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地块拍卖频频遇冷 广州楼市降价“温水煮青蛙”

发布时间:2011年11月25日 07:31 | 进入复兴论坛 | 来源:中国青年报 | 手机看视频


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  上周末,转了近10个楼盘的卢欣终于下手——在广州西面的金沙洲地块,以每平方米1.9万元的价格购入了一套120平方米的新房。“挺合算了,这还是找亲戚托领导打了九折多呢。”卢欣自认为满意的新房,其实已经在佛山市南海区的边上了。

  进入11月下旬,广州各房地产开发商都“磨刀霍霍”,虽仍寄希望于年底奋力一搏,但更多是以“降价”作为重要手段,甚至传出一些地产商竞相抛售库存产品、大小地产中介裁员关店、地块拍卖频频遇冷等消息。

  业内人士分析,国家延续了一年半的楼市调控措施正在发挥作用,广州楼市降价的预期也因此大大增强。这种较为平稳理性的降价行为,被业界形象地称为“温水煮青蛙”。

地产商销售业绩不佳

  中原集团研究中心最新发布的报告指出,目前降价行为主要集中在供应比较充足的区域,真正的全面性降价尚未出现。记者在采访中了解到,开发商采取降价的策略,多数是完成年度销售目标或者解决短期的资金回笼。11月7日,富力地产公布了其前10个月的销售业绩,业绩为235.1亿元,距离今年年初制定的目标320亿元仍有不小的差距。

  近日,富力地产董事长李思廉向媒体透露,虽然广州外围区域的楼盘价格已经下跌,但短期内广州中心城区的价格降幅“非常有限”,由于现在旧城区改造比较困难,市区的土地供应量亦非常有限,他认为价格不会大跌。

  最近一周,记者走访广州各大楼盘时发现,很多楼盘的售楼小姐比买家还要多,她们低着头不断给客户打电话。有不少楼盘打出降价旗号,甚至“首付5万”也成了惯用的宣传标语。广州白云大道北区域目前有3个楼盘出售。一个楼盘的销售人员热情地介绍,目前推出的最新优惠是,买家可以先交5万元,余下首付半年还清;此外,也可选择5年内付清余下的房款。

  粗略计算,按照均价1.7万元/平方米计算,优惠后成交价1.6万多元/平方米。该开发商推出的这批楼盘,面积最小的44平方米一房一厅单位,以首次置业首付三成计算,买家在先交5万元之后,接下来半年,买家还要筹够16万元才能付清余款。

  打算购置婚房的俞先生,本来觉得价格咬咬牙“还可以接受”,但还是得向双方父母借钱。他说,自己单位在天河北,在离这么远的白云大道北买房子,是因为市中心的房子“贵得离谱”,以后只能每天都在堵车的路上奔波了。

  近日,荔湾一楼盘推新货,价格高达2.6万~3万元/平方米。然而,各种幅度的优惠后,折算下来的均价大概在2.3万元/平方米。销售人员解释,开盘价略微偏低于“市场价”,发售当天房子就卖出了一半。但是,业内人士坦言,对于那些急于回笼资金,加速周转的开发商来说,这种销售业绩并不令人满意。销售人员说,“之前10%的降价没能达到预期销售,接下来还会有更大幅度的优惠。”

一些中介“关门大吉”

  其实,降价打折的也并非只是中小开发商,一些大的房地产企业也纷纷打起价格战。业内人士吴定金表示,目前多数房企对楼市未来预期偏悲观,认为房价没有最低只有更低。调控政策放松之时,也是房价筑底之日。经纬行研究中心发布的报告,鲜明地表达了他们的观点:“寒冬将至,降价潮暗流涌动。”在很多资深买家的印象中,2008年广州楼价的全面下滑,就是始于万科市区项目的降价。

  “楼价将略降,幅度不会超20%。”合富辉煌集团首席市场分析师黎文江分析,相对于北京、上海等城市来说,广州楼市一直都是比较理性,所以即便楼市开始步入熊市,也不会出现太大震荡。他分析,2008年广州全年成交量553万平方米,导致成交量低的原因是大家对经济大环境不看好,不敢冒险投资,市场需求比较小。今年不同,“需求还是比较大的,只是被政策限制住了,很多人入不了市。”

  方小姐在一家央企工作,由于户口在北京,尽管在广州生活多年,仍然只能租房子住。她觉得自己收入也不低,但因为限购,她至今只能过着“寄人篱下”的生活。方小姐笑称,估计要找个广州户口的老公,才能有自己的房子安定下来。

