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发布时间:2010年10月25日 09:42 | 进入复兴论坛 | 来源：京华时报
大兴瀛海镇回迁房工地刚刚开工不久
京华时报讯 政府就地取材，把闲置房组织起来，定向“批发”出租，就是一次简便易行的公租房之旅。
记者昨天从大兴区了解到，该区正酝酿保障性住房新举措。在亦庄开发区新扩的12平方公里范围内，几乎一半的农民回迁房面临闲置，而伴随产业园区的扩展，作为“夹心层”的园区外来务工人员，住房需求持续扩大。如何既保障失地农民长久生活，又解决亦庄新城产业员工住房？
大兴的思路是，通过集中托管租赁，让闲置回迁房“变身”公租房。该模式将有望在全市推广。
■动因
7000套回迁房闲置
昨天下午，村民贾文通站在一大片废墟上，仔细辨认。这里曾是他生活了60年的大兴四海村，因为征地拆迁，现在已经完全看不出原来的模样。从爷爷那一辈置办这块地开始，贾家的一家老小都在这儿过活。
每隔10多天，贾文通就要回来溜达溜达，在废墟上站那么一会儿。“心里有点空”，贾文通说。尽管因为拆迁，他们一家六口人将获得8套回迁房和一笔补偿款，但“没了地，后辈咋办？”
自从听说村子要拆迁，一拨一拨“搞经济”的人来到村里免费咨询宣传，贾文通跟他们学会了一个新词：理财。
在他的盘算里，1套三居、2套一居、5套两居，一家人自己住两套，余下的出租。
这笔租金将代替祖上传下来的那片地的耕种，成为后辈“细水长流”的保障。
为了加速北京南部制造业新区的建设，为产业发展提供足够的空间，大兴区和北京经济技术开发区联合启动了12平方公里扩区拆迁项目。这12平方公里涉及大兴区18个村。
贾文通所在的瀛海镇就占了17个村。这些村里的家家户户，和贾文通有着相近的打算。
瀛海镇的一位负责人粗略算了一笔账，像贾文通这样的拆迁户，镇里共有5000户。他们将获得14000多套住房。如果拿出一半用于实际居住，每户平均居住近1.5套房子，一般情况来说绰绰有余。这样剩余的7000套，近50万平方米的回迁房将处于闲置状态。
拆迁工作告一段落，如何保障失地农民长期稳定地生活成为瀛海镇的工作重点。而紧邻的亦庄新城，产业工人没地方住成为最大难题。他们大多属于不够廉租房条件的“夹心层”，需要大量的公租房。
一边是大量面临闲置的回迁房，一边是园区外来务工人员住房的短缺。大兴为此想了个“两全”的办法——通过推行代理租赁制，由政府委托中介机构免费将农民空闲的回迁房集中托管，统一租赁给亦庄新城产业工人。
■思路
另一种形式的公租房
根据初步拟定的方案，瀛海镇将要求村委会统计各家房源信息并进行登记，然后将这些信息转交政府委托的中介公司，由其代理租赁，最后再将租金全额返还给失地的农民。
50万平米闲置回迁房“变身”公租房，“按每平米3500元建安费计算，加上土地、公共配套，少说能省35个亿。”瀛海镇一位负责人说。
回迁房的建设还需要两年半的时间，瀛海镇日前已经开始组织干部就村民们对代理租赁的看法进行走访。
“什么价？”听完这一想法，贾文通问。
已走访完全村三分之二村民的下十号村村党支部书记顾兰英说，大伙最关心的是租赁价格。
目前公租房的租赁价格一般低于市场价格。走访中，村民们担心这样的租赁方式会打破他们“细水长流”的计划。
就此，瀛海镇有关负责人表示，目前代理租赁制的具体方案，包括价格的核定、资金发放等内容均有待细化。初步考虑企业补贴给工人部分资金，政府也会给予相应补贴，鼓励农民将房屋租给产业员工。最终租赁价格将基本上与市场价格持平。“绝不让老百姓吃亏。”
打消了价格顾虑，贾文通欢迎这种租赁方式。“那么多的房子（回迁房），还真愁出租。公家的中介，有保证，也省心了。”
顾兰英说，下十号村共124户村民，目前已走访完的80多户，大约75%表示赞成。
两得之外的管理探索
