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北京通州楼市深陷滞销 多数楼盘月成交“个位数”

发布时间:2011年05月13日 04:03 | 进入复兴论坛 | 来源:新京报

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  通州最近三年供应的宅地面积超过345万平米,未来很多新盘入市。开发商推盘压力不小。记者 周晓东 摄

  通州楼市深陷滞销

  半年来取证楼盘整体签约率仅20%;机构统计,至5月初,通州商品住宅库存超2万套

  门庭冷落人声稀———入夏的北京天气在不断回温,但通州楼市整体依然未见明显转暖。从去年10月以来,包括位于大亦庄板块的马驹桥区域,通州一共有22个次的楼盘取得预售证,预售房源总和9943套,但截至目前签约套数仅有1990套,整体签约率20%。

  库存积压明显、整体销售却艰难行进,在绷紧的楼市调控中,通州楼市通向何方?

  滞销 多数楼盘月成交保持“个位数”

  记者日前走访了通州区新华联运河湾等多个在售老盘,售楼处内鲜见看房人。

  从今年2月北京加强版限购令出台后,看房人少、成交量低成为通州许多在售楼盘共同的遭遇。此前机构的动态监测数据显示,6个在售楼盘中有4个楼盘在2月之后出现过单周零成交。一个项目甚至出现了6次单周零成交。而今滞销的局面依然没有改观。运河核心区一项目人士感慨:包括自家项目在内,通州多数老盘月成交套数都保持在个位数。

  北京中原地产分析,调控政策出台后,通州购房者出现分流。不少市区刚需置业者转向房山等更具有价格优势的区域。加上通州目前新盘较少,大部分是老盘后期且库存体量都比较大,老盘降价也容易导致纠纷,因此成交量依然低迷。

  去年底降价开盘的京贸国际城4号楼,420套房源已经签约247套,以价换量的效果显而易见。但如今也面临着降价对销量带动效果趋弱的尴尬。

  相比老盘,近期新开盘项目由于户型等产品优势,获得的市场认可更高。4月底,城铁临河里站附近的华业·东方玫瑰开盘,A4号楼800多套房源目前签约量已经达240套。相对于该项目近一年的蓄客期,无论是业内人士还是记者从项目人士处了解到的情况,这一成交数字不足以让人很满意。

  纠结 购房人被限购,开发商被“捂盘”

  对于通州楼市目前的滞销主因,多个项目人士直指调控威力。限购门槛对买房人的屏蔽,在售住宅概莫能外。而在政策的影响下,开发商的销控节奏也影响了存量的消化。记者了解到,通州多个楼盘基于目前的市场温度,多栋楼座取证,但实际对外推出的只有一栋楼或者少数楼栋。有业内人士表示,买房人被限购,开发商无奈捂盘。

  另一方面,整体市场的趋冷也影响到商住项目。5月11日,记者从K2·百合湾售楼处了解到,4月底,K2·百合湾两栋商住楼开盘,均价36000元/平米,未推优惠,目前认购不足10套。而现在办理团购卡,5月中旬可以享受按揭1万抵5万,全款1万抵10万的优惠。售楼员还表示届时可能还有其他优惠。有业内人士表示,对于总价100多万的房源来说,这样的折扣是很可观了。而“团购”的用意在于蓄客、探市。

  截至昨天,北京市房地产交易管理网显示,K2·百合湾4月底取证294套房源,签约仅1套,预订9套。

  应对 先卖商住房、“以新补旧”等

  目前,通州楼市的滞销对局域开发商影响很大,多数开发商正在积极寻找破局之路,通过优惠、推盘户型变化等方式来应对。

  锁定调控下拥有房票的刚需或首次改善客群,华业·东方玫瑰开盘推出30至90平米的中小户型,同时通过多重折扣吸引买房人,但效果并不明显。也有在售老盘通过推出特价房源等招徕买房人。

  对于在通州拥有多个项目的房企来说,“以新补旧”也是加快资金周转,弥补老项目滞销的办法。

  一房企人士介绍,该企业在通州拥有一在售大盘,另有一尚未入市的地块。加强版限购令出台后,旗下在售项目也一样遭遇“寒流”。现在,公司有意启动在新项目,定位于总价低、功能全的户型产品,如70平米两居,90平米三居等。“就是希望通过总价低、性价比高的刚需产品撬动市场,同时新盘定价更灵活,没有老盘调价的压力。”

  还有项目售楼员表示,开发商会放慢施工进度。记者以购房人名义在某项目咨询时,一售楼员表示,项目后期还有多栋楼座,但目前施工进度不一,后期不知道何时入市。

  压力 库存攀升、二手房价跌

  “现在许多项目根本完不成预定任务。”部分房企人士对通州后市判断比较保守。通州一在售项目人士表示,预计半年内政策威力会进一步显现,房价下行或难避免,“现在不是说一个开发商能通过促销赢得市场,开发商群体没有办法帮助买房人迈过限购的门槛”。

  北京中原地产市场研究总监张大伟也认为,通州因为前期的“跳涨”导致价格利好透支,加上库存量大,未来房价可能明显变化。

  2010年10月,通州住宅库存14501套,占全市库存的21.5%,仅次于朝阳区。而半年之后,据北京中原地产统计,今年5月初,通州商品住宅库存超过2万套,占全市库存比例也攀升。另一方面,通州最近三年供应的住宅土地面积超过345万平米,占全市供应面积比例达到了12.6%,仅次于房山、大兴。未来仍将有不少新盘入市。

  值得一提的还包括二手房对新盘的影响。据有关中介人士发布的消息,今年年初城铁沿线小户型成交价在2万元/平米左右,而现在有的已经降到16000元/平米左右。二手房价格的松动若将蔓延,通州新房市场将感受到又一种压力。链家地产首席分析师张月也表示,相对于二手房价,通州新房价格相对偏高,降价幅度应比二手房大。

  本版采写/本报记者 张旭

  通州半年来取证项目签约率

  项目名称 发证时间 预售套数 签约套数 签约率

  华业·东方玫瑰 2011年4月24日 1478 240 16.2%

  K2·百合湾 2011年4月24日 294 1 0.3%

  远洋东方嘉园 2011年3月23日 296 20 6.8%

  鑫源贸大厦 2010年12月30日 46 1 2.2%

  珠江拉维家园 2010年12月18日 - - -

  翠福园小区 2010年12月15日 84 41 48.8%

  润都嘉苑 2010年12月12日 10 0 0.0%

  北美佳苑 2010年12月11日 20 1 5.0%

  清水湾嘉园 2010年12月4日 334 7 2.1%

  融科钧廷苑 2010年12月2日 532 43 8.1%

  米拉家园 2010年12月2日 380 142 37.4%

  金隅花石匠 2010年11月28日 1607 1 0.1%

  朗峰嘉园 2010年11月28日 492 147 29.9%

  京贸国际城 2010年11月27日 420 247 58.8%

  运河湾家园 2010年11月26日 542 196 36.2%

  富力金禧家园 2010年11月13日 214 205 95.8%

  远洋东方嘉园 2010年11月10日 152 111 73.0%

  北京ONE 2010年10月24日 730 137 18.8%

  合生时代中心 2010年10月1日 256 123 48.0%

  合生时代中心 2010年10月1日 944 327 34.6%

  (本表根据北京市交易管理网整理,数据截至5月12日。网签套数不包括认购套数。珠江拉维家园因预售许可期已到无法统计。)