  今年广州楼市成交量的萎缩,一方面是买家原因,很多有购房需求的买家直接被拦在购房大门外,导致楼市成交量下跌;另一方面是开发商的原因,考虑到限购政策会持续一年、两年,很多开发商已提前部署,纷纷放缓推货和销售的进度。

  中地行副总经理郑隽宸表示,虽然开发商资金链普遍趋紧,但需要以价换量的毕竟还是少数,大部分开发企业已做好“储粮过冬”的准备,延迟开发、延迟推货,在等待中寻觅市场转机。因此,在供求双方并无太大变化的情况下,市场可能仍将是僵持状态,大幅降价的可能性不大。

  面对这样的态势,也有些开发商窃喜,因为他们已提前在二三线城市布局,总体仍能盈利。在佛山、顺德及三水均有楼盘的开发商黄先生坦言,针对调控的预先布局以及理性的投资策略,不但让他们的资金链能健康运转,面对调控也更有底气了。

  广州楼市的不稳定也直接影响到地产中介公司的生存,不少中介大喊“吃不饱”,而有些中介直接“关门大吉”。中原地产透露,此次暂停营业60家门店,大约造成1000人流失。2008年,因为市场惨淡,知名二手中介创辉租售广州门店一夜停业。有业内人士担心,如果目前的情况继续恶化,不排除出现第二个“创辉租售”。

  “链家地产”最新发布的研究统计称,今年以来,北京二手房中介共关闭门店约1000家左右,为3年来最多,其中10月关闭门店177家,已连续多月单月关闭中介门店超过100家,其中约73%为中小经纪机构。合富置业的营业经理李先生告诉记者,作为一线城市中相对较为理性的广州,中介“关门潮”暂时没出现,但目前纷纷停止了扩张。

土地市场频频流拍

  市场是一环扣一环的,从开发商的减价策略到中介机构的倒闭,再到政府对土地的谨慎“出手”。

  进入11月,在短短的半个月内,广州已经有31块土地拍卖被叫停,涉及的土地出让金高达178亿元。31块土地中有24块位于广州南站附近,该区域曾经是被业界寄予厚望的“黄金地段”,遭遇这样的惨淡结局是人们始料未及的。

  今年6月,广州的土地推介会高调亮相。10月下旬以来,广州市的政府网站频频挂出土地出让公告,但几乎每一次所谓“史上最大规模土地出让会”,最终都变成了“史上最大规模的土地出让取消会”。11月1日,广州市国土房管局发出补充公告,中止了广州南站12块土地的出让,原定当天下午出让的15块广州南站地块骤减为3块,这已经是广州南站地块第三次延期出让。

  土地市场频频流拍,吊足了大家的胃口,政府的“热情”遭遇房企的“不赏脸”。根据当地媒体的报道,原计划出让广州南站14块用地,广州市房管局中午临时发出公告,终止出让其中的12块。最后出让的两块,也分别只有一家房企报名,各以底价成交。11月1日取消的12块土地,两次取消出让的地块高达24块,最后出让的地块只有8块,并且全部以底价成交。“原先或明或暗表示过意向的十几家房企,均仅停留在意向上而没有现身竞价。”10月28日原定进行的3块土地拍卖最后也是仓促结束,连现场竞拍也没有举行。

  对于广州南站地块的多次延期出让,广州市国土房管局相关负责人表示,主要是为了进一步完善出让方案后再择机出让。对于一举拿下广州南站两个地块,奥园集团行政总裁郭梓宁表示,之所以那么积极地争取南站土地,是非常看好南站的发展潜力,关键是拿地价格在合理范围之内。

  记者在采访中发现,多数开发商未来将调整业绩的增长速度,对后市持“谨慎”的态度,储备土地只会加重他们的资金压力。“底价成交结果,不会影响开发商对广州南站规划的信心。”合富置业首席市场分析师龙斌表示,底价成交在预料之中,原因是受国家调控政策、开发商资金不足等因素影响,企业拿地趋于谨慎。业界人士透露,“广州南站地块虽然底价成交,但价格已经不低。”

  业内专家韩世同分析,政府叫停土地出让“事出有因”:一是房价下降,后市前景不被看好;二是信贷收紧,开发商资金有压力;同时,广州推地过于集中在年底,且起拍价过高。“适当降低土地出让目标或许比较现实。”广州市社科院研究员彭澎分析,广州的开发商显然未曾料到中央对楼市的调控会延续这么长时间。观望当中,开发商还是希望多卖房子,尽快回笼资金。在计划完成进度不理想的情况下,低迷的市场或许会使广州调整出让计划。

  本报广州11月24日电

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