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三问各地出台购房优惠政策:释放刚需会否抬高房价

发布时间:2012年05月14日 07:12 | 进入复兴论坛 | 来源:人民日报 | 手机看视频


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  【新闻背景】

  日前,扬州出台规定,对个人新购买的成品住房,给予房款4‰—6‰不等的奖励。扬州方面称,政策是为了鼓励市民购买精装修房,推动住宅产业化和建筑节能,但仍然未能平息公众对于此举在于救市的猜测和质疑。

  一段时间以来,各地陆续调整了一些购房优惠措施。

  马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助;重庆、杭州对购房者进行补贴;常州、南京、吉林、合肥等城市放宽公积金使用政策、上调可贷款额度;北京、上海、天津、重庆、武汉等城市放宽普通住宅标准。

  应该如何看待这些政策?是鼓励刚需,还是托高房价?满足刚需和抑制房价过快增长之间,存在矛盾吗?鼓励刚需和维护调控成果之间的关系,应该如何处理?

  一 问 政策微调是放松调控吗

  编辑:近期,各地陆续出台的购房优惠措施,如广州、武汉等调整了公积金的有关规定,被视为刺激刚需。如何评价这些措施?

  李刚:有媒体称,广州调整公积金的有关措施,首套房90平方米以下最低可用两成首付。这是一种误读,广州公积金贷款严格执行住建部政策,目前并无变化,即:对购买首套房且建筑面积在90平方米以下或按规定购买经济适用住房的家庭,首付比例不低于20%;90平方米以上,首付比例不低于30%。

  王炜:粗略统计,截至目前,全国已有超过30个城市出台了房地产调控的微调政策,大多数体现了“抑制投机、鼓励消费”的特点,优惠政策也主要针对购买第一套房的购房需求。

  细看这些措施,马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助;常州、南京、吉林、合肥等城市放宽公积金使用政策、上调可贷款额度;北京、上海、天津、重庆、武汉等城市放宽普通住宅标准;芜湖出台购房减税等。

  成都等松绑限购和芜湖对购房者减税等政策,很快就被叫停了。北京、天津等严格限购的城市,通过调整普通住宅认定标准及减税等措施,减轻了以自住为目的的刚性购房需求的税费负担,政策可以继续执行。

  由此可以看出,只要限购、限贷不松动,对首套房、自住型需求给予更多支持,政策微调是被认可的。

  编辑:这些措施,有借机托市的意味吗?

  王炜:无论出台这些政策的本意如何,在当前房地产调控的关键期、敏感期,都会被公众和媒体解读为借机托市、放松调控。在具体操作时,也的确有放松调控的可能性。

  一些地方,经济发展长期以来形成对房地产业的过度依赖,使得这场严厉的房地产调控中,政府比房企更快也更深切地感受到切肤之痛。压力之下,确实有放松调控的愿望。即便是限购政策,在一些城市,操作环节也存在漏洞和执行不到位的情况。

  二 问 严格调控会误伤刚需吗

  编辑:从近期走势来看,经过几年来的调控,市场中的投资投机型需求被挤干了吗?从成交来看,主要是刚需购房吗?

  王炜:通过严格的限贷、限购政策,对房地产市场的投资投机型需求起到了明显的抑制作用。尤其是在一线城市,这种效应更加明显。北京市有关部门的官员分析房地产市场时,就指出现在市场的投资和投机性需求基本被挤出。

  因为商品房天然有投资品的属性,对于投资和投机性需求也应该分开来看。那种买多套房、短期炒房的投机型需求应该坚决抑制,但要挤干楼市的投资型需求是不可能的,也是不必要的。应当通过房产税等措施,引导住房投资从过去短期买卖获利,逐渐转向靠持有、出租获取投资收益,实际上也能引导市场租赁房的供应量增加。

  李刚:在严厉的限购政策下,投资、投机型需求肯定是受到抑制的,但如果说市场中的投资投机型需求被挤干了,则未必。

  据了解,很多城市的限购政策中,本地户口的家庭可拥有两套房,外地户口的凭借纳税证明或社保证明可购一套房。不少地方因此出现了倒卖纳税证明或社保证明的现象,有些二手房中介更是离谱地吸纳外地户口客户为“员工”,给他们办纳税证明或劳动关系。从这个状况恐怕可以推测,投资、投机型需求仍然是存在的。

  编辑:严格的调控措施,会不会影响刚需购房者?特别是一些改善型的购房需求,会不会受到抑制?

  王炜:显然会。之前调控基本是无差别的打击,并没有有效手段甄别购房需求的类型,只是以套数和户籍这种相对简单的方式。最受抑制的应该是希望以小换大的改善型需求,受限购的影响,几乎无法实现,但这也是刚性需求。

  三 问 释放刚需会托高房价吗

  编辑:国家一直明确表示,要满足公众的自住需求。如果刚需集中入市,会不会让正处于下行通道的楼市,重新热闹起来,进而推高房价?

  王炜:房地产市场是一个“买涨不买跌”的市场,没人会真等到明确的房价触底。

  各地纷纷出台支持刚需的政策,尤其是今年以来银行的信贷比较宽松,为市场释放了流动性。同时,包括恢复首套房贷利率优惠在内的措施,降低了购房者的购房成本,的确有推动房价反弹的风险。这些政策,对购房者预期的改变巨大。很多持币观望的购房者,会担心房价反弹而着急入市,从而推高房价。

  事实上,支持刚需的政策出台,让房价止住了大跌的势头。在北京市场上,涨价项目主要还是以前大跌的项目。这表明,有了成交量,资金压力缓解了,就可以逐渐开始上调价格。

  编辑:这会不会影响目前已经取得的房地产调控效果?鼓励刚需和维护调控成果之间的关系,应该如何处理?

  李刚:各地调控,大多是限购和限价两种手段。限购的城市,已将炒房客排除在外,即使刚需能够推动商品房销售价格,推动也有限,不太可能激起市场大的波澜;但对于一些限价的城市,或者没有采取房地产调控政策的城市,则需要谨慎,因为政策本身就没有厘清市场上的投机行为。

  一些实行限购的城市,在不影响调控大局的情况下,鼓励刚需并无妨害,但这种鼓励也非无节制无底线。如果有些地方政府打着“鼓励刚需”的旗号,行给房地产市场“输血”之实,目的在于激活房地产市场和土地交易市场,则需严格禁止。

  王炜:我们现在所说的“刚需”,会不会客观上带来房地产市场的繁荣,取决于各地方政府给予房地产市场的暗示、市场的走向、楼盘的升值前景等。在政策严厉、市场走向不确定的情况下,这种刚需不大容易释放。只要限购、限贷的大原则不变,房价大幅反弹的基础就不存在。

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