楼盘接连大幅降价促销老业主们究竟该如何应对_新闻台

　　最近，南京楼市步上海、北京等地后尘，上演了一幕幕老业主“维权”行动。当降价遭遇“维权”，有楼盘表示绝不补偿，还有楼盘因此而不敢降价；当降价遭遇“维权”，老业主表示自己很受伤，声称他们的资产瞬间缩水是被开发商所“骗”。当降价遭遇“维权”，到底谁对谁错？老业主该不该“维权”，开发商又有没有责任？

　　两头为难

　　房价一降，老业主纷纷“维权”

　　南京河西江宁江北都有老业主“维权”

　　降价后遭遇老业主“维权”的楼盘，远不止南京城南的这家楼盘，就在最近一段时间，南京的河西板块、城北板块和江北板块都有相似的事件发生。而且不仅仅是南京，在国内多个城市，降价潮都引发了老业主“维权”。

　　河西楼盘 “停盘”两小时

　　上周日，河西天正滨江放出消息推出30套特价房，均价只有每平方米15900元，不少老业主前往售楼处找开发商交涉。在没有得到答复的情况下，老业主砸毁沙盘，以及多个户型的模型，最终导致天正滨江暂停营业2个小时。

　　城北楼盘　业主聚集售楼处

　　城北一楼盘上周推出“8万抵48万”的活动，引来老业主的变相“抵制”。数十位老业主聚集在售楼处要求“退房”，场面一时间较为混乱。

　　大发燕澜湾的前期业主身穿统一制服在上周六来到售楼处，要求维权。

　　江北楼盘　拉横幅要“退房”

　　上周六，江北板块的旭日爱上城也遭遇了老业主集体要求“退房”。

　　房价不降，开发商又怕卖不掉

　　降少了还怕买房人说没诚意

　　SOHO中国董事长潘石屹在10月12日发布了这样一条微博：早上我与一住宅开发商老板通电话。我说：“你们降价吧，给大家一个台阶下。我给你们背黑锅，潘都成计量单位了。”他说：“不敢降，降了客户就来砸售楼处了。”

　　这条微博发出后惹来4051条转发与2973条评论，一些网友在评论中称，“这多少反映出不少开发商当下的心态”，南京河西一家开发商也认同这一看法。他对记者说，看到这么多售楼处遭砸，开发商却无可奈何，令他对降价不得不采取回避的态度。

　　“反正卖不掉，我们也想降，政府也呼吁楼盘降价，但是现在这行情，我们敢降吗？”这位开发商无奈地说，降少了买房人说你没诚意，降多了前期业主要过来维权，真羡慕万科金色领域这样的新盘，开多少价都没压力。

　　一个政策

　　南京物价局重申：房价降了也要备案

　　业内人士称，开发商折扣过低可能通不过审核

　　昨日，南京一家开发商负责人向记者透露说，政府部门要“出手”了，往后降价也必须要备案。“我们一个新来的工作人员，不太熟悉情况，自己打电话到物价局去问，降价需不需要备案。没想到传来的消息竟然是，降价也必须备案，这一块以前不是不管的吗？”这位开发商不解地问。

　　记者了解到，今年2月份南京市政府发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，其中指出，新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”，同时开发商在申领预售许可证必须申报价格，且开盘价格应与申报价格一致。申报价格在3个月以内不得调高，如果要涨价的，必须重新申报价格。

　　“涨价要重新备案我们都知道，但是这降价也要备案，则是头回听说。”这位开发商说，他们现在还没有收到南京市物价部门的任何书面通知，不过物价局的工作人员在电话里说，如果降价不备案的话，将涉嫌价格欺诈，有可能遭到处罚。

　　记者昨日得知消息后，立即致电南京市物价局房地产价格处处长王阳，他的第一反应是：“这又不是新政策，我们只是重申而已。过去是为了严格控制开发商随意涨价，现在形势不一样了，降价也要纳入监控。”王阳表示，此举主要是为了维护买房人的利益，如果开发商不申报的，将面临相关部门的查处。对于有开发商表示“降价超过10%”才要重新备案的说法，王阳予以否认，“只要价格有变化，就必须备案，没有幅度这一概念”。

　　“说到底，这是政府为了维护市场的稳定而采取的措施，一旦开发商的折扣过低，有可能通不过审核，这批房子可能还得按照原价卖。”业内人士称，此举可令相关部门最先掌握市场动态，也就是说房价降了政府不能最后一个知道，从而采取有效举措应对楼市变化。

　　本报记者　马祚波

　　专家解读“降价维权”

　　A　“契约”论

　　“降价维权”在法律上并无依据

　　法律界的人士表示，“维权”先要弄明白要维护的是什么“权”，在法律上如何定义。老业主因为降价而去维权，维护的是价格不下跌的权利。但这种权利从法理上来说是说不通的。

　　江苏一家律师事务所的资深律师宋辉昨日在接受记者采访时说道，尽管具备特殊性，但商品房仍然属于商品的一种，通过合同进行买卖，从签订合同，到房屋正常交付，这是一个开发商履行完整个合同的过程。如果在交付过程中出现任何问题，业主都是有权力要求开发商做出交代，或通过法律途径寻求解决，可以叫做维权。

