南京年内或征房产税专家称“沪版”方案更合适_新闻台

　　本报讯近日，财政部财政科学研究所所长贾康表示，广州、南京等大城市以及中西部的二三线城市都不排除今年跟进房产税实施的可能。记者昨天就此采访了相关业内人士，他们普遍认为一旦房产税“靴子落地”，对南京楼市的影响在所难免，而重庆版和上海版两个版本的房产税相比较，还是沪版的更适用一些。

　　在第二届中国房地产新年峰会上，贾康认为，目前上海和重庆已经进行了房产税的改革试点，虽然很多媒体声音都对此有所不满，认为对房价的影响、对税收的影响都是微乎其微，没达到原先预计的效果。但实际情况是，目前的状态都是处于试运行阶段，覆盖的范围比较小，所以才没有产生太大的效果。但这个制度框架对今后几十年的影响是巨大的，会慢慢地打造成地方政府重要的支撑。

　　谈到房产税试点范围的扩大，贾康表示，未来类似广州、南京这样的大城市跟进的几率会比较高。另外由于受重庆影响，中西部城市对此的积极性也很高，如宁夏吴忠市等也是有较高的几率作为第二批的试点城市。

　　南京试点房产税的消息已经不算新鲜，早在重庆和上海公布各自的房产税方案之时，便有人声称离南京开征之日为时不远。南京大学经济学系博导高波教授当时曾用“温顺、操作性强、保护了普通老百姓居住需求”这样一句话来评价这两大房产税试点方案。.事实上，高波在去年下半年已经通过三种渠道向中央上书，提出应取消限购，转而采取按上海模式全面征收房产税的方式，从而建立正常且稳定的房地产交易秩序。高波说，两种房产税的区别也很鲜明，重庆主要是对新购高档房、已购别墅征税，新购普通住宅不征税，很明显是在抑制高档房消费；而上海主要对本地居民新购二套房征税，同时对人均住房面积不达标的部分还可以免征，更偏重于抑制投资投机需求。就这二者而言，他认为上海的方案面要宽一些，抑制投资、打击投机的意图也更明确。如果南京开征的话，他也建议采用这一方案。

　　(马祚波)

　　都说南京适合“沪版”，那我们来回顾一下“沪版”什么样

　　沪版房产税四大要素

　　1、“起征点”为人均60平方米 2、税率按房价高低分档 3、“卖旧买新”可退税 4、存量房一概不征

　　《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》明确对居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。即对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超60平方米的,对属新购住房超出部分的面积计算征收房产税。

　　上海房产税试点实行差别化的比例税率,即适用税率暂定为0.6%,但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率可暂减为0.4%。

　　试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据,房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

　　《办法》还规定了几种退还、免征房产税的情况。比如,上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按规定计算征收的房产税,可予退还;上海居民家庭中的子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的,暂免征收房产税;符合有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才,持有上海居住证并在上海工作生活的,其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。也有人说,南京的房产税也可能采取沪版和渝版的“混合体”。但是渝版的房产税针对的是高档住宅,如别墅和独栋公寓等等,按重庆市长黄奇帆的话说,与90%的市民无关。所以我们下面的算账,就以沪版为准。

　　一年缴多少税？本报替您分情况算账

　　假定南京“上年度新建商品住房平均销售价格”取9月均价12000元,一个本地户口的“三口之家”买房。

　　第一种情况:该家庭原来已拥有一套50平方米的住房,现又在南京河西新购一套110平方米,单价为14000元的住房。

　　将这两套住房面积合并计算后,该居民家庭全部住房面积为160平方米,人均住房面积为53.33平方米,全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准,因此,该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

　　第二种情况: 如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房,现又在南京河西新购一套110平方米,单价为14000元的住房。

　　将这两套住房面积合并计算后,该居民家庭全部住房面积为260平方米,人均住房面积为86.67平方米,全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准,因此,该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积(260平方米-180平方米,即80平方米)须按规定缴纳房产税。年缴纳额为14000×80×0.4%×0.7=3136元。

　　第三种情况:如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房,现又在南京河西新购一套110平方米,单价为14000元的住房。

　　由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米,已超过人均60平方米的免税住房面积标准,因此,该家庭此次新购的这一套住房的全部面积(即110平方米),须按规定缴纳房产税。但是原来的那套250平方米的住房,超出“人均60平方米”的部分不征税。

　　年缴纳额为14000×110×0.4%×0.7=4312元

　　第四种情况:如果这个居民家庭原来已经拥有一套150平方米住房,现又在南京新街口新购一套110平方米,单价为30000元的住房。

　　因为单价30000元已经超过均价标准12000元的2倍,所以税率改按0.6%计算。两套住房合并计算面积后,同例2的计算方法,有80平方米的面积需要缴纳房产税,年缴纳额为30000×80×0.6%×0.7=10080元,比起房屋的价格,还是很少。但是需要注意的是,这种情况如果用重庆版的房产税方法计税,那么一年税额可能达到6万以上,也就是说,重庆版打豪宅是很厉害的。

　　本报综合

　　两大疑问

　　1 开征房产税后，限购会取消？

　　尽管市场上呼吁取消限购的呼声很高，但是从近期中央经济工作会议上发布的今年各项方针政策上看，对楼市的调控没有丝毫放松的迹象，换句话说，指望今年取消住宅限购令，恐怕有点不太实际。

　　如果南京推行了房产税，会因此而取消限购吗？“这也有点想当然了，你看，上海限购了，还不是照样实行房产税的试点，不冲突的。”南京房地产开发促进会秘书长张辉认为，去年以来全国房地产行业的深度调整，都源于限购政策的推出，因而出台新的政策不太可能，而限购令到今年年中也不会被取消。从佛山市24小时内出台限购放松政策又被追回一事不难看出，地方政府与中央政府的博弈，往往占不到任何便宜。

　　此外，张辉表示2011年的房价虽然有所“回头”，不过同比2010年很可能还是上涨的，因此限购令不会很快被取消。

　　2“既往不咎”会不会掀起抢购风？

　　“一旦房产税采取‘既往不咎’的原则，可以预见，在正式实施之前，市场有可能会刮起一股抢购风。”张辉表示，重庆和上海的方案都采用这一原则，也就是只有新购的房产才适用房产税，这也是人们对其产生“效果不大”的印象的根源之一。南京如果也如此操作的话，一些原本有购房意向的买家，可能会考虑到今后的税收成本而提前出手，从而带来市场波动，销量被人为拉高后，开发商现有的促销方案可能会进行相应调整。

　　不过，也有人认为房产税的实施效果不会太明显，很可能会步重庆与上海的“后尘”，即大多数的普通购房者几乎感觉不到它的存在。

　　马祚波