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专家:北京禁开发商直接收预售房款致其资金紧张

发布时间:2010年10月26日 03:43 | 进入复兴论坛 | 来源:新京报

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  本报讯 (记者 马力)今后,北京购买住宅的预售款,将禁止开发商直接收取,而是全部存入专用账户,开发商不得随意提取,以此保证楼盘预售款优先用于工程建设。昨天,北京市住建委、人民银行营业管理部、北京市银监局出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。该办法将于12月1日起施行。

  没专用账户不发预售许可证

  根据《办法》,今后,每个预售的房地产开发项目都必须确定监管银行,如果是分期建设的,每一期只能确定一家监管银行。在人民银行的指导下,开发商可以自行选择监管的商业银行。

  开发商要按照一个预售许可证对应一个账户的原则,在监管银行设立专用账户,并签订预售资金的监管协议。“没有确定监管银行或设立专用账户的,市住建委不发放预售许可证。”北京房地产协会副秘书长陈志说。

  在商品房预售时,购房人不再将购房款直接交给开发商,而是必须存入这个专用账户中。“包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款,都要存入这个专用账户中。”陈志说。

  限价房经适房执行相同制度

  “账户中的资金,开发商是不能随意提取的。”陈志介绍,开发商要根据项目的建设方案和施工进度,编制该项目的用款计划,报住建委等部门审批。

  《办法》中规定了4个节点,分别为地下结构完成、结构封顶、竣工验收、购房人可单方办理房产证,在这4个节点上,开发商可以按照申报的方案,申请提取专用账户中一定比例的资金,用于支付工程款,采购材料等费用。

  “如果这个项目出现了问题,可能会影响到购房人利益的话,区县住建委会立即通知监管银行,暂停拨付专用账户中的资金,并启动应急措施,监督用这些资金完成这个项目的建设,把房子交到购房人手中。”陈志表示,涉及的问题包括:开发商存在违法违规行为导致工程停工;项目存在严重质量问题;项目未按期交付使用等。

  此外,由于限价房、经适房也属于预售性质的住宅,因此《办法》中表示,限价房和经适房也要执行同样的资金监管制度。

  ■ 解读

  1 开发商如何支取预售款?

  编制好用款计划,获批后,在4个节点可支取一定比例资金

  陈志介绍,并非所有的预售款都必须在4个节点上支取,重点监管的是保证工程建设的资金。

  “比如一个项目,它有10万平米,售价是每平米1万元。那么它的预售款一共就是10亿元。其中,政府会测算出这个项目的建设费用,比如每平米3000元,10万平米就是3亿元。”陈志说,一个楼盘的房子是逐渐卖出去的,购房款也是一个一个业主累积交的,当这个楼盘的专用账户中收取的预售款超过了3亿元,那么多余的部分,开发商就可以支取。在专用账户中累积的预售款没有达到3亿元时,开发商不能支取账户中的资金。

  “这3亿元就是为了保证项目和配套设施能竣工交用的钱,”陈志表示,开发商要提取这些钱,会有一定的限制条件,首先要编制好用款的计划,而且这个计划必须合理。比如4个节点中,每个节点的用款比例必须合理。“因为一个项目,什么阶段要用多少钱,其实都有一定的规律,如果开发商申请的计划不合理,主管部门就不会批准。”陈志表示,开发商的用款计划被批准后,在每个节点提取时,还要提供相关材料,证明工程进度达到了这个节点,才能支取。

  “这个政策的原则就是把钱管好,但不管死。既确保工程建设完成,也兼顾到开发商的资金使用率。”陈志表示。

  2 开发商违规收款怎么办?

  暂停其在北京所有开发项目的商品房预售,并计入企业信用信息系统

  施行资金监管之后,如果开发商违规,直接收取预售款,或是不按规定支取专用账户的资金,将如何监管和处罚?

  对此,陈志介绍说,按照新规,监管银行如果发现预售资金没有存入到专用账户时,将告知区县建设主管部门。同时,区县建设主管部门将对预售资金进入专用账户的情况进行监督,并对工程进度进行实地核查,调查开发商是否应该取款。“如果开发商被查实存在违法违规行为,将被责令限期改正,暂停其在北京所有开发项目的商品房预售,并将其违法违规行为公示,计入企业信用信息系统。”

  3 开发商何时能取完资金?

