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中新网太原9月14日电 题：公房改革摸石头过河 山西321户近20年不知房屋仅部分产权
作者 李鹏飞
2006年6月30日，来自山西北方兴安工业有限公司(简称“兴安公司”)的一纸通知，激怒了1979年以来陆续搬进东安化工厂小区新房的321户居民，自以为拥有现住房屋全部产权的居民被告知，他们仅拥有“46%、49%和71%”的产权，住户需补缴余款及利息才能换发全产权的“大红本”，涉及金额约400万元人民币。
自2006年接到通知之日起，王承荣、陈德胜、王国政、王文清和吕世荣等平均年龄70岁的数位居民代表便多次往返于太原市房地局等相关部门，拒绝补差并要求承认其拥有房屋全部产权。
太原市住房改革主管部门拒绝的理由则是，原东安化工厂对公房出售政策解释不力，破产前未履行换证义务才致使居民20多年后得悉真相，且住房制度改革初期难免百密一疏，属于“摸着石头过河”的探索阶段，全国如此，仅太原市相似情况就达数十万户。
缺失的房产所有权
1992年12月开始，12级工人月收入不过40余元的东安化工厂职工以每平米200元的价格一次性付清房款，购买了现在位于太原市北城区迎新街卫化巷的单位公房，有的还举借外债，次年年底职工们终于领到了所有权性质一栏明确为“私产”的太原市房产所有权证。
2000年，兴安公司依法接管破产的东安化工厂，2006年夏天看到通知后，王承荣等人开始上访，并援引并政办发【1988】108号《太原市公有住房出售暂行办法》(简称《办法》)第十七条“售房单位领到房屋产权证书后，对购房者一次付清房款的，房屋产权证可发到购买者手中”的规定认为，持有产权证书，即证明买房人缴清了房款，交易合法，证书有效。
根据《物权法》第十七条规定，不动产权属证书记载的事项应与登记薄一致，记载不一致的，除有证据证明登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。王承荣要求按照“私产”标准确认居民拥有房屋的全部产权。
《办法》第四条规定认为，旧住房售价按重置价成新折扣和环境系数等按质论价。
太原市住房制度改革办公室政策指导中心提供的《太原市公房出售评估登记表》亦可证明，东安化工厂小区62-67号楼建设于1979年到1985年，符合《办法》 第六条“新旧住房时间划分以1988年7月1日为界，在此以前交付使用的住房为旧住房”的规定。
王承荣认为，“要达到按质论价的规定，就得把原住房的固定资产原值(即房屋成本)作为售价”。
吕世荣出示的其从东安化工厂财务部复印的《公房出售情况登记表》显示，原厂62-68楼总成本价327万元，总建筑面积21895平方米，因此得出约149.44元每平方米的平均成本价，再去除新旧成数，环境系数，污染等因素，居民代表计算旧房的实际重置价应是129.44元每平米，故此认为，居民不仅拥有房屋全部产权，而且还每平米多付了80.56元。
根据建设部《关于开展房屋产权验证和房屋登记工作的通知》建房(1996)314号文规定，房屋产权验证和登记过程中，部分产权的要核查产权比例。
太原市房地产管理局于在东安化工厂居民的房产所有权证上加盖了“验证”章字，仍未注明产权比例。
陈德胜据此认为，这表示太原市房地局认同产权人持有的产权证是全产权证书。
2000年，东安化工厂经营不善被迫破产，由兴安公司接管，“太原市中院认定，破产企业债权债务全部结清，并未提到职工拖欠工厂房款，”所以王承荣认定，“根本不存在补交房款的问题。”
但上述要求被太原市住房制度改革办公室政策指导中心拒绝，经过太原市法制办行政复议处两次复议，仍被认定，王承荣等321户居民拥有部分产权。
1988年至1993年底太原出售公房均为部分产权
1988年2月25日国务院颁布了国发【1988】11号文件《关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》(附件1)第五条明确指出，旧住房的标准价，按重置价成新折扣和环境因素按质论价。
《办法》正是基于此出台，其中第四条规定“职工出售新建住房，按标准价计算，新建住房标准价包括：住房本身建设造价；征地和拆迁补偿费，地区级差”，但关键的“标准价”三个字被省去，变成了“旧房按照重置价成新折扣和环境因素等按质论价”。
由此引发了围绕每平米200元是标准价还是重置价的争议。
王文清认为，1992年9月10日的《太原市公房出售评估登记表》显示，太原市北城区迎新街卫化巷62—67号楼标准价200元，错误的适用了政策，混淆了重置价与标准价。
太原市住房制度改革办公室政策指导中心主任阎继萍解释，旧房售价不过是在新房标准价基础上乘以成新折扣，区别仅此而已。
“所谓重置价，不过是有了成新折扣的标准价”，曾参与起草国务院43号文件的房改专家徐建荣表示：自1988年房改始，至1993年底太原公房出售“都是标准价售房，没有一套房是按成本价出售的”，这意味着在此期间购买的公房均为部分产权。
