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杨金城（右）在“书香苑”小区查看工程进展情况。 |
本报记者 韩俊杰摄
除了从房产开发商手中高价买建好的房子，需要房子的人能否委托开发商为自己代建质优价廉的房子？在河南许昌，一位名叫杨金城的银行退休职工，通过个人委托代理建房的新模式，建成了一个住宅小区，对这个问题给出了一个肯定的答案。2011年6月，该小区12栋多层住宅已交工入住，今年9月底，该小区剩余4栋小高层也将全部完工、交付使用。
由于采用了全新的建设模式，受个人委托代理建房的中介公司和开发商仅在房屋成本价基础上加收7%的服务费作为利润；同时，房子在开工建设时已被订购一空，省掉了广告销售等环节。因此，该小区房子均价比当地同类地段市场均价低35%，甚至比当地一些经济适用房小区的均价还低。
在房地产市场价格高企、销售疲软，不少地方政府的保障房都频频遇冷的背景下，这个小区是如何以全新的模式取得如此圆满的结果？记者赴许昌进行了调查采访。
探索个人委托代建模式
7月3日，在许昌市八一路附近紧靠京广铁路的“书香苑”小区，杨金城正在向施工负责人询问施工进度，并不时地叮嘱着施工中要注意的细节。
“高房价让大部分有住房刚性需求的市民只能望房兴叹。”一直关注着房价走势的杨金城笑着说，他也曾是买不起房的人。他说，自己从某银行内退之后，20多岁的孩子需要买房，但是，面对高涨的房价，他也望房兴叹。
为了探究解决高房价的有效方法，喜欢琢磨的杨金城用了两年多时间，先后到全国二十几个大中小城市，对房地产市场进行调研。
通过调研，杨金城逐步弄清了房地产行业的各项成本和利润空间。房地产行业普遍存在的高额利润，令他在吃惊之余，寻找能够帮助中低收入群体实现低价买房愿望的途径。
2006年，在认真研究了开发商建房、单位集资建房、个人合作建房、团购建房和日本的住房合作社建房等5种建房模式之后，一个想法开始在杨金城脑中形成：能不能先把需要买房的人集中起来，以个人委托代理建房的方式，在提前限定较低利润的情况下，让开发商代建出质优价廉的房子？
杨金城首先找到了多年好友、从事律师工作的张旭光。在查阅法规并咨询有关部门后，他们得出结论：在法律层面，个人委托代理建房没问题，但必须采用双公司制。张旭光解释说，根据有关规定，房地产开发公司在取得住房预售许可证前，不得提前收款，不得约定客户。所谓双公司制，即由委托代理性质的房地产中介公司进行前期调研、归集人员、吸收客户、归拢资金，房地产开发公司则进行后期的开发建设。
首次拿地遭遇失败
2007年2月，杨金城和朋友张旭光等人合作，首先注册成立了许昌市惠民房地产中介服务有限公司，开始开展前期的调研工作。
调研首先在许昌市40多个单位展开。经他们调研发现，有参与此种模式建房意向的人达1万多人，主要分3种类型的住房需求者，即自住型、改善型和农村人口进城务工者。杨金城介绍说，大部分客户属于买不起商品房，又不能享受廉租房和经济适用房的人。根据抽样调查匡算，这种类型的需求者约占全市需房者65%左右，需求潜力巨大。
文化素养高、收入中等的教师群体，成为惠民公司首先锁定的目标。2007年6月，在得知魏都区一块土地即将被拍卖的消息后，惠民公司依据该土地的情况进行估算之后，确定出比同地段多层住宅每平方米低600元左右的1360元的价格，随后开始通过许昌市魏都区教体局，向该区中小学教师等群体发布了个人委托代理建房的消息。
2007年6月16日是接受个人委托代理建房报名的日子。令杨金城吃惊的是，在健康路小学操场上，很多教师提前一天晚上就搬着板凳通宵排队，进行报名，3天内共有2000多人报名参加，其中教师有1097名。
为了保证资金的安全和透明，惠民公司由区教体局出面组成了监管组，由该局财务、基建方面专业人员及6所学校主管基建的副校长组成，并到银行开立了专门接受建房预付款的独立账号。
结果，3天时间，账号中收到预交建房款达2404万元。
健康路小学教师宋小军是此次率先报名参与者之一。“我看了五六年的房子，却始终买不起，一家三代人挤在不到50平米的房子里。听说有每平米1360元的房子，很振奋。”宋小军说。他立即拿出积蓄，交了6万元的预交建房款。
买房者有了，初始资金也有了，2007年7月，惠民公司兴致勃勃地参与了第一次土地竞标。在杨金城等人当时的计划中，这块起拍价格为每亩32万元的土地，只要成交价格不超过每亩55万元，惠民公司就可以实现向购房者承诺的每平方米1360元的价格。
然而，令人出乎意料的是，因其他房地产商有意抬高地价，这块地从起拍价每亩32万元竞拍到63.1万元，远远超出惠民公司每亩55万元的承受价格，惠民公司最后不得不放弃竞拍。
