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发布时间:2010年11月22日 05:00 | 进入复兴论坛 | 来源：人民日报
11月20日，海南琼海，市民许志英抱着孙女高兴地在新居中向外眺望。
当地63户低收入家庭于近日陆续迁入廉租房。海南省今年已开工建设保障性住房11.44万套、946.31万平方米，占计划套数的113%。
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“金九银十”之际，国家调控楼市，投机炒房者刚想抬头，又被摁下，可谓出手及时，打准“七寸”。就目前而言，房地产交易趋冷，部分城市局部房价出现松动。
但是，受国际国内复杂环境影响，楼市不确定因素仍然存在，楼市调控面临不少挑战。后市将如何？调控还会加力吗？带着疑问，记者深入京、沪、穗、深等一线城市调研。
距9月29日八部委再次发布房地产调控政策，已经将近两个月。这一从资金、税收、土地、市场秩序等多渠道入手的政策到底效果如何，市场颇为关注。
开发商资金紧张
随着调控政策逐渐落实，房地产开发商原本充沛的资金状况开始变得不那么乐观。
最近的土地市场上，开发商“抱团拿地”的情况越来越多。不久前，万科和五矿联合体中标北京海淀区唐家岭两宗地块，富力和集富的联合体则拿下了大兴区的地块。
“现在几乎不可能从银行贷到钱，通过资本市场再融资的路也断了，加上成交低迷回款慢，开发商的资金普遍都比较紧张，一些中小开发商的资金链已经出问题了。”一家上市房地产企业有关负责人告诉记者。
金融机构紧收房地产开发贷款，北京等部分城市加强对预售资金的监管，加上年底临近，开发商回笼资金支付建设款、偿还贷款的压力加大，目前房地产开发商的现金流普遍开始出现紧张状况。
此外，央行近日宣布自11月29日起，上调存款准备金率0.5个百分点。一个月内，央行加息一次、上调存款准备金率两次，回收流动性的步伐加快。
对开发商而言，由于市场上流通的货币再次减少，开发商能够融资的额度将进一步缩减，资金状况雪上加霜。
北京中原地产三级市场部研究总监张大伟认为，开发商自筹资金上涨超过总资金上涨的幅度，可以看出其资金压力逐渐加大。
“对开发商而言，要在短期内缓解资金紧张的状况，最好的方法是认清市场形势，重新定价，加大降价促销力度，加快回笼资金。这可能也是眼下唯一的方法。”中国房地产协会副会长朱中一说。
日前，万科武汉五大在售项目突然宣布降价促销。万科有关负责人表示，万科一贯采取随行就市的态度，顺应市场及时调整价格加快销售。业内人士认为，作为房地产企业领头羊，万科的降价行为有可能带动其他企业效仿。
调控仍将趋紧
9月底“新国五条”出台后，房地产市场再次出现成交量下降、价格停止上涨的局面。但调控效果要进一步显现，市场要更长时间的稳定，仍然面临不小的压力。
进入11月的第二周，北京新房成交量上涨的态势没有得到延续。北京市房地产交易管理网的数据显示，11月8日至14日，全市新建商品期房成交量2310套，环比上周下跌30%。二次调控后预售的33个期房项目，其中签约套数超过80套的有6个项目，预售均价均低于20000元/平方米。
今年10月，深圳楼市新房成交量环比下降约50%、二手房成交量环比降幅为55.8%；新房成交价17262元、环比下降11.9%。
而在广州，从限购令出台前后一个月的成交情况来看，交易量大跌六成；但从交易价格分析，广州市中心六区除了天河外，交易价格大多持平。
上海商品住房价格上涨过快的势头得到初步遏制。据市统计局统计，10月份上海新建商品住房价格指数环比为0，二手存量住房价格指数环比下降0.2%。
尽管各地成交量锐减，房价有所松动，但仍有开发商在观望中惜售。近期，各地各部门不断出台更细化的调控政策，房地产调控仍然趋紧。
