芜湖楼市新政买房免契税评:谨防其他城市跟风效仿_新闻台

　　中广网北京2月10日消息综合报道，2月7日，安徽芜湖市人民政府印发通知，要求各地认真执行《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》。意见规定，2012年1月1日至2012年12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房，给予所纳契税100%的补助，另外，对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予每平米50元的购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予每平米150元购房补贴。安徽芜湖2012年楼市新政有媒体指责是为楼市"松绑"。

　　政策放松为哪般？

　　从芜湖市2011年和2012年1月的地产销售数据看，2011年1-12月,市区累计销售商品房面积为231.87万平方米，较去年同期下降8.46%；销售金额为159.66亿元，较去年同期增长6.02%，其中，商品住房销售面积为188.7万平方米，较去年同期下降11.34%。2012年1月市区共销售商品房面积13.74万平方米，同比下降29.64%，环比下降57.07%；销售金额为9.34亿元，同比下降32.61%，环比下降58.93%。

　　从芜湖市的地产成交看，其环比和同比增速都大大低于同类三线城市，成交的萎靡和价格的持续回落或是当地政府出台松绑措施的主要原因。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，地方政府出台这样的措施可能更多的是考虑到财政收入和经济增长的压力，从芜湖近一年来地产和土地市场的表现看，交易冷清，房价回落已经影响到当地的经济增长和后续发展，预计跟芜湖有着同样情况的三四线城市也会出于经济自保进行地产政策的预调和微调。

"暗中松绑"还是"稳定刚需"？

　　芜湖市这些"鼓励性"的政策，被很多机构以及媒体解读为"地方政府救市、政策面信号松动"的迹象明显，有业内人士还认为"这一招救市救得非常聪明"，因为是打着"加强住房保障"的名号。不过，我们也发现这份政策中还有一条规定"已经享受市政府以往年度，以及本意见相关财政补助政策的普通住房，自产权登记之日起3年内不得转让，否则退回已享受的财政契税补助和购房补贴。"这似乎又是对投资行为的一种限制，保护刚需。有观点就此认为芜湖的楼市新政走势是符合国家调控预期的，所以这份政策"救市"的力度会有多大、会不会引起其他城市的效仿，还是存在争议的。

　　针对这些疑问，经济之声特约评论员、知名财经评论人叶檀发表了自己的评论。

　　叶檀：地方政府确实是出手救市了，虽然打的是增加保障和增加普通商品房交易的名义。

　　第一，普通商品房允许三年后交易，其实三年持有的时间并不算长，所以只要在持有三年之后就可以享受补贴。而且他没有对普通商品房提出套数限购，如果买90平米以下或者是70平米以下的普通商品房买一套享受补贴，那么买两套是不是享受补贴呢？像这些东西都是空白处，如果他同时买两条变成一套大套，是不是还可以享受补贴？像类似这样的情况不理性的话是有托市的嫌疑的。

　　第二点，如果购买芜湖的商品房是可以购房入户，这个是以前地方政府非常典型的托市行为，也就是大城市以前都有过购房给你户口，而且购的房越大，它的鼓励措施也就越明确，所以这一条毫无疑问是一个典型的托市的举措。

　　芜湖新政是否会中途叫停？

　　有观点说，他聪明就聪明在打着加强住房保障改善居民住房条件的旗号，所以聪明之处也是被大家非常关注的一点。在去年底就有广东佛山有限购令松绑，后来被住建部叫停的事，芜湖的新政是不是也会被中途叫停呢？

　　叶檀：我想芜湖的新政是需要重新理清的，其实对于芜湖来说，它有一个泥沙俱下的过程。仔细分析芜湖出台的这些新政，当然有增加保障房的用意也有增加普通商品房交易的用意，这些举措都无可厚非。但是在这个背后，他有一些非常明显的提高商品房交易的行为，而且是非常明显的鼓励商品房交易的行为，你比如说只要是持有5年或者是持有2年持有3年，它都会有一些不同的优惠措施。而且对于大型的普通的商品房，甚至也出台了一些隐性的措施。如果说芜湖的这些举措不理清的话，那么很多地方政府都会效仿，他会在增加普通商品住房保障的名义下进行暗度陈仓的行为，所以我觉得并不是所有的新政都要取消，而是需要更加严谨需要理清托市的边界。

　　援助刚需会否影响房地产调控大局？

　　从今年年初开始特别是在春节之后，房地产行业即将崩盘的言论一度被热炒，甚至有的机构分析预测说，如果现在的政策不变，房地产行业最迟会在今年第四季度崩溃，所以有业内人士预测未来一年会有更多的地方政府来出手援助刚需，这样的情况出现会不会影响房地产调控的大局？

　　叶檀：我想援助刚需我想是大势所趋，因为根据现在对于房地产市场的预期，包括环比价格的下降，主要是成交量大幅下降显示市场确实是失去信心的。像北京、上海这些城市所房子的库存量，现在包括它新建商品房的开工量都已经开始大幅下滑，这个对于当地的固定资产投资是一个沉重的打击，所以为了当地宏观经济的稳定，我想允许定向宽松，扶持普通商品房和保障房这个是其中应有之意，很多城市都已经在这么做了，但是在这么做的过程当中必须要谨防一些城市借用名义来全面的放开房地产市场的调控，并且对于商品房的交易实行一些暗中的鼓励措施。

　　调控尺度改如何把握？

　　对于尺度和范围的把握，怎样才能把握的好呢？

　　叶檀：第一，要鼓励普通商品房的交易，在普通商品房的外延不能无限扩大，如果说90平米是普通商品房，140平米是普通商品房，如果把200平米也认为是普通商品房的话，这个就叫无限扩大，是对于普通商品房的践踏。

　　第二，是鼓励长期持有，如果说三年五年可以持有三年或者是五年政府就退税的话，显然在三年和五年之内的范围内就会鼓励这些持有者进行交易。

　　第三，对于新建商品房尤其是豪华的新建商品房提起类似于购房入户的政策，他会混淆边界模糊我们房地产调控的预期，所以对于这样的一些带有鼓励商品住宅的投资的这么一些性质的措施全部都要理清，给予取缔。