　　不过，履行合同是双方共同的责任，不光是开发商要遵守，购房者也要遵守。在市场定价的机制下，合同自签订起就已经生效，如果在合同中双方已经约定了价格，一方没有权力因为之后价格下降而要求另一方赔偿。因此单纯因为价格下跌而产生的老业主“维权”，甚至去砸人家的售楼处，是不具备法理依据的。“这在法律上毫无争议。”宋辉表示。此前，万科在深圳的项目清林径由于推出10万优惠而引起老业主“维权”。11月10日，万科明确表示拒绝降价补偿的做法，称自己是根据市场变化而定价，不存在价格欺诈。这也是首个公开表示拒绝因为降价而赔偿老业主的开发商。针对万科的这一做法，法律界人士也纷纷表示支持。

　　不过，最近有南京“维权”的老业主打出“支持降价，拒绝欺诈”的标语公开冲砸城南一家楼盘的样板间。这些购房者则表示自己在购买该盘六期刚开盘的房子时，置业顾问对他们表示，一般开盘都是最低价，之后的会越来越贵。结果不久后，同期房源却爆出更大的折扣，这让老业主们“很受伤”。对于这种说法，宋辉也表示，欺诈是个很严重的定义，首先要有证据，如果之前有录音，可以当做证据。但这口头承诺更多的带有销售性质，属于置业顾问个人的不恰当推销行为，与白纸黑字的正本合同相比，显然缺乏法律效力。因此如果合同中没有“之后不讲价”之类的承诺，很难通过法律途径寻求帮助。

　　B　“风险”论

　　楼市有风险，买房人心态应摆正

　　房价早已不比当年只涨不跌的时候了。有业内人士指出，经历了2008年的楼市大跌，大家都知道房价不再可能永远保值增值。特别是在今年房地产调控极为严厉的情况下，仍然有不少人抱着保值的思想而买房。这种心态还是需要调整。“楼市有风险，买房需谨慎”，这句话提了好几年，可如今显然不少买房人还缺乏风险意识。

　　今年年初的时候，一位在城北新盘新都国际排队买房的购房者接受记者采访时表示，“现在物价涨得这么快，股市又不振，看来看去还是投资房产最保值也最放心。”这位购房者的说法也是绝大多数人目前对房产用处的看法。

　　对此南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华提醒购房者，从目前状况看，房产跟股市有一拼，涨跌已成正常属性。特别是今年调控深入，房价更是单向看跌，仍然期待购房保值的人需要记住股市的一句警语：“市场有风险，入市需谨慎。”

　　与“富贵”的改善和投资者不同，广大置业者刚需买房子虽然更多考虑的是住，但同时也希望倾尽心血买来的房子能够升值而不是缩水。与此同时，由于阅历和个人判断力的不足，他们中一些人又容易贸然出手而遭遇价跌的尴尬。房价一旦下跌，对这些家底单薄的刚需“伤害”也最大。吴翔华也特别告诫小刚需们，买房为自己住，应该头脑冷静，多关注资讯，以区位、交通和配套等方面条件来判断是否出手，别学人家“财大气粗”地随意出手。特别是在目前多板块出现下行迹象的时候，宁可选择多租一段时间房子住，再观察观察市场，并非坏事。

　　C “安抚”论

　　老业主诉求也应理解，也有开发商适当补偿

　　“虽然法理上缺乏依据，但从人情考量，部分老业主确实也有可怜的一面，一味地称其为‘房闹’也不太合适。”一位业内人士以复杂的心情这样说道。抛开前几年炒房赚了大钱的投资者和家底殷实的改善客户不谈，年轻的刚需置业者，往往是倾注一家心血来买一套房给年轻的孩子结婚所用。特别是对于才买房子一两个月，同期相同户型房源就被开发商调低售价的刚需，辛辛苦苦打拼好几年的积蓄在这么短的时间内就因为房价缩水而消失不见，从情理上来说确实让人不忍。

　　从这个层面看开发商是否也应该对这些老业主提供部分补偿呢？昨日，一位购房者对记者提出ipad2刚上市时候的一个例子。今年3月3日，ipad2正式上市，苹果专卖店内的ipad1代机直降1100元之多。如此短时间大幅度地降价让不少“果粉”十分不满，有些人直接跑去店里退货，并表示，“才买了四五天，就降1000多元，太过分！”对此苹果专卖店也推出了相应政策，凡是在14天内购买ipad1代的客户，可选择退货或者补贴差价。而在南京楼市中，也有补贴老业主的先例。早在2004年，万科光明城市一期毛坯价约为6500-6800元/平方米，而到了2005年楼市出现调整的时期，其二期房源变为精装房6800元/平方米左右，同时还赠送部分家电。由于差距过大，在一期业主对此表示不满后，万科按照198元/平方米的收费标准，低价给老业主升级到了精装修。而在去年11月份，苏宁睿城也曾在降价后以相应的差价补偿老业主电器卡。

　　对此，南京林业大学社会工作系主任孟翔远认为，退房“维权”问题虽然在法理上缺乏依据，但在情感上可以予以理解。作为负责任的开发商，在制定价格政策时，应该综合评估前期客户的数量以及他们的需求，从而决定是否大降价措施；其次是在推出降价房源的选择上，尽量避免和前期房源过大的统一性，降低对老业主刺激；再次，应该适当考虑安抚和补偿。