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发布时间:2011年04月02日 00:59 | 进入复兴论坛 | 来源：瞭望新闻周刊
对房地产调控不力的官员和部门“问责”，不仅关系到百姓对政策实施的信心，还关系到政府的公信力。
文/《瞭望》新闻周刊记者 来建强
一年来，从“限贷”到“限购”，再到眼下的“限价”，一连串施放的“限字令”构成了楼市调控政策的新风景。然而，近期《瞭望》新闻周刊调研发现，在部分城市，处于上升通道的房价未见受限，一些城市限购政策产生的“挤出效应”，甚至推高了非限购地区房价，“限价令”刚一出世即被舆论指为“涨价令”。业内人士及专家向本刊记者指出，当前，民间资本把商品住宅作为投资品的需求依然旺盛，需要从根本上予以疏导，谨防“限字令”成地方楼市的调控“惰政”。
小涨幅不改大涨价
2月份是商品住宅交易淡季，但一些城市的房价仍然硬挺。据国家统计局发布的当月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房价环比涨幅超过1.0%的城市有7个。进入3月份，部分城市房地产成交量和价格开始强劲反弹。以二线城市福建省福州市为例，今年3月，该市城区商品住宅成交量突破1700套，比2月份增长了近100%，接近过去5年来月均成交量的平均水平。
日前，本刊记者走访福州市部分楼盘发现，在该市城乡结合部金山一带，只要是“套种”了别墅的高层住宅小区房价都要高出普通小区一大截，以新楼盘“金辉·天鹅湾”为例，项目规划地上总建筑面积25万平方米，别墅用地约占了三分之一。从2008年底至今，“金辉·天鹅湾”已先后售出20多栋高层住宅楼和一批豪华别墅，高层住宅楼傍着别墅身价节节攀升，其均价从每平方米5000元涨至现在的1.35万元，今年1月～3月间就上涨了600元，而月均涨幅显示才2%左右。
业内人士指出，虽然从去年下半年至今，不少城市房价涨幅有所下降，但房价已普遍居于较高的价位，小涨幅也能有大涨价的效果。福州大学房地产研究所所长王阿忠为《瞭望》新闻周刊分析，今年以来，福州市区有20多个楼盘取得预售许可证，其中120平方米以上的中大户型及别墅占了一半以上，以高档商品住宅为基调的“春季攻势”，足见开发商“好货沉底”的市场操作。此外，目前市场上流动资金较为充分，投资者实力比较强，提高首付、限制房贷的调控做法实际效果比较有限。
房价持续上涨，居民的购房压力与日俱增。王阿忠告诉本刊记者，目前，福州市职工的平均工资在3000元左右，一个家庭夫妻俩工资6000元左右，年收入7万元。而福州城区平均房价每平方米1.3万元，买一套100平方米以上的房子就要130万元，房价与居民年收入比达20倍。
有网友如是调侃道，2010年，楼市流行语是“量跌价滞”；2011年，形容房价比较贴切的就是套用影片《非诚勿扰2》中的一句台词：“你买或是不买，价都在这，难跌易涨。”
限购令显“挤出效应”
温州、福州等城市在去年12月底继续执行限购商品房政策。本刊记者发现，一部分购房需求从温州、福州等限购城市“被挤出”后，向非限购的周边地区集结，明显推高了这些非限购地区的房价。
福建省宁德市是位于福建省福州和浙江省温州之间的地级市，也是一个长期以来经济发展相对落后的三线城市。近两年来，随着宁德城市建设提速和城区扩展，该市商品房市场开始活跃，从2009年10月至2010年10月一年间，宁德城区商品房均价从每平方米5000元跃升至6000多元。温州、福州两地采取限购措施后，宁德城区房价在2010年底迅速飙升至每平方米7000元以上。
近日，记者走访宁德市新开发的东侨片区楼盘“海天水岸阳光”时发现，该楼盘最新推出的新房预售价已达每平方米8000元。“福州限购了，以前想去福州买房的宁德人现在很多都回来买了，温州也限购了，温州炒房的客人很多也来宁德买房了。”该楼盘售楼部的一位经理直言，在这种情况下，现在只要推出一栋新楼，几天就被抢购一空。
类似现象在福建省福清、长乐等福州周边县级城市也有。本刊记者日前在福清市中心新建楼盘“富贵世家”了解到，去年底以来，该楼盘销售情况很好，目前售价已突破每平方米1万元。售楼部工作人员反映，在福州买不了房的福清人都会回来买房，福清房地产市场本来就紧张的供求关系变得更紧张，房价上涨的动力强劲，直追福州城区房价水平。
“从单个城市房地产市场而言，限购政策可以将一部分房源从购买多套房或炒房者的手中挤出来，扩大市场供应。”不过，在接受《瞭望》新闻周刊采访时，福建省社科院研究员徐峰认为，“市场是流通的，如果整个市场针对刚性需求者的住宅产品仍较稀缺，局部限购反而会在非限购地区造成一定程度的哄抢，迅速抬升房价。”
“眼下正是考验地方限购政策成效的关键时期。”王阿忠认为，在目前已经执行限购的城市中，大部分城市仍允许居民可再新购一套住房，政策紧中有松，且存在一些模糊地带亟待明确。比如，包括福州市、厦门市在内的大多数已执行限购政策的城市，对已有两套住房家庭，卖掉一套后再买一套算不算在限购范围内，都未有明确的可操作调控细则。
