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国内房企逾千亿高息借款风险暗涌 或陷偿付危机

发布时间:2011年11月17日 15:01 | 进入复兴论坛 | 来源:中国证券报 | 手机看视频


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  国内房企逾千亿高息借款风险暗涌 或陷偿付危机

  “年关”资金链重度承压

  临近年关,房企有相当一部分中短期债务将到期偿付,但是在银根紧缩、房价下行、销售低迷背景下,拿什么还钱,已成为众多“钱荒”房企的一大难题。据业内权威人士估算,2010年下半年以来,国内房地产企业通过信托、私募、民间借贷、海外发债等方式筹集的高息借款超过1万亿元,其中多数高息借款的期限在1-2年。保守估计,今年底即将到期的高息借款可能超过千亿元。

  风险“暗涌”

  中小房企因还不起高利贷而被清盘的案例并不少见,但是,通过正规信托渠道募集的资金近期也开始出现兑付风险。而最先令市场察觉到兑付危机已然出现的信号,是10月初一期名为“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”的拟发行产品。

  该款产品由四川信托发行,总规模8亿元,期限两年,收益率11%-13.5%,高于目前同期限信托产品的平均水平。该产品为特定资产收益权信托,标的是现房收益权,但最初并未标明详细的信托资金使用说明。据了解,该信托的标的“青岛凯悦项目”,正是2010年8月在中融信托“中融 青岛凯悦”产品中,以近4亿元信托资金所投资建设的项目。该信托期限18个月,满12个月可提前终止。

  知情人士透露,凯悦项目地处青岛香港中路高档旅游商务区,但建成后销售回款未达预期,使之前为之专门推出的中融 青岛凯悦信托和建行债权很可能无法按期兑付。此次发行新信托正是为了筹集资金偿还到期债务。

  由于房地产市场环境持续恶化,上海、天津和南京等地也已相继曝出多款信托计划到期无法兑付的信息。中泰信托一位内部人士介绍,2009年发行的房地产信托很多即将面临集中兑付,尽管信托计划在设立之初会约定兑付风险的应对预案,比如处置抵押资产作为第二还款来源,或向监管部门报批申请存续期延期等;不过一旦真的发生兑付困难,大多数项目想的办法是“借新偿旧”。

  “在房地产行业趋势性向好的情况下,借新偿旧的对倒操作,既包含了短期不利形势反转的可能,也可以使信托公司从地产类业务的高利润中继续抽成。但是,一旦房地产形势持续低迷,借新偿旧对开发商而言无疑是饮鸩止渴。”业内人士表示。

  天津地王项目“星耀五洲”的债务重组正是这种风险的集中爆发。最初中信信托以接近30%的高息介入,不堪重负的开发商又相继引进了华能贵诚、华融信托借新偿旧。由于项目难获信贷资金,开发周期冗长,严重滞销的星耀五洲,经历了3年信托借新偿旧后,到今年上半年,其负债已高达91.78亿元,但今年上半年的销售收入不足2亿元。

  或现多米诺效应

  “房地产企业的高息借款就像是一组多米诺骨牌,一旦有一块倒下,危机就会连环爆发。”一位地产业人士指出。

  通过梳理金融数据,中国证券报记者发现,除信贷、自有资本金、定金及预收款、按揭贷款等低息渠道外,目前国内房地产企业筹集的高息借款已经超过1万亿元。如果出现偿付危机,那么“地产金融危机”的负面影响将远甚于温州民间借贷危机。

  国家统计局最新数据显示,今年1-10月房地产开发企业总资金来源合计为6.8万亿元,以35%为自有资本金计算,今年来房企投入的自有资本金约2.38万亿元。另外,国内贷款为10552亿元,定金及预收款为17520亿元,个人按揭贷为6755亿元。由此估算,今年以来,国内房地产企业通过其他渠道获取的资金高达1万亿元。

  “房企获取资金的渠道,无外乎是信托、私募、海外发债和民间借贷,而这些渠道都将支付高额的利息。”一位信托经理表示。

  以信托为例,据普益财富统计,房地产信托2010年上半年新增规模1407亿元,2010年全年新增2864亿元,而今年上半年新增为2078亿元,截至目前,房地产信托的存量规模已达6000亿元。房地产信托的利率普遍在12%以上,加上信托机构的管理费、财务顾问费、银行的托管费等中间费用,融资成本超过20%,部分信托融资利率甚至高达30%,远高于银行同期贷款利率。如此高的借款利率对于房地产业而言是难以持续的。

  耶鲁大学金融学教授陈志武曾指出,不少金融机构推销的房地产信托产品提供15%、20%的回报率,远比对冲基金的8%有吸引力,但这类产品的系统性风险很大。

  一位信托业人士提醒,现在房地产高息借款最大的风险是,房地产市场低迷、交易量下降、回笼资金难。各种借款需到点偿付,资产好但未销售完,借款就无法偿付。销售是第一还款来源,抵押物只是第二还款来源。如果要通过司法程序处置抵押物时危机就爆发了。

