　　在一波又一波“史上最严调控政策”的持续轰炸下，南京楼市真的降温了！南京网上房地产昨日公布的数据显示，这半年来全市只成交了18996套商品住宅（包括溧水、高淳两县），这是近5年来除了2008年下半年受金融风暴影响楼市大滑坡之外，半年成交量最少的一次。与惨淡的销量对应，房价也步入了停滞状态。而在政策不断收紧和房价有望下跌的双重压力下，何时出手令南京的买房人更为纠结。

　　数据篇

　　上半年新房销售量：

　　五年来“第二差”，“疯狂的楼市”成为过去

　　限购加上限贷，双重挤压之下的南京楼市艰难地迎来年中“大考”。上半年商品住房认购21377套、成交18996套的成绩单，跟2007年以来的前8次“半年报”相比较，显然难以“及格”。

　　365地产家居网的统计显示，自2007年以来，南京楼市的销售起伏较大，其中卖得最火的有2007年上、下半年，商品住宅成交量分别是51904套、40619套；以及2009年上下半年的43202套、57730套。五年来卖得最差的是2008年下半年，仅有13665套。其次就是今年上半年了，不到1.9万套的成交量，只相当于2009年“疯狂下半年”的三分之一（详见附表一）。“其实不光是限购与限贷，契税补贴政策的取消，营业税征收方式的调整，都在影响着买房人的出手决心。”南京市住建委相关人士分析说，自去年开始的新一轮调控出招更为精准，持续时间也最长，因此从数据上看，南京楼市真的向“史上最严调控”举手投降了。

　　上半年房价数据：

　　房价大降了？仅4月微跌0.1%

　　房子卖不掉，但房价有没有应声而跌呢？从国家统计局目前发布的前五个月房价数据来看，今年上半年只有4月份的新房价格环比微跌0.1%，其余月份不是上涨就是持平，因此整体上南京新房价格指数依然呈上涨的趋势。“顶多是不涨了，或者是搞特价的多了，但要说明显下降，或者全面下降，这个真没有，”一位房地产业内人士说。

　　而搜房网数据监控中心提供的数据也显示，截止到6月22日，南京218家在售楼盘中，有64家楼盘的房价上涨，其中最高涨幅达47.4%；有31家楼盘房价下跌，最高跌幅为19.2%，其余123家楼盘房价基本持平。

　　这份统计报告还显示，在城中、河西、仙林、城北、城南、江北、江宁、溧水、高淳这九大板块中，房价平均上涨了2.1%，其中房价涨幅最大的是溧水板块，高达14.55%；涨幅最小的是城东仙林板块，涨幅为0.27%。没有一个板块总体房价下跌。

　　上半年土地出让：

　　一分钟拍卖会频现，怎一个“冷”字了得

　　如果用一个字来形容2011年的南京土地市场，那一定是“冷”。底价成交、流拍和临时延期成为关键词，由于没人竞争而开始直接宣布结束的一分钟拍卖会出现了至少3场。调控、限购，显然政策对于土地市场的影响是明显的。

　　结合365地产家居网的数据，记者昨统计发现，除去高淳溧水两县，2011年上半年南京共拍卖30幅地块，其中1幅流标，19幅地块底价成交，溢价成交的仅有10块。从土地面积来看，上半年成交面积共约200.56万平方米，约占去年全年土地出让面积的45%；但上半年出让土地成交总额约为164.05亿元，只约占去年全年554.99亿元土地收入的29.56%。而从地块类型上细分，上半年南京30幅出让地块中，11幅纯住宅地成交了10幅，12幅纯商业用地和7幅商住混合地块则全部成交。数量不多、分布不好而且还遭遇流拍和底价成交，是上半年纯住宅地出让的主要特点。

　　感受篇

　　一位开发商的半年感受：

　　楼市调控，调啊调啊就习惯了

　　这个上半年的销售是五年来“第二差”，但对开发商来说，究竟是不是日子最难熬的？

　　2008年最难过的日子挺过来了，去年五六月份观望最浓的日子也熬过来了，现在还有什么打击不能承受？江北楼盘金泉泰来苑早在2004年便公开亮相，算是历经了各轮调控的“老手”了，开发商对调控的反应也是“已经习惯了”。该楼盘主管营销的一位负责人告诉记者，在他看来，上半年楼市销量下滑有多方面的原因，作为开发商只能去适应，想通过开发商一己之力来改变这一格局几乎是不可能的任务。

　　“就说银行吧，既限制开发企业贷款，又限制买房人贷款，你说楼市能恢复到正常销售状态吗？”他还举例说，在土地方面国家同样限量供应，开发商储备不足的话，自然会压低开工水平，减少房源的上市量，多方面综合来看，半年只卖了不到1.9万套，应属正常水平了。

