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京城房市价格洼地旧宫率先跳水 四个月降价四千

发布时间:2011年10月31日 08:51 | 进入复兴论坛 | 来源:北京日报


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  有数据显示,今年以来,四、五环之间累计新增供应近1.1万套,成交近0.6万套,销供比仅有55%,是全北京住宅交易“消化”最慢的区域。

  旧宫镇,就地处南四环与东南五环之间,为朝阳、丰台、大兴三区交界处,被宋家庄板块和亦庄板块夹在了中间,相对价格较低且平稳。但从今年6月起,这里的行市发生了大变化。

  刘先生家住南五环边的亦庄北岸小区,今年初他把父母接来北京一起住,算上妻子和刚满2岁的儿子,90平方米的两居室有点挤。6月份,刘先生将房子以170万元的价格挂牌出售,可是一连四个月,没有人接手。着急用钱的刘先生,无奈之下将售价降了又降。

  这套房现价145万,每平方米1.6万元左右。在亦庄北岸小区2008年上市后的2年里,像刘先生家这种南北通透的板楼,少说值每平方米2.1万元。

  亦庄北岸小区是旧宫板块现房中的最新小区,其它开盘年代更为久远的26个小区,更是“房难卖”。

  降价,成为了最近4个月以来,房屋中介置业经理们招揽生意时最经常提到的词汇。昨日,记者赶着“金九银十”的尾巴,来到这里探访。

  旧盘均价 近四月普降四千

  从四环榴乡桥或肖村桥往南3公里,朝着旧宫城铁站的方向,就能到达旧宫的核心区域。

  一路上,每遇到红灯,总有三五个年轻人敲打着车窗,发放售楼小广告。

  旧宫西侧是东高地,属于丰台地界,多个航天单位驻在此地。南侧紧邻凉水河,过了河就是北京经济技术开发区。东侧是小红门,毗邻朝阳地界。北侧是地铁五号线南延的亦庄线沿线,属于宋家庄交通枢纽辐射的地域。

  这里的居民,除了“土著”之外,主要是航天单位的工作人员、开发区企业白领以及老崇文区的回迁户。

  2004年,是旧宫房地产项目的井喷期,家住美利新世界小区的周峰介绍,当时他来此购房时,5到6个盘可同时选择,均价不超过每平方米4000元。

  这一年开盘的美利新世界、巧克力城、宣颐家园、美然绿色家园、育龙家园,以及早一年开盘的灵秀山庄,构成了旧宫板块楼市的第一梯队。不过,早期购房的人们多以居住为需求,据链家地产的置业经理王小姐介绍,早几年,这几个盘难有新出的二手房房源。

  而2008年开盘的亦庄北岸,位于东南五环边上,遥望亦庄板块,它所在的旧宫南区吊车密布,尘土飞扬,这里正有若干新楼盘开建。亦庄北岸开盘后,交易量活跃,开发区不少工作人员将此作为过渡型投资房。

  记者在旧宫几个主力楼盘走访时发现,这里的住宅楼密度很低,多为6层高南北通透的板楼。楼距多在15到20米之间,中间均设计了花坛、绿化。在旧宫镇的北侧和南侧,分别有旺兴湖和南海子两座郊野公园。

  不过,当记者来到链家、21世纪、中宇慧通、万晟恒远等四家房产中介比价时发现,与今年6月份相比,美利新世界、巧克力城、育龙家园都从均价20000元/平方米降至18000元/平方米,宣颐家园从23000元/平方米降至18500元/平方米,美然绿色家园和亦庄北岸均从20000元/平方米降至16500元/平方米。而旧宫镇上“清”字打头的小区,均是2000年之前开盘的,普遍从19000元/平方米跌至14000元/平方米。

  “四个月少说降了四千元。”让中介们估价,四家中介的回答惊人地一致。

  中午时分,前来看房的何女士,看中了宣颐家园的一套130平方米左右的房子,中介说255万元是最低价,而当何女士与房主交流时,房主一改口气:“只要真心想买,价格还能谈。”

