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南京上半年新房销售不足1.9万套 五年来第二差

发布时间:2011年06月28日 04:14 | 进入复兴论坛 | 来源:扬子晚报


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  在一波又一波“史上最严调控政策”的持续轰炸下,南京楼市真的降温了!南京网上房地产昨日公布的数据显示,这半年来全市只成交了18996套商品住宅(包括溧水、高淳两县),这是近5年来除了2008年下半年受金融风暴影响楼市大滑坡之外,半年成交量最少的一次。与惨淡的销量对应,房价也步入了停滞状态。而在政策不断收紧和房价有望下跌的双重压力下,何时出手令南京的买房人更为纠结。

  数据篇

  上半年房销售量:

  五年来“第二差”,“疯狂的楼市”成为过去

  限购加上限贷,双重挤压之下的南京楼市艰难地迎来年中“大考”。上半年商品住房认购21377套、成交18996套的成绩单,跟2007年以来的前8次“半年报”相比较,显然难以“及格”。

  365地产家居网的统计显示,自2007年以来,南京楼市的销售起伏较大,其中卖得最火的有2007年上、下半年,商品住宅成交量分别是51904套、40619套;以及2009年上下半年的43202套、57730套。五年来卖得最差的是2008年下半年,仅有13665套。其次就是今年上半年了,不到1.9万套的成交量,只相当于2009年“疯狂下半年”的三分之一(详见附表一)。“其实不光是限购与限贷,契税补贴政策的取消,营业税征收方式的调整,都在影响着买房人的出手决心。”南京市住建委相关人士分析说,自去年开始的新一轮调控出招更为精准,持续时间也最长,因此从数据上看,南京楼市真的向“史上最严调控”举手投降了。

  上半年房价数据:

  房价大降了?仅4月微跌0.1%

  房子卖不掉,但房价有没有应声而跌呢?从国家统计局目前发布的前五个月房价数据来看,今年上半年只有4月份的新房价格环比微跌0.1%,其余月份不是上涨就是持平,因此整体上南京新房价格指数依然呈上涨的趋势。“顶多是不涨了,或者是搞特价的多了,但要说明显下降,或者全面下降,这个真没有,”一位房地产业内人士说。

  而搜房网数据监控中心提供的数据也显示,截止到6月22日,南京218家在售楼盘中,有64家楼盘的房价上涨,其中最高涨幅达47.4%;有31家楼盘房价下跌,最高跌幅为19.2%,其余123家楼盘房价基本持平。

  这份统计报告还显示,在城中、河西、仙林、城北、城南、江北、江宁、溧水、高淳这九大板块中,房价平均上涨了2.1%,其中房价涨幅最大的是溧水板块,高达14.55%;涨幅最小的是城东仙林板块,涨幅为0.27%。没有一个板块总体房价下跌。

  上半年土地出让:

  一分钟拍卖会频现,怎一个“冷”字了得

  如果用一个字来形容2011年的南京土地市场,那一定是“冷”。底价成交、流拍和临时延期成为关键词,由于没人竞争而开始直接宣布结束的一分钟拍卖会出现了至少3场。调控、限购,显然政策对于土地市场的影响是明显的。

  结合365地产家居网的数据,记者昨统计发现,除去高淳溧水两县,2011年上半年南京共拍卖30幅地块,其中1幅流标,19幅地块底价成交,溢价成交的仅有10块。从土地面积来看,上半年成交面积共约200.56万平方米,约占去年全年土地出让面积的45%;但上半年出让土地成交总额约为164.05亿元,只约占去年全年554.99亿元土地收入的29.56%。而从地块类型上细分,上半年南京30幅出让地块中,11幅纯住宅地成交了10幅,12幅纯商业用地和7幅商住混合地块则全部成交。数量不多、分布不好而且还遭遇流拍和底价成交,是上半年纯住宅地出让的主要特点。

  感受篇

  一位开发商的半年感受:

  楼市调控,调啊调啊就习惯了

  这个上半年的销售是五年来“第二差”,但对开发商来说,究竟是不是日子最难熬的?

  2008年最难过的日子挺过来了,去年五六月份观望最浓的日子也熬过来了,现在还有什么打击不能承受?江北楼盘金泉泰来苑早在2004年便公开亮相,算是历经了各轮调控的“老手”了,开发商对调控的反应也是“已经习惯了”。该楼盘主管营销的一位负责人告诉记者,在他看来,上半年楼市销量下滑有多方面的原因,作为开发商只能去适应,想通过开发商一己之力来改变这一格局几乎是不可能的任务。

  “就说银行吧,既限制开发企业贷款,又限制买房人贷款,你说楼市能恢复到正常销售状态吗?”他还举例说,在土地方面国家同样限量供应,开发商储备不足的话,自然会压低开工水平,减少房源的上市量,多方面综合来看,半年只卖了不到1.9万套,应属正常水平了。

  一位买房人的半年感受:

  房价没涨,但门槛抬高了

  “一直在等房价降,好不容易等到房价不怎么涨而且还有点下降趋势,可我现在却越来越买不起房子了。”在南京一家广告公司工作的曹先生一脸郁闷地对记者说。曹先生是标准的改善型购房人,现居住在江北一套不到80平方米的房子里。“一年前就在河西看楼盘,当时保利香槟国际每平方米1.8万元左右,扣除掉各种优惠,差不多价格在1.7万元出头。当时对二套房的认定并不很严格,算做首套房的话,首付比例只有三成,一套140平方米的房子只要拿出70多万元就能搞定。但由于宏观调控,周围人都看跌房价,我就没出手。”

  而这一犹豫,曹先生如今就一直没买房。“这半年我还常去香槟国际看房子,房价依然维持在1.8万元的均价水平上,涨幅很有限。虽然没涨价让人挺高兴,但像我这样的二套房买主,首付必须要六成,将近150万的现金,我到哪里去凑这么多钱啊!这也算是调控的一次‘误伤’吧。”

  事实上,像曹先生这样纠结的消费者有不少。一边是调控带来的等一等房价就会下跌的预期,另一边是不断提高的买房门槛,调控的双刃剑让买还是不买成为购房人的心结。

  一位地产编辑的半年感受:

  买地的少了,“打酱油”的也少了

  “卖出了去年一半的地,却只收获了三成的土地出让金,这只能说明两个问题,一是出让地块位置都不好,二是地块成交价都比较低。”乐居的土地直播编辑小刘表示,上半年他最大的感受就是底价成交几乎成为常态,例如距离雅居乐“地王”不远的两幅浦口珠江镇地块,相继以底价成交,没能续写“地王”神话。而城东和江北还分别出现了流拍及临时延期出让的尴尬。还有个感受是前来竞拍的开发商少了。去年地产火爆的时候,竞拍的代表一坐就能占小半个会场,举牌子都能举出近20的号码;而现在经常就是一幅地来一家企业,两位代表。此外,观摩出让会的人也少了许多,以往水泄不通的拍卖大厅,现在经常空空荡荡,媒体记者经常成了现场最多的人群。

  上半年二手房市场

  销量>>>

  成交2.19万套,同比下降了24%

  “淡定、砍价、再淡定。”这是很多一心购买二手房的人在上半年的心理写照。在调控的大背景下,二手房也经历了几个起伏的阶段。

  至昨晚6时,据南京网上房地产官方数据,今年全市(除去高淳溧水两县)二手房共约成交2.19万套,高于新房成交量;成交总面积183.72万平方米。这一数据比2010年上半年的2.90万套下降了24.6%,比2010年下半年的2.54万套也下降了13.9%。

  从区域上来看,江北4948套以及江宁4099套的成交量稳坐头两把交椅。鼓楼区的2666套则排名第三。而从几个月的成交量来分析,二手房交易大体经历了年初调控出台前的火热,2月底调控出台后的暴跌,3、4、5月的重新回归稳定,再到本月再次出现了下跌这四个阶段。

  价格方面,从365地产家居网每日的个人挂牌价看,二手房价保持在12866元-13602元/平方米之间。挂牌价的谷底出现在3月上旬,而目前房价比较稳定。

  中介>>>

  从“咬定价格不放松”到“凡事好商量”

  虽说上半年二手房卖得比新建商品住宅好,但中介的日子却并不好过。在南京从事二手房中介经营多年的店长王静对记者表示,这半年的感受就像坐过山车。一月份她所在的龙江门店还保持着每个业务员每天5个以上咨询电话,可调控出台后,门店访问量几乎到了“冰点”,而随着观望气氛的逐渐消化,来电来访量慢慢又回复到与年前相当的情况。

  虽然量逐渐恢复了,但二手房市场已经发生了变化。“最大的感觉是买房人的话语权增大了。”王静表示,以前大多数房主都是“咬定价格不放松”,但目前越来越多希望快速成交的房主,对买家提出的很多条件态度都是,“凡事好商量”。

  下半年预测

  更难熬的还在后头

  上半年市场的答卷已经交出,而对下半年的楼市走向,不少业内人士并不看好。有人认为调控没有“最严”只有“更严”,市场没有“最难熬”只有“更难熬”。“楼市的大政方针已定,下半年的市场也差不多,不排除继续走低的可能性,即将到来的夏季,其实只是楼市严冬的开始。”

  前不久,搜房网数据监控中心发布的统计信息显示,今年下半年南京全市共有136家楼盘推出3.5万套房源上市,如果按照上半年1.9万套的成交量,这新增的3.5万套房源半年也只能消化五六成。而更为严峻的是,目前全市没卖出去的存量住宅房源还有3万多套,按照上半年每天100多套的销售速度,不算下半年上市新房,光这批存量房源就够卖近一年。预计下半年楼市的降价范围还将进一步扩大。

  另据了解,下半年南京上市的纯新盘有34家,约有房源8000套。纯新盘定价策略最为灵活,接下来,低于周边在售房源开盘,低于预期开盘的项目将会不断增多。

马祚波 张遥 王烨

责任编辑:石光辉

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