　　一位买房人的半年感受：

　　房价没涨，但门槛抬高了

　　“一直在等房价降，好不容易等到房价不怎么涨而且还有点下降趋势，可我现在却越来越买不起房子了。”在南京一家广告公司工作的曹先生一脸郁闷地对记者说。曹先生是标准的改善型购房人，现居住在江北一套不到80平方米的房子里。“一年前就在河西看楼盘，当时保利香槟国际每平方米1.8万元左右，扣除掉各种优惠，差不多价格在1.7万元出头。当时对二套房的认定并不很严格，算做首套房的话，首付比例只有三成，一套140平方米的房子只要拿出70多万元就能搞定。但由于宏观调控，周围人都看跌房价，我就没出手。”

　　而这一犹豫，曹先生如今就一直没买房。“这半年我还常去香槟国际看房子，房价依然维持在1.8万元的均价水平上，涨幅很有限。虽然没涨价让人挺高兴，但像我这样的二套房买主，首付必须要六成，将近150万的现金，我到哪里去凑这么多钱啊！这也算是调控的一次‘误伤’吧。”

　　事实上，像曹先生这样纠结的消费者有不少。一边是调控带来的等一等房价就会下跌的预期，另一边是不断提高的买房门槛，调控的双刃剑让买还是不买成为购房人的心结。

　　一位地产编辑的半年感受：

　　买地的少了，“打酱油”的也少了

　　“卖出了去年一半的地，却只收获了三成的土地出让金，这只能说明两个问题，一是出让地块位置都不好，二是地块成交价都比较低。”乐居的土地直播编辑小刘表示，上半年他最大的感受就是底价成交几乎成为常态，例如距离雅居乐“地王”不远的两幅浦口珠江镇地块，相继以底价成交，没能续写“地王”神话。而城东和江北还分别出现了流拍及临时延期出让的尴尬。还有个感受是前来竞拍的开发商少了。去年地产火爆的时候，竞拍的代表一坐就能占小半个会场，举牌子都能举出近20的号码；而现在经常就是一幅地来一家企业，两位代表。此外，观摩出让会的人也少了许多，以往水泄不通的拍卖大厅，现在经常空空荡荡，媒体记者经常成了现场最多的人群。

　　上半年二手房市场

　　销量>>>

　　成交2.19万套，同比下降了24%

　　“淡定、砍价、再淡定。”这是很多一心购买二手房的人在上半年的心理写照。在调控的大背景下，二手房也经历了几个起伏的阶段。

　　至昨晚6时，据南京网上房地产官方数据，今年全市（除去高淳溧水两县）二手房共约成交2.19万套，高于新房成交量；成交总面积183.72万平方米。这一数据比2010年上半年的2.90万套下降了24.6%，比2010年下半年的2.54万套也下降了13.9%。

　　从区域上来看，江北4948套以及江宁4099套的成交量稳坐头两把交椅。鼓楼区的2666套则排名第三。而从几个月的成交量来分析，二手房交易大体经历了年初调控出台前的火热，2月底调控出台后的暴跌，3、4、5月的重新回归稳定，再到本月再次出现了下跌这四个阶段。

　　价格方面，从365地产家居网每日的个人挂牌价看，二手房价保持在12866元-13602元/平方米之间。挂牌价的谷底出现在3月上旬，而目前房价比较稳定。

　　中介>>>

　　从“咬定价格不放松”到“凡事好商量”

　　虽说上半年二手房卖得比新建商品住宅好，但中介的日子却并不好过。在南京从事二手房中介经营多年的店长王静对记者表示，这半年的感受就像坐过山车。一月份她所在的龙江门店还保持着每个业务员每天5个以上咨询电话，可调控出台后，门店访问量几乎到了“冰点”，而随着观望气氛的逐渐消化，来电来访量慢慢又回复到与年前相当的情况。

　　虽然量逐渐恢复了，但二手房市场已经发生了变化。“最大的感觉是买房人的话语权增大了。”王静表示，以前大多数房主都是“咬定价格不放松”，但目前越来越多希望快速成交的房主，对买家提出的很多条件态度都是，“凡事好商量”。

　　下半年预测

　　更难熬的还在后头

　　上半年市场的答卷已经交出，而对下半年的楼市走向，不少业内人士并不看好。有人认为调控没有“最严”只有“更严”，市场没有“最难熬”只有“更难熬”。“楼市的大政方针已定，下半年的市场也差不多，不排除继续走低的可能性，即将到来的夏季，其实只是楼市严冬的开始。”

　　前不久，搜房网数据监控中心发布的统计信息显示，今年下半年南京全市共有136家楼盘推出3.5万套房源上市，如果按照上半年1.9万套的成交量，这新增的3.5万套房源半年也只能消化五六成。而更为严峻的是，目前全市没卖出去的存量住宅房源还有3万多套，按照上半年每天100多套的销售速度，不算下半年上市新房，光这批存量房源就够卖近一年。预计下半年楼市的降价范围还将进一步扩大。

　　另据了解，下半年南京上市的纯新盘有34家，约有房源8000套。纯新盘定价策略最为灵活，接下来，低于周边在售房源开盘，低于预期开盘的项目将会不断增多。

马祚波张遥王烨