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发布时间:2010年10月14日 14:41 | 进入复兴论坛 | 来源：新民晚报
房产在当下已经成为一个家庭最重要也是最大的一笔财产。许多老年人基于对未来遗产税等不确定因素的考虑，往往在生前就安排了自己的房产。但在实际操作中，如何才能保障自己的合法权益不受侵犯，避免日后不必要的纠纷产生？长宁区法院近期判决的几起涉及老年人房屋赠与的案件，或许可以提供一些启发。
1 送出的房子想收回
【案情回放】 季老先生和许老太夫妇居住在长宁区仙霞路的一套售后公房内。这套属于夫妻共有的房子，产权一直登记在许老太一人名下。考虑到外孙女小姚自幼身患白化病，家庭经济状况比较拮据。而老夫妻俩这两年的生活又一直由女儿季女士照料。于是，老人就想把房屋产权早点送给小姚。出于费用方面的考虑，老夫妻没有去办赠与公证，也没有和女儿季女士签订遗赠抚养协议。2008年7月，季老先生夫妇和小姚直接到房地产交易中心，由许老太和小姚签订了房屋买卖合同，以买卖的形式将房子过户到小姚的名下。
一段时间后，当老人的其他子女了解到这一情况后，事情发生了变化。在一次意外中，季老先生摔成了骨折，季老先生的孙子坚持让老人入院治疗，而经济拮据的季女士却主张让老人在家静养。家庭矛盾陡然升级。
去年8月，季老先生和许老太起诉到长宁区法院，以许老太是文盲，并且房屋的过户未征得财产共有人季老先生同意为由，主张撤销许老太与小姚之间签订的房屋买卖合同，并要求将房屋产权恢复到许老太名下。小姚在法庭上辩称，她和外祖母之间签订的房屋买卖合同形式上是买卖，但实质是赠与。无论是许老太还是季老先生都清楚知晓这一事实。
长宁区法院日前对此案作出判决，驳回季老先生和许老太的请求。同时，通过法庭调解，被告小姚自愿每月给付老人400元的生活费，季女士也承诺今后将继续照料老人的起居生活。
2 父亲送房母亲反对
【案情回放】 位于长宁区中山西路601、602室的两套房子是杨老太和戚老先生婚后共同出资购买的，登记在戚老先生一人名下。房子买下后，老夫妻两人将两套房子打通并和小儿子小建共同居住。老夫妻共有3个子女，除大女儿各方面条件较好外，二女儿小青与小儿子小建生活都不如意。戚老先生就考虑把601、602室房屋的产权过户给小青和小建。
去年4月，戚老先生问杨老太拿了房产证，并告诉她要将房产户名转给小孩，却没有明说转给谁。戚老先生和小青、小建来到房地产交易中心，戚老先生分别和小青、小建签订了房屋买卖合同，以房屋买卖的形式将601室房屋产权户名过户到小青名下，602室产权过户到小建名下。几个月后，杨老太知道此事，勃然大怒,将丈夫戚老先生和女儿小青告上法庭，主张两人的房屋买卖合同无效。但对于儿子小建名下的602室，杨老太却默认了。
戚老先生在法庭上同意杨老太想要回601室房屋产权的要求，并承认在过户前确实没有和老伴说清楚。小青则显得很冤枉，她坚持母亲是知晓并且同意将房子过户到自己名下的。
日前，长宁区法院对此案作出判决，判定戚老先生与小青就601室房屋签订的房屋买卖合同部分无效，601室房屋产权应当恢复至杨老太与小青共同拥有。
3 承诺赡养却不履行
【案情回放】 秦老太与吴老先生居住在夫妻共同所有的虹桥路上的一套房屋内，2002年吴老先生过世。2004年，吴老先生的后人及秦老太办理了继承公证，包括虹桥路房屋在内的吴老先生的所有财产均由秦老太一人继承。与此同时，秦老太又与孙子小吴签订了赠与合同并公证，合同约定秦老太自愿将虹桥路房屋产权份额中的50％无偿赠与小吴；小吴则承诺将一直赡养秦老太至她去世为止，且双方确认小吴始终赡养秦老太作为秦老太作出赠与行为的前提条件。依据这份公证的赠与合同，虹桥路房屋产权过户到秦老太与小吴按份共有。
之后，秦老太便一直与小吴和小吴的父母居住在一起。起初的几年，双方还算融洽，可后来由于一些家庭琐事，双方发生了矛盾。2007年4月，秦老太搬离虹桥路，自行在外居住。最令秦老太伤心的是，2008年她乳腺癌复发，在长达一个多月的住院期间，小吴竟然一次也没来探望过。心灰意冷的秦老太起诉至法院，要求将双方共有的虹桥路房屋予以分割析产，将房屋判归自己所有，自己则支付给孙子150万元的房屋折价款。
长宁区法院对此案宣判，虹桥路房屋产权归秦老太所有，小吴必须在30天内搬离虹桥路房屋，秦老太支付小吴房屋折价款150万元。
（以上案例中当事人姓名均为化名）
【法官点评】
长宁区法院民三庭庭长助理郭斌认为，上述3起案件均涉及老年人处分自己名下房屋后产生的纠纷，透过纠纷的表面可以看到引发纠纷的原因。老年人应如何合法、合理地处分自己房屋而又能避免纠纷的发生，以及即使陷入纠纷又如何保障自己的合法权益？
首先，除了第三件案例中原告通过公证赠与合同的方式处分了部分产权外，其余两起案件的原告均是以签订买卖合同的形式将房屋产权无偿赠与给自己的后代。这些老年人的目的是想健在的时候对名下的房屋产权作出处分，但赠与发生后双方却产生了矛盾。无论案件本身的处理结果是否支持了老年人的诉讼请求，老年人的晚年生活总会因此而受到影响。为了能够避免这类纠纷的发生，提出以下建议：
一、要慎重考虑。现在的老年人一般有多个子女，房子留给哪个子女或者孙辈，每个人有不同的想法。老年人因为年龄和健康原因，往往考虑问题缺乏足够的理性，常常仅凭自己直观感受作出判断。老年人应该全面考虑哪个子女最值得自己把房屋留给他。
二、如果考虑不清楚，就未必要在身前就把房屋产权处理掉。通过赠与合同或者名为买卖实为赠与的方式过户房屋产权都是需要缴纳税款的，若非必要，完全可以通过订立遗嘱或者遗赠抚养协议的方式安排自己的房产。遗嘱或者遗赠抚养协议可以在老年人去世后完成对于名下房屋安排的意愿，通过遗产继承方式过户产权，目前是不需要纳税的。不论订立遗嘱还是遗赠抚养协议，对于老年人的权益而言都具有相对更好的保护作用，一旦情况发生变化，老年人也能更为自主和便捷地撤销这些文书。这样的话，对于遗产继承人来说既能感受到老年人对自己关爱，也会认真对待自己应尽的义务而不至于在房屋到手以后就对老年人不管不顾甚至侵害老年人的合法权益。
三、老年人应该努力避免受其他人的干扰而出现反复。如果老年人在生前完成了自己名下房屋的赠与后，其他人尤其是没有获得房屋产权的其他子女可能会出现心理上的不平衡，如此，老年人便会因此受到很大影响，这样往往会激化家庭矛盾。
通讯员 章晨煜 本报记者 袁玮
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