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北上广深楼市惨淡金九难再现 房价松动愈发明显

发布时间:2011年09月19日 00:54 | 进入复兴论坛 | 来源:经济参考报


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  70个大中城市房价环比逼近停涨

  北上广深楼市成交惨淡“金九”难现

  记者 李佳鹏 高伟 北京报道

  房价坚冰正在进一步消融,国家统计局18日公布的数据显示,70个大中城市8月环比价格下降的城市有16个,持平的有30个,与7月份相比,环比价格下降和持平的城市增加了15个;环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.4%,涨幅比7月份缩小的城市有8个。二手住宅方面,8月份环比价格下降和持平的城市增加了9个,价格上涨的城市中,环比价格涨幅均未超过0.7%,涨幅在0.5%以内的城市有25个。

  接受《经济参考报》记者采访的专家认为,在楼市调控政策持续高压下,房价松动迹象愈发明显,70个大中城市房价环比涨幅已逼近停涨,预计随着楼市库存的节节攀升,房地产开发商的降价压力将进一步加大。专家表示,目前业内普遍期待的“金九银十”行情并未如期而至,北上广深一线城市在“金九”前半月遭遇成交寒流,短期内房价若不出现较大幅度下调,以往“金九银十”火爆的行情恐难出现。

  迹象

  房价松动愈发明显

  统计显示,8月份,70个大中城市中,新建商品住宅同比涨幅回落的城市有40个,比7月份增加了14个,同比涨幅在5.0%以内的城市有45个。二手住宅方面,与去年同期相比,70个大中城市中,价格下降的城市有5个,比7月份增加了1个,同比涨幅回落的城市有34个,比7月份增加了6个,8月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有49个。

  链家地产首席分析师张月认为,自今年年初宏观调控以来,房价环比停涨的城市首次超过一半,意味着全国房价全面下行的阶段即将正式到来,房价拐点在年底前有望显现。

  北京中原地产分析师张大伟告诉记者,从70个城市的统计数据可以看出,虽然房价同比依然上涨,但是同比涨幅已经明显放缓,特别是已经限购的城市。70个城市的新建商品住宅环比涨幅仅为0 .02个百分点,二手住宅环比涨幅更是首次出现下调,下调了0.05个百分点。

  张大伟说,调控的趋势已经形成,房价停涨已经逐渐开始出现。一线城市已经出现了连续两个月的停涨,限购的城市平均环比涨幅为0.01%,同比为4.29%,都落后于非限购城市,可见,目前来看限购依然是见效比较明显的调控措施。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受《经济参考报》记者采访时说,目前市场降温非常明显,房价涨幅回落的城市不断增多,且涨幅越来越窄,这说明楼市调控效果正在显现。虽然70个大中城市房价同比涨幅依然明显,但这主要是受翘尾因素的影响,同比涨幅变化一般晚于环比涨幅变化4个月左右,预计几个月后房价同比涨幅情况将会发生较为明显变化。杨红旭预计,明年二季度前房价将维持下跌的态势,但跌幅不会很大。

  记者了解到,虽然整体来看主要城市房价依然坚挺,但是局部区域房价松动的现象十分明显。以北京为例,8月,北京新房市场在历经6个月的调控后,价格出现了较为明显的松动。其中,郊区更是率先扛起降价大旗。

  中原地产统计显示,出现价格松动的项目主要集中在通州、大兴和房山等北京外围区域。这些区域的共同特点是新房供应较大、价位相对较低,且在前期经历过大幅的价格上涨。位于通州的典型楼盘“珠江拉维小镇”,今年5月的成交均价在2万元/平方米以上,而8月底报价仅为17000元/平方米。

  类似的降价情况也出现在了近日举办的北京秋季房展会上,据房展组委会介绍,推出优惠折扣的楼盘数量相较今年春季房展多出一倍。但即使这样,成交量也并不尽人意。

  利空

  政策持续高压 库存节节攀升

  今年以来,楼市调控政策持续保持高压态势。7月初国务院常务会议提出五条房地产调控措施,其中“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”最为引人关注,这不仅预示着房地产调控政策的不放松,也标志着房地产限购政策的升级。

