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有数据显示，今年以来，四、五环之间累计新增供应近1.1万套，成交近0.6万套，销供比仅有55%，是全北京住宅交易“消化”最慢的区域。
旧宫镇，就地处南四环与东南五环之间，为朝阳、丰台、大兴三区交界处，被宋家庄板块和亦庄板块夹在了中间，相对价格较低且平稳。但从今年6月起，这里的行市发生了大变化。
刘先生家住南五环边的亦庄北岸小区，今年初他把父母接来北京一起住，算上妻子和刚满2岁的儿子，90平方米的两居室有点挤。6月份，刘先生将房子以170万元的价格挂牌出售，可是一连四个月，没有人接手。着急用钱的刘先生，无奈之下将售价降了又降。
这套房现价145万，每平方米1.6万元左右。在亦庄北岸小区2008年上市后的2年里，像刘先生家这种南北通透的板楼，少说值每平方米2.1万元。
亦庄北岸小区是旧宫板块现房中的最新小区，其它开盘年代更为久远的26个小区，更是“房难卖”。
降价，成为了最近4个月以来，房屋中介置业经理们招揽生意时最经常提到的词汇。昨日，记者赶着“金九银十”的尾巴，来到这里探访。
旧盘均价 近四月普降四千
从四环榴乡桥或肖村桥往南3公里，朝着旧宫城铁站的方向，就能到达旧宫的核心区域。
一路上，每遇到红灯，总有三五个年轻人敲打着车窗，发放售楼小广告。
旧宫西侧是东高地，属于丰台地界，多个航天单位驻在此地。南侧紧邻凉水河，过了河就是北京经济技术开发区。东侧是小红门，毗邻朝阳地界。北侧是地铁五号线南延的亦庄线沿线，属于宋家庄交通枢纽辐射的地域。
这里的居民，除了“土著”之外，主要是航天单位的工作人员、开发区企业白领以及老崇文区的回迁户。
2004年，是旧宫房地产项目的井喷期，家住美利新世界小区的周峰介绍，当时他来此购房时，5到6个盘可同时选择，均价不超过每平方米4000元。
这一年开盘的美利新世界、巧克力城、宣颐家园、美然绿色家园、育龙家园，以及早一年开盘的灵秀山庄，构成了旧宫板块楼市的第一梯队。不过，早期购房的人们多以居住为需求，据链家地产的置业经理王小姐介绍，早几年，这几个盘难有新出的二手房房源。
而2008年开盘的亦庄北岸，位于东南五环边上，遥望亦庄板块，它所在的旧宫南区吊车密布，尘土飞扬，这里正有若干新楼盘开建。亦庄北岸开盘后，交易量活跃，开发区不少工作人员将此作为过渡型投资房。
记者在旧宫几个主力楼盘走访时发现，这里的住宅楼密度很低，多为6层高南北通透的板楼。楼距多在15到20米之间，中间均设计了花坛、绿化。在旧宫镇的北侧和南侧，分别有旺兴湖和南海子两座郊野公园。
不过，当记者来到链家、21世纪、中宇慧通、万晟恒远等四家房产中介比价时发现，与今年6月份相比，美利新世界、巧克力城、育龙家园都从均价20000元/平方米降至18000元/平方米，宣颐家园从23000元/平方米降至18500元/平方米，美然绿色家园和亦庄北岸均从20000元/平方米降至16500元/平方米。而旧宫镇上“清”字打头的小区，均是2000年之前开盘的，普遍从19000元/平方米跌至14000元/平方米。
“四个月少说降了四千元。”让中介们估价，四家中介的回答惊人地一致。
中午时分，前来看房的何女士，看中了宣颐家园的一套130平方米左右的房子，中介说255万元是最低价，而当何女士与房主交流时，房主一改口气：“只要真心想买，价格还能谈。”
改造缓慢 购房者降价出逃
龙先生2008年买了宣颐家园的一套二手房，他在国贸上班，考虑南边的房子相对便宜，当年便沿着地铁5号线一直向南搜索。据他回忆，2008年底崇文门、方庄的房价早已高不可攀，就连三环外的宋家庄板块也已经在“交通枢纽”的噱头之下涨了起来，五环外的亦庄开发较早，虽然离市区远，价格也不低。
随着亦庄线城铁的开通，他发现了旧宫这片价格洼地。
“当时我来看房的时候，中介说旧宫改造马上要进行，不出三年，旧宫就能赶上亦庄和宋家庄。”龙先生认为，旧宫是南四、五环之间离市区相对近的区域，交通也比较方便，虽然2008年的时候环境一般，但至少图个上班近。
龙先生说出了不少上班族的心声，他们预期三年内，旧宫会建得跟亦庄一样，那么自己低价购入的房子肯定能升值。
之后的两年，龙先生的房子确实升值了，2010年4月涨到了每平方米2万元左右。中介们的噱头还是“价格洼地和近期改造”，但这时全市的均价已经突破2.2万元大关。龙先生说，至少在今年年初，自己捂着房子不卖，还是认为大势是涨的。
记者沿着旧宫城铁向西，北上小红门路发现，这里最大的商业区是由物美和永辉超市构成的，路多为两车道，摩托车和三轮车常常占道行驶。宣颐家园和美利新世界等高档小区的外墙上，多刻着代办发票、病假条、假证的电话。 据不少居民介绍，由于亦庄城铁离这片居住区有1公里，晚上下班回家总觉得不方便。在宣颐小区内，记者以购房人的身份询问了一些居民，他们也认为，“旧宫配套太不成熟了，远达不到四环内和亦庄”的水平。
对于6月份开始的房价跳水，龙先生挺懊悔，不过他还是准备卖房，“不亏本就行”。
供过于求 新盘入市再挫楼价
除去配套设施不足之外，在旧宫板块内，众多新旧楼盘扎堆而建造成的供过于求，则令房价上行更加阻力重重。今年10月，房产巨头富力盛悦居刚刚开盘，开盘价格2.3万元/平方米，期房2013年底入住。在这片小区周围，万科、金地和绿城等房产巨头也纷纷圈起了自己的势力范围。
据盛悦居的一位销售经理介绍，正如富力在市区内所建成的小区一样，盛悦居将围绕城铁线前的旧宫路，打造一片成熟商业区，未来旧宫的房子肯定看涨。
不过，记者在四家中介询问时了解到，盛悦居开盘的10月份，旧宫的旧楼盘并未稳定住跌势，“金九银十”是降价最为明显的时期。由于暂时不能经营新房，中介的置业经理们并不忌讳对新盘评论。
一位经理称，这里的居民本身就有改善性需求，现在新盘入住，自然选择就近改善，旧楼盘可不就是立刻降价嘛，这肯定影响旧楼盘的生意。而另一位经理则力劝客户投资旧盘，他认为不出一年，只要四大巨头纷纷开盘，肯定再度炒起“旧宫”这片区域的新概念。现在旧盘价格低，乘势抄底，待新概念起来，肯定能追上新盘现在的价格。
不过，无论中介们如何判断房市走向，每当记者提出具体的户型要求时，中介们总能拿出至少5把钥匙来进行推荐。
“真是供过于求啦！”何女士笑称，看房后不久，她的邮箱中就收到了10多份中介发来的可供选择的户型图。
北京房地产交易管理网的数据显示，2011年9、10月份，北京全市二手住宅网签总量为15448套，与7、8月份的网签总量相比下跌了7.7%，与2010年9、10月份相比网签总量更是大幅下跌了48%。10月份全月二手住宅成交量恐不足7200套，将创下34个月以来（2009年1月份）成交量新低。
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