岁末楼市演《很差钱》开发商短信促销费都要省_新闻台

　　今年的年关较往年更难过，面对量价齐跌、库存高企的严峻形势，开发商走到了最为艰难的时刻。

　　七成房企自认资金链紧张，众多楼盘降价以渡过年关。那么今年的年关过后，这一波降价潮会不会渐渐平息呢？

　　撕开12月份的日历，2011年已经接近尾声，2012就要来了。前不久万科集团总裁郁亮曾在公开场合表示：“过冬就是万科2012年的发展策略”。

　　楼市的冬天已经到来，而这个冬天将非常寒冷。今年春节来得早，眼看年关将至，不少开发商资金压力骤增，虽然很多楼盘都力争在这最后的时刻拼一拼，但面对量价齐跌、库存高企的严峻形势，即使开发商们十八般武艺全部上阵，仍难缓解资金饥渴，购房者的观望情绪日渐加重，楼市似乎走到了最为艰难的时刻。

　　全年任务完成一半就算不错了

　　对于开发商而言，今年的九、十、十一月成了“铁九铜十草十一”，一些降价楼盘老业主大闹售楼处……尽管当前楼市形势并不乐观，许多楼盘依然选择在岁末上市。

　　众多开发商之所以在局势微妙的现阶段仍抓紧时间入市，与今年以来销量的持续低迷密切相关。根据网上房地产的统计，去年前11个月南京新商品住房共成交了43454套，而截至11月30日11:00，今年前11个月南京的商品住宅仅成交了34264套，与2010年同期相比萎缩了两成多。

　　显然，今年的楼市走向是很多开发商年初制定销售目标时始料未及的，不少开发商均对今年的任务完成情况讳莫如深。

　　有业内人士透露，今年市场行情比2008年更惨淡，很多楼盘的月成交竟然都是个位数，因此完不成销售任务是必然的，“到现在能完成全年销售目标一半的楼盘，就算销售不错的了。”

　　据了解，主城一家楼盘今年的销售任务是20个亿，需要卖掉1000套房，但今年已经过去了11个月，该楼盘才卖了5个亿，“也就是说，接下来要在不到1个月的时间里卖完700多套房，我真是连做梦都在想该怎么卖掉这么多的房”，不堪重负的销售经理明显憔悴了不少。

　　七成房企自认资金链紧张

　　销售欠佳，再加上银根紧缩，一向“不差钱”的房地产开发商们资金链已到了紧绷的状况。

　　前三季度报告显示，在A股上市的房企中，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。开发商整体现金流趋紧，已是不争的事实。

　　在南京，市清理拖欠工程款和民工工资办公室(清欠办)近日表示，年关将至，受国家宏观调控银根紧缩、人工工资上涨等因素影响，企业资金普遍紧张。根据摸查，南京91家重点开发企业自我诊断的资金状况：资金链正常的企业仅27家，资金链紧张和偏紧的64家，资金缺口合计29.89亿元。其中，最小的资金缺口1378万元，最大的76910万元。

　　5000元的短信促销费都要省

　　开发商欠款已成为合作方共同的梦魇。南京一家代理公司的负责人透露，有开发商已经拖欠他们代理费数百万元，天天催也没用，因为他们确实没钱，现在开发商正在寻找买家，想把手里的一幅地卖出去。

　　而江宁一家新盘的营销经理也很无奈，按照惯例，推盘前肯定要展开一番宣传攻势，但是营销计划一报到老板那里就被驳回了，“老板说要省钱，不但广告不做了，甚至连5000元的短信促销费都没批准。”

　　这个冬天比2008年更冷

　　年关将近，开发商一方面通过开源节流，降低成本，另一方面则通过降价推动销售，以期缓解资金紧张的状况。

　　根据365网尚数据监控中心对全市8大片区101个楼盘样本进行的房价涨跌分析，发现与过往数月相比，近期南京楼市喊跌楼盘越来越多，而八大板块在11月份首次一致喊跌。统计结果显示，11月房价走势再跌0.95%，南京楼市全面步入房价下行通道。

　　尽管优惠频出，但不少业内人士发现，降价对于购房者的吸引力在削弱。江宁一家新盘虽然几个月前就表示要开盘，却至今未推出，据了解原因就在于蓄水不足，销售人员无奈地表示：“有的买房人都来看过好几次了，就是不松口，总说还要再考虑考虑。”

　　对此，业内人士普遍认为，在价格战持续火热的情况下，购房者的降价预期也愈加强烈，楼市观望情绪日渐加重。

　　365地产家居网日前进行的一项调查也显示，超8成的购房者都认为调控尚未到位，房价仍将继续下降，因此不少买房人都打算等到明年一季度的时候再出手购房。

　　买的不急卖的急，购房者的观望让急于出货的开发商们焦虑不已。

　　这个冬天将比2008年更为寒冷，这已经成为业内的共识。刘莉

　　市场传真

　　开发商过冬36计

　　少拿地/缓建房　卖股权/走他乡

　　策略一

　　降价跑量，现金为王

　　三十六计，走为上计。随着市场走势逐渐清晰，开发商纷纷大幅降价促销。江宁楼市频现7字头、桥北楼盘6字头开卖。

　　进入11月，随着诸多品牌楼盘的加入，降价大军进一步扩容。天正滨江以15000元的谷底价入市；万科金色领域首批精装房源均价9900元/平方米，创仙林房价新低；龙江苏宁天玺国际也不甘落后，其精装房以15900元的低价起售，均价17800元；城北纯新盘银河湾卓苑同样采用低价路线亮相，折后整体均价为9000元/平方米……南京进入真枪实弹的降价时代。

