　　新华网北京3月18日电（记者罗宇凡、魏宗凯、华晔迪）国家统计局18日发布的数据显示，2月70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。与1月70个大中城市房价环比全线停涨不同，2月出现的4城市房价环比上涨还是微露出楼市回暖的迹象。业内人士分析认为，多重原因导致的2月份市场复苏的境况并没有改变市场“以价换量”的大趋势，在中央调控决心不变的前提下，楼市仍处于回调状态。

　　多重因素作用2月楼市微回暖

　　统计局的数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，比1月份增加了12个。2月份，同比涨幅比1月份回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7%。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，与此前预期不同的是，2月房价下跌城市不仅没有增加，反而有4个城市出现价格上涨。从环比跌幅来看，近三个月的数据分别为0.27%、0.15%、0.1%，即跌幅连续两个月减小，这说明楼市已经出现明显的回暖势头。

　　1－2月，全国商品房成交均价同比下降8.1%，较2011年的6.9%的全年涨幅大幅下降14.9个百分点；其中，住宅成交均价同比下降10.4%，较去年全年下降16.4个百分点。杨红旭认为，商品住宅成交均价跌幅较大，说明针对住宅市场的严厉调控政策取得了明显效果，但回暖趋势也应引起重视。

　　市场人士认为，2月房价出现反弹与一些地方政府鼓励自住性购房需求有关，市场预期政策可能出现微调，加上部分开发商降价促销，使得成交量在2月下旬有所释放，出现楼市回暖的迹象。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者，2月楼市释放了一部分刚性需求，使得部分城市成交量和成交价有所回暖。房价环比涨跌幅在0.1%－0.2%的区间内波动都是正常的，整体来说，房价止涨的趋势很明显，有4个城市上涨并不能就此判断房价反弹或者楼市很快回暖。

　　在近日举办的“上海之春”房展会上，一些楼盘的销售人员也明确表示，现在卖楼仍然比较难，市场观望气氛较浓，楼市没有回暖。“降价不超过10%很难引起购房者的关注，主要是整体价格偏高，购房成本也相应较高。”

　　市场“以价换量”价格回调是趋势

　　事实上，在4个城市出现房价环比回升的同时，房地产市场的其他数据显示楼市仍处于整体价格回落的阶段。比较典型的要数商品房库存的持续增加。

　　根据中原地产研究部监测到的数据，2月十大标杆房企供应量环比和同比分别大幅增加126%和284%。总销售面积约为290万平方米，环比和同比分别增加19%和18%。但从成交量的绝对值来看，2月份的销售面积仅相当于2011年标杆房企月度平均销售面积的六成，市场依然处于低位。十大标杆企业，在47个城市的在售项目库存量约为2466万平方米，相对于2011年6月底，标杆房企的库存量增加56%，库存压力仍较大。

　　中原市场研究部研究总监张大伟表示，在库存压力下，自今年以来，保利、招商、恒大、富力等房企陆续启动较大规模的降价促销活动，新一轮降价促销潮已经不可避免。

　　数据显示，截至2012年2月末，全国商品房待售面积30526万平方米，比2011年年末增加3332万平方米。

　　“1至2月份市场整体库存积压增加达到了10%左右。特别是部分二、三线城市在1－2月份库存积压明显。而一线城市，由于1至2月份部分降价项目以价换量，出现了短暂的库存消化。”张大伟表示，目前市场依然处于冬天的温度，虽然在2月份出现复苏，但是实际市场依然低迷，性价比依然是目前市场上获得销售量的利器，市场整体刚需总量依然庞大，但对价格非常敏感，只要价格下调到位，成交量依然比较多，最近的典型项目都是以价换量的代表。

　　链家地产市场研究部研究院冯联联认为，从目前来看，当前整体房价虽然维持稳定，而部分消费者也开始逐渐进入市场，但是价格出现所谓触底反弹的可能性不大。一方面，今年宏观调控并不会出现明显放宽，政策微调的受益者也仅仅针对支付能力相对较低的刚性需求；另一方面，去年房企高成本融资，存在较大的还贷和信托兑付压力，对于资金的需求并不亚于去年。调控周期内，房企仍然施行降价跑量、谨慎投资的策略，未来降价趋势仍不会改变。

　　调控意图未改继续发力可期待

　　从今年的政府工作报告可以看到，中央坚持房地产市场调控的决心不变，包括限购政策不放松不动摇，表明中央强化房地产调控政策的意图一直并未改变。

　　在不久前结束的两会记者会上，温家宝总理再次明确提及，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。

　　在16日召开的国务院常务会议上，确定的2012年政府七大任务中再次明确提及要坚定不移贯彻房地产市场调控政策。

　　对此冯联联认为，现阶段中央调控态度仍然坚决，虽然限购限贷仍不放松，但新出台调控政策的可能性不大，即便出台调控政策也会从差异化调控和市场化调控两个方向出台。

　　对于后市，冯联联表示，成交量将由阶段性的低谷复苏期，转为止涨平稳期，但与调控前相比仍处于明显低位。相比去年年底的越降价越观望，当前部分消费者可能会开始选择适时出手。“当前调控从严基调已定，1、2月份房企又普遍处于冬眠的蛰伏期，预计3月份以后房企的销售意愿将明显加强，并加大推盘力度，紧抓二季度的春季售房时机，同时除了降价之外，营销方式将更加多元化。”