北京存量房“5个月内售完”说法不准_新闻台

　　针对有报道称北京商品住房库存消化周期从去年9月的20个月减至目前的5个月的说法，市房协秘书长陈志认为这种说法不准备。“4万至8万套的库存水平属于北京库存常态区间”，从潜在供应情况看，目前拿地未开工、开工未入市的楼盘量完全能够保证市场后续供应充足。

　　全市存量房7.7万套

　　截至8月末，市住建委网站上显示，全市商品住房库存7.7万套，包含保障房2.4万套、纯商品住房5.3万套。

　　陈志称，今年3月市住建委清理掉无效库存数据2.9万套，当时纯商品住房库存总量为6.5万套。4月以来，市场成交量逐步回升，加上企业普遍采取去库存策略，库存持续减少。截至8月末，库存实际消耗掉1.2万套。

　　对于有报道称北京商品住房库存消化周期从去年9月的20个月减至目前的5个月的说法，陈志认为这种说法不准备。理由有两个：一是报道没有考虑之前已经清理了无效库存的因素；二是报道是分别按照去年9月成交低位和今年8月成交高位进行的推算。去年9月成交量较少，因此用库存总量来除，自然消化周期长，这种比较使得消化周期看起来相差过于悬殊。

　　7成新盘价格持平

　　市房协昨天发布的8月楼市运行情况数据显示，本市新建商品住房成交均价为每平方米2.08万元，环比持平，同比下降9.8%。168个在售项目中，成交价格持平的有130个，占77.4%；下降的有9个；上涨的有29个，比7月减少7个，涨幅在2%到10%，比7月回落了约5个百分点。

　　在成交量方面，全市新建商品住房（除保障房）成交9094套，环比减少8.3%；二手住房成交1.35万套，环比减少12.5%。

　　分析成交回落的原因，陈志认为，6月以来，部分项目折扣幅度收窄，房价超出购房人预期。二手房成交回落幅度大于新房，除购房人观望等因素外，还与8月起实施遏制二手房市场交易“阴阳合同”的新规范，基本挤出其中为避税而进行的重复签约有关。

　　租赁市场量价齐跌

　　8月，全市住房租赁市场共成交13.1万套，环比下降5.1%，同比下降8.3%。其中，通州、昌平等远郊区县，成交量环比降幅均在10%左右，海淀区和朝阳区降幅也在8%左右。租金方面，平均租金为每月每平方米55.7元，环比下降1%，同比上涨9.6%，涨幅较去年同期回落2.4个百分点。

　　对于租赁量价回落，陈志认为有3个原因：一是北京暂住人口减少，去年比2010年减少了60万；二是季节性因素减弱，传统的毕业租赁旺季已经过去；三是近期CPI稳中有落，业主提租的预期明显减弱。

　　对于即将来临的“金九银十”，陈志分析，从本市2005年以来的月度数据看，8月、10月份的成交数据无异于其他月份，并且基本都低于5月、6月份的水平，预计今年也不会例外。

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　　“市场周评”不客观

　　昨天，陈志还对一些很多机构发布按周统计的量价数据发表了看法。他认为，以此评判市场走势是不太客观的。

　　首先，按周统计由于统计周期短，数据会出现较大的波动是正常的。其次，对于二手房，按照规律，每个月的最后一周，各经纪机构为了月度业绩的考虑都会加速签约，因此月末签约量按周度数据会出现明显环比增加，月初又会明显回落。因此，分析市场走势还是应该以月度数据，并且要积累相当长期的数据，进行同比、环比并且与常态水平相比综合得出的结论才比较客观。