  只有在购房人可以单方办理房产证时,开发商才能取完所有资金

  按照昨日出台的新规,在完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件前,专用账户内的资金不得低于项目工程建设费用的5%。

  “也就是说,这个项目只有在购房人可以单方办理房产证时,开发商才能取完专用账户中所有的资金。”陈志说,只要在开发商交齐所有税费,这个项目的购房人才能办理房产证。以往,一些开发商由于资金紧张等原因,有可能会出现拖着不交税费的情况,甚至有一些开发商破产了。这就为业主们办理房产证带来了难题。“新规实施后,即便开发商破产或出现其他情况,也不会影响到购房人。”

  陈志说,如果开发商违规,政府可以冻结其专用账户,用账户中剩余的资金来缴纳这些税费,保护购房人的利益。

  ■ 影响

  对于购房人

  购房付款等环节手续无变化

  新规定对购房人有什么影响?陈志表示,实施新规定后,购房人在购房、付款等环节手续和以往没有变化。“付款的方式没有变化,只是购房款直接划账到专用账户中。”

  他透露,北京房地产交易管理网正在进行相关改进,将来购房人登录该网,在查询网签结果时,通过购房合同号,就可以查询到自己的购房款是否存入了专用账户中。

  同时,市、区住建委也将公示已经批准预售项目的建设方案、工程进度等情况,购房人可以通过主管部门网站查询相关信息。

  对于市场

  近期开盘项目或明显增多

  陈志表示,在新规定下,开发商如果要迅速拿到资金,必须在保证质量的前提下,加快项目的建设,加快项目的销售,不能囤地囤房,不能捂盘惜售,才能回笼资金。这将促进楼市供应量的增加,对稳定和下降房价产生作用。

  陈志认为,由于新政将在12月1日起施行,此前拿到预售许可的项目可以不用资金监管,那么在这1个多月的时间里,很可能出现一些楼盘抢在新政前开盘预售。而且开发商由于希望预售房源迅速消化,可能会采取降价等促销措施。

  中原地产华北区域董事总经理李文杰也认为,由于预售金监管的影响,开发商需要尽快变现,使预售款超出重点监管额度,才能更自主支配,因此部分项目抢在监管办法执行前促销不可避免。但他同时表示,预售金监管暂时不会明显影响土地市场。如果一企业确实想拿地,资金渠道很多,甚至可能通过企业间拆借来周转资金。另一方面,预售资金监管,一定程度上对土地价格回落也有好处,“竞争的人少了。”

  中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰则认为,近期北京将出现大量楼盘集中开盘,但不一定会出现降价。“开发商只要拿到了预售证,就可以躲避资金监管。我抢在之前开盘了,但也不一定急于销售,甚至可以先把价格定高一些,如果能卖出去更好。如果卖不出去,我再看看接下来的走势,是否需要降价。”

  朝阳区一楼盘负责人则认为,工程建设费用在预售款或者说房价中比例很小,只重点监管这一部分对市场影响有限,“更多的是一种北京深化调控的信号意义”。

  对于开发商

  资金流紧缩防止囤地捂盘

  陈志认为,新规定提醒了开发商,必须合理制定自己的用款计划,不能盲目过度地开发,不能采用挪用预售资金的方式,去开发其他项目。

  中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰则表示,新政将对开发商的资金产生巨大影响,并加速房地产行业的洗牌。“一些大的房企融资方式较多,项目较多,受到的影响还小一些。而一些中小房企,有的只开发一个项目,那么资金的压力就会骤增,也无力再开发新的项目。”

  ■ 声音

  北京华远集团总裁任志强在微博(http://t.sina.com.cn)上表示,商品房预售资金监管会紧缩开发商的资金流,促进推盘,防止囤地捂盘和烂尾。但他同时反问说“会因此而增加后续的扩大生产和有效供给吗?”

  SOHO中国有限公司董事长潘石屹在微博上称:对房地产商来说是雪上加霜。

  购房人戴小姐:预售金要监管,开发商必须专款专用,这就等于是加了一个保险,防止开发商拖延,避免延期交房了。

  购房人魏先生:监管预售金会勒紧开发商的钱袋子。最近限制开发商资金渠道的政策挺多的,真希望这些政策叠加在一起,能让房价降一降。

  本版采写/本报记者 马力 张旭 张家齐