“这次竞拍失败让我们很受打击！全额退还订房户的建房款和利息后，公司亏了五六万块钱。”杨金城说。
公开透明取得信任
“虽然首战失利，我并不气馁。”杨金城说，“巨大的需求在那里，这块地不行，总有一块土地会让我们实现愿望。”2007年12月，杨金城和朋友张旭光等人合作，又注册成立了许昌市惠民房地产开发有限公司，为之后的开发做准备。
2008年7月，让人没想到的是，惠民公司首次竞拍的那块土地临近铁路，再加上当时房地产市场萎靡，拿下那块土地的开发商不愿进行开发，向政府提出退地。经过与政府的沟通协商，在许昌市政府的积极支持下，惠民公司以每亩63.1万元的价格正式承接了这块58亩多的土地，规划建设“书香苑”住宅小区。
经过核算，惠民公司再次向之前报名的购房者发出“邀请”：多层房每平方米均价1600元，小高层均价2100元。虽然这个价位比第一次有所提高，但仍比同类房市场价每平方米低800多元。
由于第一次土地竞标失败的影响，这次订房者的报名不再火爆，从2009年1月开始报名，几个月只有357人预交了建房款，到当年8月底，还有近三分之一的房子无人预定。然而，随着2009年9月工程破土动工，剩余的房子很快就被预订一空。在所有购房户中，市区两级学校的教师约有230多户，占30%左右，其他主要是当地一些收入偏低的单位职工。
中国青年报记者采访了解到，“书香苑”小区分三期开发，共有12幢多层和4幢小高层。2011年6月，12幢多层、456套房全部交工，入住率达到71%，4幢小高层将于今年9月底交工。小区房屋面积在80平方米至140平方米之间，其中中小户型占到80%。
在该项目的积极支持者宋小军老师看来，这个项目之所以非常吸引他，一方面是提前给房价封了顶，比其他房子便宜许多，另一方面还在于，区教体局出面组成了监管组，能够对项目的资金和建设过程进行全程监督。
58岁的许昌市教体局财务科原科长赵永安，是监管组成员之一。他说：“大家当时主要有3个顾虑：一是担心惠民公司并不是一家有实力的公司，信誉如何不知道；二是担心房子的质量没保证；三是担心房子不能按期建好，因为资金跟不上，房子成了‘半拉子'工程，让大家的钱打了水漂。”
赵永安说，因为购房者中有很多是教师，区教体局出面组成的监管组，就是代表购房人对项目进展、工程建设质量、资金支付等进行全程监管，让项目完全在监管下透明运作，解决大家的后顾之忧。“我本人也是订房人，所以我基本上天天都去工地上看，比谁去得都多。”
除了区教体局成立的8人监管小组外，参与购房的许昌市市政实业公司的职工，也选出了3名监管人员，对小区建设进行全程监管。
核心为提前限定较低利润，成本完全公开
对许多参与者来说，省钱可能是个人委托代理建房模式的最吸引人之处。“书香苑”小区位于许昌市老城区，位置并不偏远，附近有两所小学和两所中学，在当地属于优质教育资源，周边医院、超市等生活配套设施齐全。小区多层均价维持在1600元，远低于2700元左右的市场均价；小高层由于原材料价格上涨等因素，均价从原来的2157元上涨到了2391元，但仍远低于当地小高层3900元至4200元的市场均价。
那么，远远低于市场均价的价格是如何做到的呢？
杨金城表示，将建设成本完全公开，并把利润提前限定在一个较低的水平，是其个人委托代理建房新模式最大的特点。他说，传统的房地产开发项目，一般的毛利率至少都在30%以上，有的甚至达到百分之几百，而在“书香苑”小区项目中，惠民公司对建设成本全面公开，仅在成本之上收取7%的服务费作为全部的利润来源，大大降低了利润空间。
“与此同时，这种新模式对项目运行的整个过程带来了完全不同于传统房产开发的众多变化，也使项目整体成本大大降低。”杨金城说，首先，在客户方面，个人委托代理建房模式实现了客户前置，在开工建设之时，客户就已经全部确定，开发者不用建立售楼部，不用支付巨额的广告费用，不用聘请众多的销售人员，不用支付销售人员的工资和提成等，为项目节省了一大块费用。
第二，在经费投入方面，个人委托代理建房模式在开工之时，客户已经预付50%的建房款，在拿到预售许可证后，参与建房者要预付90%的建房款或通过银行按揭方式交清全部建房款，开发者仅需承担总投资15%左右的资金，就可以使项目顺利建设。而传统的开发商在拿到预售证前，建设资金全部靠自己筹集，即使在拿到预售许可证后，仍可能因没有销售完毕而继续投入资金，对贷款融资依赖很大，增加了很多成本。
河南省社会科学院院长喻新安认为，这种新的开发模式改变了当前房地产开发模式过于单一的状况，有助于借助市场力量使房地产开发市场回归理性。平抑房地产价格，一方面需要相关政策的落实到位，另一方面，也需要新的市场主体、新的开发模式，培育多元化的市场力量。
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