“未来房地产市场的走势首先还是看货币，就是实际利率水平、货币增发量以及通货膨胀的预期，这三个指标真正决定了今后房地产价格的趋势。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示。政策方面，则是继续全面控制投资性需求，并增加供应量。
秦虹认为，今年一系列政策出台的大背景是宏观经济平稳发展，政府有很大的调控余地。“国十条”和“新国五条”的精神是一脉相承的，后者显然更加严格，从中也可以看出政府调控楼市的决心，调控目标更不会轻易改变。
保障房建设加速
加大保障性住房建设计划和供地计划实际完成情况的督查考核力度，是房地产调控政策的重要内容。据悉，截至9月底，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套，占年度计划580万套的90%。
今年，广州保障房已开工面积约300万平方米，相当于过去3年的建设总量，预计全年可提供保障性住房约4万套。项目完成后，广州有望全部解决目前登记在册的低收入住房困难家庭的住房保障问题。
同时，北京市政府目前已基本完成今年提出的保障房目标：保障房用地供应1263公顷，完成计划指标的101%；政策性住房建设用地占全市住宅供地50%以上；新开工建设和收购各类政策性住房13.6万套以上，占全市新开工住宅套数50%以上，年底竣工交用4.6万套以上。
在上海，截至10月底保障性安居工程开工占年度计划已接近90%。其中，廉租住房已建设筹措廉租房源约2200套、12万平方米，完成投资约7.29亿元，已超额完成住房和城乡建设部下达的任务目标，并对符合条件的申请家庭做到应保尽保。
深圳2010年计划新开工的5万套保障性住房，截至10月已开工3.8万套、开工面积90.06平方米；年初开始受理该市第二次保障性住房申请，共受理申请8148户、复审合格6385户，近期将接受住房保障部门的终审。
值得一提的是，为解决保障性住房的资金问题，11月19日，北京市首次在保障性住房领域与金融机构签署战略合作协议。根据协议，中国建设银行北京市分行将给予北京市保障性住房建设200亿元意向性授信额度。
此外，对开工率过低的地区，监察部、住房和城乡建设部将约谈地方分管负责人。年底，有关部门将对各地进行考核，对没有完成任务的通报批评，直至问责，以确保保障性安居工程能按时保质保量完成。
还是要稳定预期
进入10月以来，新一轮的房地产调控政策很给力。中央有新“国五条”，各地政府有配套措施，可谓政策多样，出手凌厉。楼市调控进入了一个新的阶段，各方博弈的力量对比发生了新的变化。
楼市交易量应声而降。此时的楼市，犹如天气一样，不断降温。据统计，10月，全国商品房销售面积9278万平方米，绝对量比9月份减少1167万平方米，下降11.2%。
开发商的“定价共识”也出现分歧，价格“金钟罩”出现裂缝。部分城市，房价出现了局部松动。武汉万科以优惠的名义集体降价，北京通州一楼盘每平方米直降约7000元，南京退房创新高，一些开发商被迫降价促销……
与此同时，保障房建设也空前给力。虽然审计署日前曝光了一些违规问题，但总体上看，今年是保障房建设投入资金最多、开工面积最大、落实力度最大的一年，对缓解百姓住房难，稳定楼市预期，都将起到积极作用。
不过，在国际国内经济形势发生微妙变化的背景下，10月70个大中城市的房价，出现环比微涨。这说明，虽然调控效果初显，但房价仍有上涨压力，楼市调控仍然面临挑战。
接下来，调控的着力点应是落实、落实、再落实，让开发商“下无对策”，加速销售，让老百姓强化信心，稳定预期。
各地政府应该加速供地，加速保障房建设，让老百姓对未来安心；各级银行应该捆住银袋子，补好小漏洞，让资金压力继续影响开发商策略，影响投机者决策；市场监管部门要把住闸门，管好市场秩序，防止少数开发商耍手段、钻空子，让炒房客无房可炒、离场观望。