　　南京中原地产市场研究中心总监张君认为，在多重调控作用下，降价跑量已成为必然趋势，“明年的市场并不乐观，眼下现金为王更为重要。”

　　策略二

　　延迟开盘，等待春天

　　为了避开眼下的不利形势，不少开发商延迟开工、延长工期、延期上市。仙林某楼盘最近一次推盘时间为9月份，最近半年都不会再推出新房源，要到明年4月份才有所动作；江北某别墅开发商之前宣称年前会动工一个新项目，但迟迟不见动作，公司表示看明年的情况再定。

　　据了解，今年1-3季度，南京商品房竣工面积587.42万平方米，同比下降7.2%，降幅较上半年上升了11.1个百分点。除销售情况较好的办公楼竣工面积增长较快外，住宅、商业营业用房及其他房屋的建设周期明显拉长，工程建设推进节奏放缓。

　　策略三

　　少拿地，缓建房，卖股权

　　房子不好卖，如何生存成为首要问题，不少开发商只能少拿地、缓建房，有房企甚至忙着转让项目股权，以期换回资金扛过接下来这段难熬的寒冬。截止到11月28日，南京土地市场共挂牌土地88幅，其中已出让70幅，七成底价成交，其他18幅有的流拍，有的被延期或暂停出让。

　　之前被传深陷资金围城的绿城集团11月7日表示，正考虑通过出售某些房地产项目来提振现金流，近期南京不少项目因为缺钱也不得不转让股权。一位资深人士介绍，“已经有开发商手头紧，只能将手头上郊区的一个十几万平方项目的四成股权转让给投资公司，现在还是缺钱，正在接洽基金公司想融资。”

　　策略四

　　改卖商铺、转战中小城市

　　住宅不好卖了，很多开发商及时调整营销路线，将原本保留的商业房源先推出来救急。另外，不少开发商将开发重点转到了江阴、徐州等三四线城市，“三四线城市地价相对低，而且需求量也大。”近日转战周边城市的一位开发商表示。世联地产的数据显示，万科、中海、保利、雅居乐、朗诗等也都加紧在三四线城市进行土地储备。赵晓黎

　　专家观点

　　年关过后　降价潮可能收尾？降价，已经成为楼市无法回避的字眼，甚至有楼盘高声喊出让房价重回2009年。事实上，也确实有个别楼盘的价格已经逼近当年的价格。但是整体上，房价可能会回到2009年吗？房价下跌的态势还将持续吗？这一波降价潮将持续多久？《扬子楼市》采访了多位业内人士。

　　正方

　　调控已现弱化的迹象

　　宋坚江苏苏鼎房地产研究所所长

　　预计房地产所有的降价幅度将在明年2月份左右，也就是春节前后完全呈现，明年上半年房价或许有继续下挫的可能，但若认为眼下是拉开了降价的序幕，则太过乐观，我认为降价的狂潮已接近尾声。

　　而且，明年政府应该不会再继续出台更严厉的措施，此外无论是北京高档房标准的调整、南京公积金政策的变化、信贷政策的微调等，都在表明调控有弱化的迹象。

　　春暖花开时不会再大降

　　孙海　网博研究机构总经理

　　明年上半年应该会维持目前的调控政策，既不会放松，也不会再出台更加严酷的措施。因此，对于很多打算在明年入市的新盘而言，依然会维持理性定价的策略，其他资金紧张的开发商也会进一步降价促销。而且，眼下年关将近是开发商的一个促销季，等到熬过年关，春暖花开，开发商也没有必要再进行大幅度的打折销售，因此明年上半年不会出现更大规模的降价潮。

　　反方

　　多数板块仍有下行空间

　　吴翔华南京工业大学

　　天诚不动产研究所副所长

　　近期降价楼盘增多，但是离触底还有一段距离，只有降20%-30%才是真降，目前多数板块仍有下行的空间。随着调控的持续，我预计明年将会有更多开发商加入降价的阵营，降价的幅度也会越来越大。

　　更多刚需盘加入降价阵营

　　史丛锦卧龙湖置业副总裁

　　年关确实是一道坎，但就算是熬过了这个年关，如果明年成交继续低迷，资金紧张的状况依然无法得到根本改善，因此，我认为明年上半年降价楼盘还会增多，楼市整体价格也会进一步下调，其中将以刚需盘为多。

　　年关过后日子还是不好过

　　张君　南京中原地产研究总监

　　房价重回2009年是所有购房者的美好愿望，但是能否回归也是要分多种情况来看。有些大盘因为拿地早，地价成本不高，而且当年开盘的价格已经严重透支，因此此时价格回落也是正常。但是对于2009年高价拿地的项目而言，即使想让价格回到2009年也是心有余而力不足。按照目前的形势，开发商即使熬过了年关，明年的日子也不好过。

　　明年将迎来真正的考验

　　邵晴　雅居乐地产华东区营销总监

　　房地产市场明年将迎来真正的考验。对于中小企业而言，明年的竞争重点会集中在产品与价格上，会有越来越多的楼盘在价格上吸引购房者。