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本报讯 （记者马力）楼顶的广告牌、电梯的广告……业主大会持有这些小区内共用部分，并可以直接委托相关的公司来经营，收益最后进入业主大会的账户，归全体业主共同所有。昨天，怀柔区作为北京全面落实《北京市物业管理办法》的试点启动。据了解，今年9月中旬全市将全面推广。
对全部业主发放一卡通
市住建委副主任张农科介绍，此次怀柔对全区业主发放业主一卡通，业主凭该一卡通，可通过网络、电话、短信等方式，参与共同决定事项的表决。
“覆盖了一卡通后，将使得业主的投票表决更加便利，这也将促进业主大会的成立。”市住建委物业处处长郭彦利说。
根据试点方案，业主大会成立后，全部到街道办事处、乡镇人民政府备案登记、领取《业主大会登记证书》，区质监部门依申请为已经登记的业主大会发放组织机构代码证书，区税务管理部门为业主大会办理税务登记及领购发票，银行也将为已登记的业主大会开立共同管理资金账户。
“登记后，业主大会就成为一个实体组织，成为民事‘行为人’，这与法人已经没多少差异了。”张农科表示。
小区停车管理费归业主大会
小区内的公共收益一直备受关注。专家表示，此前北京小区共用部分的经营，比如电梯间的广告等，有些业委会去找广告公司，然后委托物业签合同，物业在扣税以后将其他收益返给业主。而有些则是物业找广告公司签合同，收益进了物业公司的“腰包”。
“小区共用部分的经营收益是归全体业主所有的。业主大会登记后，成为了实体组织，就可以由其来持有这些共用部分，直接与广告公司等签订合同，经营的收益自然要归入业主大会的账户中，归全体业主所有。”张农科说。
对于业主们关心的地面停车位，郭彦利表示，按照《物权法》，小区内的地面车位，除了已经规划的停车位外，占用共用部分施划的车位，是归全体业主所有的。因此也可由业主大会持有，可以委托物业公司或专业停车服务公司来经营，停车管理费也要入业主大会的账。
亮点1
物业合同业主大会签
目前北京的小区，都是每个业主与物业公司签订物业服务合同。而此次试点中，怀柔全区的物业服务合同，全部改由业主大会与物业公司签订。
“由于物业服务是针对小区里共用设施提供的服务产品，因此其买方应当是代表全体业主的业主大会，而非单个业主。”张农科表示，今后北京必然要推行这种方式，即业主大会成立后，业主共同决定选聘物业，物业合同由业主大会与物业企业签订，业主大会来代表全体业主购买物业服务。
此次试点中并未涉及小区刚入住时的前期物业阶段。郭彦利表示，按照《北京市物业管理办法》，前期物业服务由开发商负责，目前正针对该阶段研究相关的政策。
亮点2
欠缴物业费业主大会追
目前小区的纠纷中，因为欠缴物业费引起矛盾是一个重要方面。此次试点中，物业费由业主大会整体支付给物业公司。今后如果业主欠费，将不再是物业公司追缴，而是由业主大会来负责追缴。
“物业服务是针对全体业主，购买物业服务的主体应当是业主大会而不是单个业主。单个业主欠缴的物业费实际上是对全体业主的欠债。”张农科说。
此次试点中，明确了业主拒交物业费、专项维修资金等费用，由业主大会追缴。将由业主约定：业委会可在本小区内公布欠缴费用的业主房门号及欠费金额；业主大会可以限制欠费业主担任业委会委员、享有共用部分经营收益分配等。
亮点3
业委会成员将有工资
张农科介绍，业主大会登记后开立的账户叫做业主共同管理资金账户，其中有5笔费用：第一笔是物业服务资金，也就是业主缴纳的物业费，将定期从业主一卡通账户转账到业主大会账户上，再由业主大会支付给物业公司；第二笔是专项维修资金；第三笔是公共部分的经营收益，业主可约定分配方式；第四笔是业主大会的活动经费，将从公共收益中支出；第五笔就是业委会成员的工资，也将从公共收益中支出。
目前，北京的大部分小区里，业委会成员都是“义务干活”的。“在登记之后，业主大会来负责管理小区的共用设施，相当于在经营一大块不动产，如果不给业委会工作人员津贴，不符合社会发展的实际。”
亮点4
专项维修金入个人账户
业主大会成立后，将小区的维修资金划转至业主大会的维修资金专用账户，并直接存入每个业主持有的一卡通中。业主可随时查看自己的维修资金还剩多少。
“过去，如果没有成立业主大会，维修资金是由市住房资金中心代管的。成立业主大会后，可以划转出来。”郭彦利说。
他表示，此次试点，业主大会可以根据本小区入住年限以及共用设施等的现状，与维修资金的专户银行，按照人民银行公布的利率协商，来确定存入的维修资金收益率。如果小区比较新，暂不需大的维修，就可以选择5年存款，获得较多利息。
如果维修资金的余额不足30%时，业主大会、专户银行就将催缴，这就保证了维修资金的延续。而以往则是无人催缴的。
亮点5
二手房交易提示查欠费
二手房交易后，本是原房主拖欠的物业费，却变成买房人来承担。这样的情况将杜绝。张农科昨天透露，北京正在制订新版二手房买卖合同示范文本。
“过去一些炒房者，在买了房之后，不交物业费，坐等升值后就卖掉。买房人最终承担了本不是他欠的费。”郭彦利说。
张农科表示，新版合同将增加买房人约定承担卖房人所未尽的“交纳在本建筑区划中应分摊的费用”义务。应分摊的费用包括：物业费、电梯费、楼道内的照明费、卫星收视费等。
而针对卖房人是否在交易时仍欠缴费用，则提示买房人去物业企业索取书面确认文件。此举将从根本上解决业主靠卖房逃避物业费等债务问题。
【点 评】
以往业主大会实际上是一个虚设机构，在被赋予实体组织后，就可以代表全体业主行使权利，与物业公司之间有了对等的民事主体，物业管理也因此重新回归了法律的要求。《北京市物业管理办法》和此次怀柔区的试点，是对物业管理模式的创新，对北京乃至全国都有示范意义。
——海淀和谐社区发展中心理事长蔡若焱
过去是单个业主面对物业公司，没有平等的话语权，而业主大会成了实体组织，代表全体业主行使权利，与物业公司可以在平等的基础上沟通。不过，业主大会在成为实体组织，开设账户后，应定期公示账目，接受业主监督。每年还要对财务进行审计，以确保业主大会的资金运作公开透明。
——北京新天第家园业委会主任张大宪
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