  监管趋严

  兑付危机和可能的违约迹象,已引起监管层重视,银监会防控风险也逐步升级。6月银监会要求将房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后,又对项目立项“窗口指导”,实质上实行审批制。10月有消息称,银监会叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务,为期3个月。

  监管层出招应对的同时,房地产商、信托机构、私募基金也开始未雨绸缪。

  “如果预期会出现兑付困难,我们一般都会提前半年找下家接盘。”中信信托一内部人士介绍,现在寻求“处理”项目的小信托公司很多,接盘对象有房地产基金、资产管理公司、大型开发商等。稳盛投资基金人士就透露,曾有遭遇兑付风险的信托公司请求该基金进行接力合作。

  业内人士指出,信托项目受限于刚性的兑付期限,对流动性的要求较高,而私募和民间借贷在偿付时限方面的刚性要求较低。

  “信托项目的抵押折扣率普遍偏低,并且已经相对平滑了项目的前期风险。专业从事地产行业的机构和开发商对部分项目的潜力依然看好,只要有足够的时间,后续投资依然会有可观的收益。”该人士认为,这恰是当前一些大型开发商、资产管理公司以及私募基金认为存在项目并购机会的原因所在。

  最新数据显示,近期,房地产业内以信托为代表的高息借款增速呈放缓趋势。二季度末,房地产信托余额增长到6051.91亿元,占比较2010年底提高1.96%;第三季度的房地产信托产品的增速进一步减缓,占比仅增加0.33%。据诺亚财富提供的数据显示,10月固定收益信托产品的规模为84.6亿元,环比减少60.92%。

  业内专家建议,除收缩房地产信托外,加强对房地产信托项目的跟踪和监管,敦促开发商加快资产抵押品的销售率和周转率,也是防范房地产信托兑付危机的重要举措。绿城董事长宋卫平此前“卖不动就降价到底”的表态,也暗示出开发商在“最后关头”还有“杀手锏”。

  十大房企握紧现金拿地钱占比创2007以来新低

  查看:房地产业板块实时行情

  十大房企拿地款仅占销售额21%,创2007年来新低;房企称生存比拿地重要

  昨日,北京中原地产发布数据显示,今年1月-10月全国13个主要一二线城市累计成交居住用地4450公顷,同比大幅缩减28%。而据监测,十大标杆房企(保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海)明显放慢拿地节奏。前十月,十大标杆房企拿地支出974亿元,仅占前十月销售金额4560亿元的21%,创下了2007年以来的最低纪录。

  据中原地产监测,受地方财政压力及土地供应目标尚未实现的影响,各地方政府从8月起加大土地投放,近三个月平均供应量较今年1月-7月平均值大增66%。虽然供应量上涨,但在全国主要的133个一二三线城市中,前十月成交地块为7734宗,其中4619宗是以底价成交,比重约为60%。而13个主要一线城市中成交地块中底价成交占比也达到了52.8%。

  调控影响下,房企拿地谨慎,十大标杆房企在购地投入上明显不足。据监测,今年前十月十大标杆房企购地投入仅974亿元,同比减少55.8%,而购地金额仅相当于前十月销售回款的21%,这一比例比“楼市低谷”2008年的31%还要低。今年10月份,房企四大龙头“招保万金”仅2宗土地入库,而去年同期则为19宗。

  中原地产市场研究总监张大伟表示,国家采取紧缩的货币政策、对企业预收资金监管等政策,更增加了企业融资的难度;在目前市场情况下,现金流比利润更为重要,房企拿地谨慎。

  在上周五的媒体见面会上,万科总裁郁亮表示,积极定价加速周转仍是主要经营策略;2012年将是地产行业的过冬年,万科将更加谨慎买地,减少开支,“宁可错过,绝不拿错”。

  远洋地产行政总裁李明也曾表示,现金流就是企业的生命线,今年的市场情况生存比拿地更重要。

  ■ 相关新闻

  11月上半月6宗宅地均以报价出让

  昨天,房山区长沟镇一宗居住用地以2.54亿元的底价出让。至此,11月上半月,北京出让6宗宅地,均以网上报价成交,未出现现场竞价。

  昨天出让的长沟镇镇区改造一期B地块为一类居住用地,土地面积约12.5万平方米,建设用地72561平方米,规划建筑面积72561元/平方米,容积率1.0。

  虽然长沟镇一期B地块拥有较低容积率,但依然未能改变土地市场低迷现状,最终以底价2.54亿元成交。

  据记者了解,拿地企业北京大河鸣泽投资管理有限公司为长沟镇改造一期地块一级开发企业。换句话说,“自己托底,并没有其他企业拿地,”有业内人士分析道。

  长沟镇一期B地块也成为本月第6宗以网上报价成交的地块。记者根据北京市土地整理储备中心信息统计,11月上半月,全市共出让6宗地块,包括长沟镇一期B地块在内,4宗宅地以底价成交;房山新城和北京经济技术开发区两地块分别有3次和5次网上报价,但也未进行现场竞价,都以网上最终报价成交。