  改造缓慢 购房者降价出逃

  龙先生2008年买了宣颐家园的一套二手房,他在国贸上班,考虑南边的房子相对便宜,当年便沿着地铁5号线一直向南搜索。据他回忆,2008年底崇文门、方庄的房价早已高不可攀,就连三环外的宋家庄板块也已经在“交通枢纽”的噱头之下涨了起来,五环外的亦庄开发较早,虽然离市区远,价格也不低。

  随着亦庄线城铁的开通,他发现了旧宫这片价格洼地。

  “当时我来看房的时候,中介说旧宫改造马上要进行,不出三年,旧宫就能赶上亦庄和宋家庄。”龙先生认为,旧宫是南四、五环之间离市区相对近的区域,交通也比较方便,虽然2008年的时候环境一般,但至少图个上班近。

  龙先生说出了不少上班族的心声,他们预期三年内,旧宫会建得跟亦庄一样,那么自己低价购入的房子肯定能升值。

  之后的两年,龙先生的房子确实升值了,2010年4月涨到了每平方米2万元左右。中介们的噱头还是“价格洼地和近期改造”,但这时全市的均价已经突破2.2万元大关。龙先生说,至少在今年年初,自己捂着房子不卖,还是认为大势是涨的。

  记者沿着旧宫城铁向西,北上小红门路发现,这里最大的商业区是由物美和永辉超市构成的,路多为两车道,摩托车和三轮车常常占道行驶。宣颐家园和美利新世界等高档小区的外墙上,多刻着代办发票、病假条、假证的电话。 据不少居民介绍,由于亦庄城铁离这片居住区有1公里,晚上下班回家总觉得不方便。在宣颐小区内,记者以购房人的身份询问了一些居民,他们也认为,“旧宫配套太不成熟了,远达不到四环内和亦庄”的水平。

  对于6月份开始的房价跳水,龙先生挺懊悔,不过他还是准备卖房,“不亏本就行”。

  供过于求 新盘入市再挫楼价

  除去配套设施不足之外,在旧宫板块内,众多新旧楼盘扎堆而建造成的供过于求,则令房价上行更加阻力重重。今年10月,房产巨头富力盛悦居刚刚开盘,开盘价格2.3万元/平方米,期房2013年底入住。在这片小区周围,万科、金地和绿城等房产巨头也纷纷圈起了自己的势力范围。

  据盛悦居的一位销售经理介绍,正如富力在市区内所建成的小区一样,盛悦居将围绕城铁线前的旧宫路,打造一片成熟商业区,未来旧宫的房子肯定看涨。

  不过,记者在四家中介询问时了解到,盛悦居开盘的10月份,旧宫的旧楼盘并未稳定住跌势,“金九银十”是降价最为明显的时期。由于暂时不能经营新房,中介的置业经理们并不忌讳对新盘评论。

  一位经理称,这里的居民本身就有改善性需求,现在新盘入住,自然选择就近改善,旧楼盘可不就是立刻降价嘛,这肯定影响旧楼盘的生意。而另一位经理则力劝客户投资旧盘,他认为不出一年,只要四大巨头纷纷开盘,肯定再度炒起“旧宫”这片区域的新概念。现在旧盘价格低,乘势抄底,待新概念起来,肯定能追上新盘现在的价格。

  不过,无论中介们如何判断房市走向,每当记者提出具体的户型要求时,中介们总能拿出至少5把钥匙来进行推荐。

  “真是供过于求啦!”何女士笑称,看房后不久,她的邮箱中就收到了10多份中介发来的可供选择的户型图。

  北京房地产交易管理网的数据显示,2011年9、10月份,北京全市二手住宅网签总量为15448套,与7、8月份的网签总量相比下跌了7.7%,与2010年9、10月份相比网签总量更是大幅下跌了48%。10月份全月二手住宅成交量恐不足7200套,将创下34个月以来(2009年1月份)成交量新低。

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