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楼市面面观系列报道之二 卖股权转债权抛房产 开发商“断腕”求生
大房企逆势扩张掀起“并购潮”
严厉的楼市调控之下，房企“并购潮”涌动。
北京中原地产市场研究部统计数据显示，今年以来京沪津渝四大产权交易所已有100宗房地产类产权交易挂牌，达同时期最高值。部分开发商迫于资金压力在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产，“断腕”求生。
接受《经济参考报》记者采访的专家认为，整个行业正经历深度调整，实力不济的房企被淘汰或兼并的风险加剧，行业洗牌逐渐加速，未来五年内并购数量将持续增加。
12月8日，万通投资控股股份有限公司在北京产权交易所刊登两份公告称，拟分别转让5.5万股和44万股公司股份，挂牌价格分别为8.58万元和68.64万元。北京产权交易所公布的信息显示，截至12月8日，11月份以来尚在挂牌的新增房地产类项目达20宗。
北京中原地产市场研究部统计数据显示，今年以来在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目超过600宗，是去年同期的一倍以上。截至目前，4大交易所已经有100宗房地产类产权交易挂牌，达到同时期的最高值。其中挂牌价格超过5000万元的项目有40个，12个项目超过1亿元，转让金额合计超过100亿元。
记者了解到，这些转让项目的类别涉及房产、在建工程等实物资产以及股权、债权等。以股权转让为例，据北京中原地产市场研究部统计四大产权交易中心公布的数据，11月以来，新增股权类挂牌达23宗，预期挂牌交易值接近百亿。从成交数据来看，今年前11个月，楼市股权变动频繁，规模股权交易达102宗，披露的交易值达368.3亿元。今年前11个月交易额已经远超2010年全年84宗165.25亿元的规模，交易金额比去年全年增加122.8%。
在此轮挂牌“卖身”潮中，除部分中小房企外，不乏万通、华润等老牌开发商及国有企业的身影。
公开资料显示，万通地产10月中旬以2 .84亿元将其持有万通时尚100%股权中的49%股权以及8860万元债权转让给深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业。万通地产表示，此次交易完成后，公司可获得资金3.72亿元。
另据北京产权交易所发布的信息，12月5日，葛洲坝新疆房地产开发有限公司挂牌转让27.6%的股权，挂牌价格2712万元。8月份，华润(集团)有限公司在北交所刊登公告，转让旗下北京新城广场房地产有限公司20%股权及2544.1万元债权。
中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时表示，挂牌转让股权等资产的房企增多，与楼市调控的基本背景分不开，多数房企迫于资金压力想通过这样的渠道减轻债务负担，改善经营状况，“断腕”求生存。对于收购方来说，则可以低成本获得新的项目，因为通过产权交 易 所 获 得 项 目 往 往 成 本 要 低 一些。他同时提醒说：“产权交易所只是提供了一个窗口，我们可以从中了解到调控之后行业发生的变化。但除了在产权交易所公开挂牌之外，相当一部分并购是以企业之间协商交易等方式进行的。”
北京中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，目前来看，开发商能够利用的融资渠道几乎都被政策堵死，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多，这使得并购案例逐渐增加。
世联研究认为，房地产行业已经进入“去库存化”周期，并仍处在“去杠杆化”周期，双周期的影响将引致房地产行业深度调整，其表现之一就是行业洗牌，强者恒强。
在一些房企面临淘汰的市场压力时，实力强大、具有全国布局优势的开发商正以此为契机加紧并购步伐。根据中国指数研究院发布的房地产企业动态监测信息，万科、保利、金地、恒大地产、佳兆业、SO H O中国等大型房企频频出手“接盘”。例如，恒大地产以16 .64亿元的价格拍得深圳市建设(集团)有限公司71%的股权；佳兆业1月以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权及其持有的土地项后，3月底又以10.5亿元收购理想城房地产公司及其债务；SO H O中国在两个月内斥资87.7亿元在上海相继收购曹家渡地块等4个项目。
作为行业龙头，万科今年的并购举动颇为抢眼。半年报显示，上半年万科分别以31亿元、2266万美元和3600万元收购了广州市番禺向信房地产有限公司100%股权、香港鸿弘投资有限公司100%股权和武汉市永利置业有限公司100%股权，又以2469万元收购了其他7家公司，合计投入约33亿元用于收购。这一数据已远超去年全年万科用于收购的22亿元。
对于未来一段时间内的行业走势，陈国强表示，如果调控形势不变，房企面临的局面会日益严峻，并购潮必然会更加汹涌。张大伟也认为，本轮调控将使得楼市集中度增加，大房企、品牌房企的份额将有明显增加。美联物业全国研究中心主任徐枫预测，房地产行业的并购潮只是刚刚开始，未来五年内并购数量将持续增加，行业准入门槛会逐渐抬升，市场也将成为专业化公司主导的天下，而所有这些调整都将对房地产行业的发展产生深远影响。
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