  根据成交价计算,昨天出让的长沟镇B地块楼面价3500元/平方米,和去年11月长沟镇A地块北区3448元/平方米的楼面价持平。不过有业内人士认为,考虑该地块容积率更低,楼面价实际相对下调。

  房企融资难索罗斯抄底炒楼 欲在港成立房产基金

  近日有消息称,对冲基金大鳄索罗斯近期与香港房地产开发商以及地产代理秘密见面,计划成立房地产投资基金,伺机投资中国内地以及香港的优质地产项目。

  “近年来,外资投资中国房地产行业限制很多,举步维艰,替内房企业融资是其开拓中国市场的新途径。”海通证券中国业务部副总裁郭家耀对本报记者表示,在借贷利率受控的情况下,房地产投资基金运作与楼价高低不存在直接联系。目前收益率较稳定的商业地产是房地产投资基金的主要投资对象。

  索罗斯旗下对冲基金公司Soros Fund Management(下称SFM)的香港分支SFM HK Management,今年初时就开始筹划成立房地产基金,目前基金客户包括多名内地与香港的富豪,希望可以在中国及香港买卖物业,可能替内房企业融资赚取高息或入股。

  放贷赚取高息?

  房地产投资基金作为高利率资金融资的方式之一,成为资本市场争抢的大蛋糕,外资投资基金也大举进入。

  “受政府对房地产行业保护及外汇管制等政策影响,目前,外资基金对中国房地产市场的真正影响非常有限,外资想要大规模进入中国房地产市场不太可能。”海通国际(行情,资讯,评论)房地产行业分析师侯凌中对本报记者表示,中小房企目前资金链非常紧张,在市场波动中,外资房地产投资基金更容易谈出好价钱和项目。

  侯凌中说,由于传统的外资房地产投资基金以投资实物为主,本土项目管理和投资者缺位仍然是其需要面对的问题。外资的私募基金一般不会参与管理,即便是绝对控股,它们也会把项目管理权交给一线的房地产企业。

  一位业内人士向记者介绍,开发商的原始想法是为自己融资,而不是致力于基金投资者的利益最大化。因此,开发商收到项目资金后,有可能将好的项目留给自己,不好的项目放到基金里,这样必定造成投资者信心缺失。

  “传统的外资房地产投资基金以投资实物为主,但这些基金在中国的表现并不好。索罗斯基金可能会以通过放贷赚取高息的方式来运作,是对投资实物所产生问题的规避。”中原地产研究部联席董事黄良升对本报记者透露。

  黄良升表示,商业地产是众投资者争抢的焦点,外资要想抢到好项目阻力更大。比如,新加坡丰树集团自2005年进入中国市场以来,拳脚一直放得不大,今年在内地和香港最大的投资,是7月份以188亿港元收购太古股份有限公司旗下的九龙塘大型购物商场“又一城”。此外,此基金并无更多项目去向投资者谱写出动人的故事。

  基金经理与内地富豪相熟

  相比其他房地产投资基金,索罗斯香港基金SFM HK Management的管理层背景,无疑为其在进入中国房地产市场的路上扫清了许多障碍。

  SFM HK Management由美林交易部前董事总经理蔡笃昀掌舵,董事包括由美国调来驻港的海归高层戴霁昕,据说都与内地富豪及基金业界非常熟悉。

  今年7月,索罗斯突然关闭其255亿美元,即近二千亿港元的基金,退还了投资者近10亿美元,宣称目的是专注于家族业务,不但避开美国当局的监管,更成功避开9月开始的全球股灾。

  因此,索罗斯也赢得了内地和香港的富豪,以及内地保险业和投资基金的信心,有意寻求索罗斯合作。有潜在投资者表示,因为明年的大环境不容乐观,手上资产必定会严重缩水。如果将部分资金投向对冲基金,有机会在逆市中赚钱。

  “以索罗斯之前的投资履历,投资者对他充满信心,融资绝不会成为这一房地产投资基金的问题。”郭家耀认为,通过替内房企业融资赚取高息或入股的盈利模式,让SFM成为简单的债权人。楼价升跌,项目利润与贷款利息不存在直接联系,因此在内地房企出现融资难的状况下,这是一个非常好盈利项目。预计索罗斯会通过分散投资,定期评估投资回报率及项目风险等方式,去减轻房地产企业高债务比率带来的风险。

  海通国际策略师黄薰辉则对上述项目提出质疑,“相信信贷问题和资金跨境流动会成为此项目的主要障碍。”他指出,在大笔资金无法自由进出中国内地的情况下,索罗斯可能会通过购买在香港上市的房地产企业的公司债去解决资金跨境流动的难题。

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