  8月,中原监测的7个重点城市新建住宅成交量依然在低位徘徊,而供应则持续保持高位,住宅库存进一步上升。从最近半年的供求比来看,成都、杭州的住宅供求比连续保持在较高水平,整体供求比分别为2 .37、1.69,而北京、上海、深圳的供求比略高于正常水平,分别为1.19、1.35、1.27,广州、重庆的供求比相对合理,分别是1.06、1.01。

  中原地产认为,供求比高企,反映短期市场供大于求的现象十分严重。部分城市新房供应的集中区域,竞争将日益激烈,爆发价格战的可能性较高。

  亚豪机构副总经理任启鑫说,贯穿2011年的楼市新政,如今到了“金九”这样一个关键的时间节点上,受买卖双方信心和预期不断摇摆的利空影响,9月上旬需求量延续了8月的颓势,北京项目销路普遍不畅,而供应仍在持续增加导致存量迈上11万关口。

  据统计,原本计划在中秋开盘的北京项目高达10个,但实际开盘的只有5个项目,缩水了一半,尽管如此,5个开盘项目仍然供应了超过2000套商品住宅,相比今年端午期间大幅增加。中秋期间的住宅供需比已经拉高至了接近8:1。

  北京房地产展示交易会组委会副秘书长、北京四季地产研究院副院长郑向东表示,目前房价下降通道已经打开。由于市场调控,在库存不断升高的压力下,开发商以优惠吸引刚性需求群体,用价格换取成交量和资金流的回馈,房价出现了稳中有降的局面。郑向东强调,宏观调控不是短期的,且力度不会放松。

  高策地产顾问董事长李国平在接受《经济参考报》记者采访时说“持续调控一直在进行,而且就目前来看,到年底也不会有松动的迹象,当然也没有松动的理由。”他预计,政策和库存压力将令房价出现调整,到年底房价的下降幅度与去年同期相比将在10%到15%之间。

  寒流

  一线城市“金九银十”成色不足

  在严厉限购政策的持续作用下,房地产业内普遍期待的“金九银十”行情并未如期而至,相反北上广深一线城市在“金九”一开局就遭遇寒流。

  据伟业我爱我家市场研究院数据显示,9月前两周(8月29日至9月11日),北上广深四大一线城市新建商品住宅成交量环比普降。其中,北京新建商品住宅成交1336套,环比8月末两周(即8月15日至8月28日)下降24.1%;上海新建商品住宅成交5460套,环比下降3.7%;广州新建商品住宅成交2634套,环比下降6 .4%;深圳新建商品住宅成交1001套,环比下降18.9%。

  另据链家地产市场研究部统计,9月上半月,北京商品住宅成交约2100套,创下36个月以来最低,同比下降14.2%,环比下降31.4%。其中,9月新开期房项目在北京房地产交易管理网上显示的成交量仅17套,当期签约率不足0.4%。

  和一线城市惨淡的成交相比,同一时段,限购范围内的主要二线城市一手市场成交量表现相对活跃。其中,天津新建商品住宅成交4087套,环比上涨12.4%;苏州新建商品住宅成交3361套,环比上涨9.6%;厦门新建商品住宅成交1145套,环比上涨51.3%。仅福州、西安、沈阳成交量有一成左右的下跌。

  伟业我爱我家市场研究院分析认为,由于“限购令”精确打击了外地购房需求,使得众多房地产热点城市的外地购房需求大幅减少。与市场预期、交易成本的变化不同,有效需求减少对楼市成交量的影响是根本性的。

  中原集团研究中心高级经理刘渊表示,在限购、限贷等调控政策的影响下,主要城市的新建住宅成交量自今年2月起即呈现以往少有的平稳状态。不同月份虽有所波动,但整体来看,成交量月度变化的幅度日益收窄。这种现象说明,目前的房地产市场以刚性需求为主,在房价没有出现实质性下降的情况下,成交量很难出现明显的反弹,同时今年“金九银十”也将难以出现。

  伟业我爱我家市场研究院院长陈亮告诉记者,受持续调控和近期多个近郊项目价格调整影响,购房者观望情绪有所升级,多数购房者都选择暂缓购房计划。今年“金九银十”期间,尽管开发商推盘较为踊跃,但房价的实质性调整尚未有效展开。陈亮预计,随着房价下调至合理范围,购房者的出手意愿会有所增强,一手住宅成交量也将有望回暖。