有关负责人在2011年城市住房用地管理和调控重点工作进展情况新闻通气会上明确，国土资源部将继续按照积极主动服务、严格规范管理的要求，坚持房地产市场调控不放松。
同天，消息披露，发改委发布《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》，要求各地价格主管部门立即组织开展专项检查，对所有房地产开发企业正在销售的商品房实行拉网式排查。
在信贷政策方面，陈国强表示，虽然目前上调首套房首付额度、利率水平只是少数银行的做法，但接下来，这种情况可能只会增加不会减少。
在市场成交整体低迷、政策从紧预期不断强化的形势之下，业内预测，未来一段时间内，市场成交低迷状况难以有较大幅度改善，价格下调迹象将趋于明显。
“链家地产”副总裁林倩分析说，在第三轮调控后，业主挂牌价及成交量都出现下降。而此次价格下降在成交量、挂牌价“领跌”后，符合“跟跌”趋势，虽然目前的下滑幅度较小，但属于符合市场规律的实降。未来在成交量未明显回暖前，价格将随之呈现逐渐下降的缓跌趋势。林倩预计，北京二手房价格未来9个月将创10年最大降幅，回落15%，城八区二手房今后的降幅将在7%至8%以内。
林倩说，如无政策从宽的信号，未来8个月即到2011年年底，乃至2012年3月份春节之前，北京二手房月成交量难超11000套，2011年8月份之前，月度成交恐难超过8500套，若扣除历年春节所在的农历正月份，当前成交量创下2009年3月份以来共23个月的月度成交最低。
对于未来的房价走势，陈国强认为，目前，价格涨幅趋缓甚至价格下降的态势已经显现，接下来的三四季度，稳中有降的价格变动特征将更加明显。
中原地产认为，一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，最近两个月北京、广州、深圳的知名发展商都出现了实质性降价的案例。
对于二线的发达城市来说，中原地产预计，继一线城市之后，这些城市的降价促销现象也将逐渐增加。
不过，杨红旭强调，如果5至6月房价环比涨幅仍然持续扩大，很可能招致中央新一轮调控政策的出台。
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