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补偿价不得低于市价 征收方案要先征求被征收人意见
宁波“新拆迁政策”
10月1日起施行
本报通讯员 吴培均 本报记者 周文丹
今年1月21日，国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
经公开征求公众意见，九次反复修改后，宁波版“新拆迁政策”终于出炉了。
与这个新政相关的有两份文件，分别是《关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见（试行）》（以下简称《若干意见》）和《宁波市市区国有土地上房屋征收补偿若干规定》（以下简称《若干规定》）。
新政将于10月1日开始正式施行。
昨天，宁波市住房与城乡建设委员会专门对此进行了解释。
背景：宁波版新政出台前9易其稿
早在6月2日，宁波版的“新拆迁政策”就向社会公开征求意见。
期间，各政府部门和市民共提出了200多份反馈意见，有人建议被征收人的调查情况、补偿情况应该公开透明，也有人建议承租人也应该获得补偿等。
梳理归纳各方意见后，市住建委经过9次反复修改，才完成了宁波版政策的制定工作。
其中，市民关于征收公开透明、补偿随时可查等合理意见，都得到了体现。
另外，宁波也结合实际情况和市民建议，将符合条件的承租人，纳入征收补偿范围。而在国务院公布的《条例》中，并未提到相关规定。
“新亮点”：补偿方案公布前须先征求拆迁户意见
“新拆迁政策”与之前的拆迁补偿政策，很大的不同之处在于，更关注民意，也更为合理公平。
新政规定，征收补偿方案在公布前，要先征求被征收人的意见。
意见征求完后，还要公布征求意见及根据意见修改的有关情况，如采纳了哪些意见，哪些未被采用等。
还有一种情况，属于旧城区改造的房屋征收，如果拟征收范围内超过半数的人认为征收方案不符合《条例》规定的，还应当组织召开听证会。
另外，征收补偿也更加“合理公平”。
原拆迁补偿政策中，有关征收补偿方面，只是以“按照市场化评估给予补偿”简单带过，新政则明确了“按照房屋价值补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿”等。
同时，新政首次提出，被征收房屋的补偿价不得低于市场价。
一：选择货币补偿，怎么补
补偿价不得低于市场价格，最高能获35%奖励。
被征收房屋价值的补偿价格，由具有相应资质的房地产评估机构根据房地产市场价格，按照规定的房屋征收评估办法评估确定，并不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
选择货币补偿的，除了补偿款外，还能获得最高不超过评估价35%的奖励。
也就是说，一套被征收住房，假如评估价为100万元，被征收人有可能最高能拿到135万元。35%的奖励，包括25%的补偿资金和10%提前搬迁奖励费。
不过，这一政策并非全市通用。目前已经明确的是，海曙、江东、江北区住宅用房的被征收人、承租人选择货币补偿的，可以按照房屋评估金额再增加25%的补偿资金。
此外，被征收人和承租人在搬迁期限内签订补偿安置协议并提前搬迁的，应给予提前搬迁奖励。
海曙、江东、江北区住宅用房，按房屋评估金额的10%计发提前搬迁奖励费，每户低于2万元的按2万元计发。
征收住宅用房造成被征收人搬迁、临时安置的，应当给予被征收人一次性的搬迁补偿和临时安置补偿。
其中，海曙、江东、江北区住宅用房的一次性搬迁补偿费，按被征收住房建筑面积每平方米300元的标准计发，不足1万元的按1万元发给；临时安置补偿费，按被征收住房建筑面积每平方米每月30元的标准计发，每月不足1650元的按1650元发给。
二：选择产权调换，怎么换
安置地段低于被征收地段的，可适当扩大安置面积。
如果住宅用房的被征收人、符合条件的承租人，在房屋被征收后选择直接安置的，可以参照以下办法：
可安置面积，按被征收住房建筑面积为基数，或按被征收住房补偿金额除以安置住房评估的75%后的价格为基数，向最接近面积的套型上靠确定。
如果安置房地段低于被征收房屋地段的，可在上靠前再按每差一个地段等级增加建筑面积5平方米的标准扩大安置面积。比如，被征收房屋处于2类地段，调产的房源位于4类地段，评估出的可安置面积为100平方米，就可按110平方米的标准来拿房。要是房源中面积最接近这个标准的房子实际是120平方米，那就往上靠。扩大和上靠的20平方米，就按评估价的75%结算差价。
要是选择中高层、高层，安置楼每单元有一部电梯的，安置面积基数可再增加3平方米；有多于两部电梯的，其安置面积基数可再增加10平方米。增加部分的面积不付差价，仍按规定计入房屋产权登记面积。
上述规定只适用于海曙、江东、江北区。
三：评估机构怎么选
由被征收人协商选定。
房屋征收评估的房地产评估机构，由被征收人自房屋征收决定公告之日起10日内，从市房屋征收管理部门公布的评估机构名录中自行协商选定，并向房屋征收部门提交协商选定房屋征收评估机构的书面意见。
如果协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者从公开报名的不少于3家具备相应法定资格的房地产评估机构中，通过随机选定方式确定。
四：房屋承租人能否获得补偿
以下八类承租人在补偿范围内：
一是国家直管和单位自管的公有住房承租人；二是换约续租的落实政策私有住宅用房承租人；三是在1983年12月17日国务院《城市私有房屋管理条例》发布前已经实际居住，且有常住户口的私房承租人；四是按照房改标准价购买房屋部分产权的公私混合产房屋的承租人（产权人）；五是房产部门代管的住宅用房承租人；六是由房产管理部门安排而承租宗教团体所有住房的承租人；七是按照《宁波市国家直管非住宅公房租赁合同》租用直管公有非住宅用房的承租人；八是房产管理部门代管非住宅用房的承租人。
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