邻村发生过租赁时出价不低，最后发现房客是卖淫嫖娼团伙的事情。贾文通盘算着，日后招房客，人必须“靠谱”。
实际上，除了节省政府建设政策性保障房的费用、解决产业员工住处外，代理租赁制的方案还有另外一重考虑——以房管人。
瀛海镇负责人说，如此大规模的闲置房，即使政府不出面组织统一招租，农民自身也会有相应考虑，因为这些闲置回迁房有可能成为治安管理的一大隐患。而统一安排产业员工入住则是“群体单一”，通过中介机构，能够掌握租房人员信息，便于管理。
记者了解到，为了解决外来租户管理的难题，很多村子都跟有房出租的村民签订协议，谁家的房客出现问题，房主要承担相应的责任。
瀛海镇有关负责人说，他们首次将代理租赁与公租房需求联系在了一起。施行代理租赁制之后，租赁前的把关、租赁双方矛盾的调解都将由中介负责。
此外，中介部门将直接掌握承租人的“第一手材料”，“以人管人”变成“以房管人”，由此也给出租方减轻了负担。
有关专家也据此指出：未来的中介公司在就房源信息牵线搭桥之外，也能够承担起政府的社会管理和公共服务方面的部分职能。
■前景
新模式将向全市推广
对于大兴的这一做法，市住保办相关负责人表示，政府的态度只有两个字：支持！而且会逐渐推广。
这位负责人说，市住保办实地了解认为，这种模式符合住房和城乡建设部关于公租房建设的要求，除新建以外，可以收购、租赁部分商品房，作为公租房源。
“此举包含了多重优势。”这位负责人说，按照市政府的要求，“十二五”期间北京要大力发展公租房，且在保障房中占到六成。从业主手中租赁回迁房能快速增加公租房的供给。另外，由政府出面能为租赁双方提供安全的租赁信息和周期。
据记者了解，今年北京等全国多个城市正式开始建设公租房。成为继经济适用房、廉租房、限价房之后，政策性住房中的新成员。但公租房回收资金的周期要相对较长，天然阻碍了开发商开发的动力。而大兴的举措，前提是业主的房屋全部已经购买，解决了开发商所担心的回报周期长的问题，能够保证他们积极地投入建设。同时，政府组织租赁并垫付差价的投入，相比直接投入建设的资金要少很多。
■延伸
村建公租房将另有可为
北京社科院社会学所研究员冯晓英认为,将农民拆迁补偿后多余的房屋有组织地出租给园区工人，是一种既能满足失地农民持续的收入增长，又能满足产业工人住房需求的“双赢”举措。
冯晓英说，事实上产业园区的工人绝大多数都是流动人口，他们过去也主要租住在园区附近农村。因此，无论是扩区拆迁还是“城中村”改造后的出租房屋，都解决了一部分原有流动人口的居住需求。
至于在非园区工作的流动人口的住房需求，将通过正在推进的村建公租房等形式逐步加以解决。
市住建委今年初曾表示，今年本市部分区县将在农村集体土地上建设公租房，村建公租房将不受户籍限制。
按照当时的要求，村建公租房范围就在今年50个重点改造村的范围内选择，且更倾向城乡接合部地区。记者看到，50个重点村中，包括了大兴旧宫镇的庑殿二三村。
冯晓英建议在符合城市总体规划要求的前提下，尽可能根据流动人口的现有分布，让这些村建公租房承载因拆迁整治而“回不去”的流动人口，维系他们已经建立起来的社会关系网络。
中国房地产联盟副秘书长陈云峰也认为，村建公租房的公益性首先就体现在可以满足广大外来务工人员住房需求上。这不仅仅包括产业工人，还包括那些刚毕业的大学生和做小生意的人。
据了解，城区在建公租房仍然暂不取消户籍限制，因为这些房源将主要针对户籍人口住房问题，目前仍然是人多房少。陈云峰指出，与其它政策房相比，村建公租房打破了户籍限制，对于非京籍人口的承载将缓解商品房购房需求，稳定商品房价格。
目前，针对村建公租房的配租程序、租金标准、退出机制及后期管理办法还未公布，因此大兴试点的公租房租金具体标准还不能确定。
但是贾文通已经在计划，两年半以后，这些房租将用来购买哪种理财产品。
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