中央调控，促使楼市走向健康发展之路，决心大、手段多。日前，国土资源部门曾表示，围绕市场走势，要做好一些政策研究，也做好一些政策储备。也就是说，后市房价若出现反弹，不排除再出更有力的政策。
可见，房地产的调控还将持续深化。在这个过程中，开发商不会轻易“服软”。楼市“杂音”会不断干扰公众的判断，楼价“假摔”会不断忽悠百姓放弃观望。
各级政府要进一步提高执行能力，加大调控力度，释放正确信号，稳定市场预期。唯此，本轮调控才能实现预期目标。
港府如何遏制炒房
香港楼市继今年经历3次大规模调控之后，特区政府再度出手：
11月19日，特区政府财政司司长曾俊华宣布，在现有最高4.25%的印花税基础上引入“额外印花税”。香港金融管理局和香港按揭证券有限公司也在同一时间宣布了针对楼市的新措施。所有“新政”即日生效。
香港楼市，一时间进入观望和等待。
目标明确，直指短期炒家
特区政府此次调控目标非常明确——楼市短期炒家。
同以往一样，这一轮楼市调控措施依然是一轮“组合拳”，其中最为人关注的就是历史性引入针对住宅短期买卖的“额外印花税”。
该税种分3级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。
这意味着，持有物业的时间越短，税率就越高，这对二手房炒家无疑是一个沉重而直接的打击。
香港金融管理局总裁陈德霖同时宣布，所有价值1200万元或以上的住宅物业按揭，贷款最高额度由六成下调至五成；所有价值1200万元以下至800万元之间的住宅按揭贷款，由最高的七成降至六成，但贷款额不可多于600万元。
随后，香港按揭证券有限公司宣布，按揭保险计划下的所有产品，只接受680万元或以下住宅物业的申请。
曾俊华表示，此次调控主要目标有两个，一是毫不犹豫地遏制短期炒卖活动；二是保持楼市健康平稳发展，长远保障买家和投资者，不妨碍市民置业。
连环出击，效果立竿见影
由于事先并无任何消息传出，市场毫无心理准备，且楼市新政指向明显，效果可谓立竿见影。香港楼市20日就开始出现“三减”现象：一、二手房成交减、楼盘货源减以及业主减价售卖。
二手市场方面，香港媒体用全面瘫痪一词形容新措施推出次日的情况。
中原地产住宅部董事总经理陈永杰介绍说，20日二手物业成交量比13日至少下跌五成，整体楼价未来一个月估计会下跌5%。
除二手市场受影响外，新楼盘也难独善其身。太古地产旗下西半山一处楼盘20日开始接受认购，但参观人数大减。有到场的市民表示，不知政府还会不会有后续措施出台，入市会更加谨慎。
受影响的不止买家卖家，地产中介也普遍预期，随着楼市回落，他们的生意会大受影响。陈永杰表示，集团会重新评估形势，再决定未来增聘人手和增加分行的数目。
楼市疯涨，港府留有后招
今年1—9月，香港楼价已累计上升了15%，与2008年的低位相比增幅达到47%。特区政府认为，豪宅市场的“涨价潮”已经开始蔓延至一般市民住宅市场。
曾俊华认为，在美国新一轮量化宽松政策的影响下，“部分炒家善于利用非常亢奋的市场，企图营造狂热气氛，吸引没有足够经济实力的市民出手”。这一推测，可以从香港楼市短期交易急速增加看出端倪：1—9月份，在1年内转手的住宅交易量上升了114%，其中84%是300万元以下的小型住宅，而1年至2年内的交易则减少了18%，种种迹象都显示——炒卖的时间已经越来越短。“这种日趋炽热的炒风，增加了资产泡沫风险，威胁市民的个人福祉及整体经济的稳定”。
根据计划，“额外印花税”法例将于下月初提交特区立法会，目前已有多个政党表明支持政府调控楼市的措施。如无意外，新措施会在短期内开始实施。
而针对措施推出后的楼市发展，曾俊华强调，“在需要时，我们会再次以强而有力的手法，维持市场健康平稳发展”。
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