限价缘何成“涨价”
新近，一批城市公布了本年度的房价控制目标。多位受访专家指出，本是“控制目标”的限价令竟成为荒唐的“涨价令”，“各地制定目标只有上限，没有下限，这极可能加剧市场上关于房价持续上涨的预期。”
本刊记者在关注一些城市出台的房价“控制目标”中发现，今年1月底国务院出台的“新国八条”中就提出，各地根据“经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，确定新建住房价格控制目标。但在已出台“控制目标”的地方鲜有以“居民住房支付能力”为参照。
另外，各地制定价格控制目标时所采用的基数差异较大。如上海市、安徽省合肥市等地的控制目标以“新建住房”价格为基准，而兰州市、银川市等地则以“新建商品住房”价格为基准。北京大学房地产研究所所长陈国强指出：“以新建住房价格为基准的计算方式包括保障房在内。而保障房价格很低，能够拉低住房整体价格水平。这意味着商品房的涨价空间就会大幅增加。政府控制房价的绩效就失去了意义。”
除了防止做“文字游戏”，还要防止地方“控制目标”成为“数字游戏”。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，要警惕一些地方“限制中心城区”新盘上市，甚至冻结新盘价格等只图避过风头的做法。“就像为了完成节能减排指标，直接拉闸限电。”
对于这些问题，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，按照国家制定政策的初衷，新建住房价格控制目标的衡量体系是多元的，一些地方政府对政策的理解显然有偏差，也不排除“选择性失明”的可能。
“限”出来的“惰政”
“不从根本上解决，而是想靠限制性的政策措施，以求达到调控房地产目的，这无异于是懒人施政的表现。”业内人士及专家指出，当前，除了需警惕部分城市房地产再现春季快涨势头，更需谨防“限”出来的调控惰政。
本刊记者观察到，近年来，一大批资金充裕的一线房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市，导致了二、三线城市房地产开发和投资快速升温。福建是一个典型的以二、三线城市居多的省份，近年来，随着大量一线房地产企业的纷纷进场，该省房地产在2010年完成投资1818亿元，跃居全国第二位；商品房销售面积达2748万平方米，房地产的交易总额（含存量房交易）达到2261亿元，创下历史新高。
目前，二、三线城市房价高涨难抑，并呈现向一线城市房价迅速看齐的“一线化”发展势头。王阿忠指出，这“一线化”现象揭示出部分二、三线城市房地产存在过度投资的隐患。以福州市为例，近年来由于房地产市场投资持续升温，地价飚升，进而又拉动房价迅猛上涨，房地产过度投资比较明显。
在他看来，房地产市场的问题归根结底是土地问题，只要地价不降，房价上涨的势头就很难得到抑制。地价飚升，地方政府仍会有卖地的冲动，开发商也就会铤而走险以强拆等非法手段得到开发地块，这样做还往往容易激化社会矛盾。
接受《瞭望》新闻周刊采访时，浙江大学金融系副教授景乃权认为，地方政府对炒房“热钱”宜疏不宜堵，而要做到多疏导，首先就要多检讨造成炒房难遏的根本原因之一，“那就是可供民间资本的投资渠道比较缺乏，与房地产相关的金融投资产品不足问题。”因此，地方政府及有关部门在改善投资环境的问题上需要更多考虑，创造供民间资本投资的机会、创新金融投资工具，等等。
“地方调控房价的工作想有所起色，也绝不能靠等。”目前，中央决定今明两年各建设1000万套、5年内建设3600万套保障房，徐峰认为，地方不能过度寄望于保障房就是“高房价终结者”，保障房和商品住房面向完全不同的群体，前者针对的是低收入住房困难家庭，“地方政府只有扩大市场的有效供应，必须尽快改善目前房地产市场高端商品住宅过多，而普通商品住宅稀缺局面，加快调整房地产市场结构，加大中小户型供应，科学运用组合调控，才能更有效地遏制房价快速上涨。”
在其看来，预防“惰政”关键还是要建立健全问责制。“新国八条”提出，对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的，有关部门要视情况，根据有关规定对相关责任人进行问责。今年两会的政府工作报告也提出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府总负责，市县人民政府负直接责任。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
“问责不能浮于表面。在接下来的新一轮房价调控中，各地各级部门应制定详细的问责机制。”中国指数研究院副院长陈晟说，只有将“问责制”落实，才能将惰政思维挤出，避免调控措施再次被“架空”。
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