徐建荣分析，标准价就是只有建造价，即征地拆迁补偿费，勘察设计工程费、住宅小区配套费、税费等七项中只有人工材料费一项，从价格构成因素看就不是全价。
此外《办法》第十三条规定，职工购买住房后，产权归个人所有，可以使用、继承和出售，购买五年后(暂定)可进入市场出售，对购买单位自管产的住户，在住房出售时，必须出售给原产权单位。
1994年国务院颁布国发【1994】43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》(附件5)第二十一条规定，职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益全和处分权。
徐建荣解释，王承荣等人房产所有权证上标注“私产”，只是为区别于公产，唯一不妥处即是未在1997年注明产权比例，但徐建荣认为应历史的看问题，不能脱离当时的历史背景。
房改摸着石头过河
计划经济时代，个人的吃穿住用均由国家有计划地供给，实行象征性缴纳租金的福利住房制度。
徐建荣介绍说，尤其在企业，但由于企业负担重，资金匮乏，不仅无钱维修，老职工退休后单位也没有能力为新来职工提供住房，全家挤在只有几平米逼仄的房间里的人家比比皆是。
国务院1988年2月15日颁布的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》 称，我国现行的住房制度存在着严重弊端。国家为城镇居民建房花了大量投资，但由于不能从经济机制上制约不合理的需求，城镇住房问题并没有得到缓和。
基于此，住房制度改革应运而生，中央希望藉此盘活存量房，盘活资金，提振消费，加快经济发展。
为甩掉包袱轻装上阵，太原各大型企业积极响应住房制度改革，未被列入试点的东安化工厂也主动参与。
王承荣回忆当时厂领导动员职工说：“奋斗一辈子就这一套房子，抓住机会，过了这村就没这店了。”
据阎继萍介绍，位于太原的大企业江阳化工厂、太原钢铁集团、太原重机、太化、电力系统、十三冶、太铁、晋机等大约1500多个企业约15.79万户参与，太原因此在全国房改工作中成绩突出。
1993年12月底中央下发文件要求停止售房，至此，房改试点第一阶段结束，“走一步看一步，发现了问题，就停下来”，徐建荣说。
1994年，在总结了6年试点阶段的经验教训后，国务院发布了【1994】43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》，这被徐建荣称为全国住房制度改革步入正规的开始。第二十七条要求“做好与原有售房政策的衔接，已出售公房均须按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例。”
“这时全国各地才返回来做本应1992该做的工作，测算标准价占当时成本价的比例”，徐建荣说：“因为改革初期国家尚未意识到产权比例的问题，同时全国各地标准价也不一样。”
1995年调研后，太原市住房制度改革委员会颁布了并房改委【1995】第5号《关于标准价购买公有住房拥有部分产权比重界定的通知》(附件6)明确规定，1989年住宅建造成本价为456元每平米，凡在1989年11月1日至1992年11月30日以标准价购买的公房，标准价占成本价的比重为46%；即个人购房后拥有46%的产权。
然而，真正核定比例并换发产权证直到1998年才开始，所以1997年王承荣等人的房产所有权证通过了验证仍未注明产权比例，甚至在1998年，也由于东安化工厂房改办公司人手不足，且已启动破产程序，人心惶惶，继续耽误了321户居民明确产权比例并换发权证的工作。
接管东安化工厂的兴安公司属下的物业公司经理常志有说，由于职工生活区属于企业非经营性资产，不属于破产接受范围，所以在资产清算过程中，职工房屋资产交接始终没有进行，直到2006年居民陆续反映要求确认产权比例，才发现东安化工厂的房产交接资料不健全，但早已无处追补。
由于年代久远，阎继萍只能猜测，购房时东安化工厂房改办公室工作人员当然知道公房出售是部分产权，或许对居民解释不到位。
该物业公司经理助理李悦坦承，当时居民对自己的权益并不清楚，即使房改管理人员也不了解。
原供职于兴安公司的徐建荣当时从事房改工作，也只“知道是部分产权，但比例多少，国家没有政策，也就稀里糊涂的买了房。”
对于陈德胜等居民代表坚持执行其购房前政策的要求，徐建荣认为，改革就是不断发现问题然后修正，一个摸着石头过河渐进的过程。
专家建议尽快补差
经历了与太原市房地局的数次交锋，虽然勉强接受了彼时厂方对政策解释不力致使真相姗姗来迟的现实，但积极支持房改的王承荣等人仍耿耿于让其补足差额及利息，“公司贻误是主因，应将1998年至今的利息免去。”
这被阎继萍视为王承荣等人的让步，但其前提是兴安公司将承诺的“遇到房屋拆迁时部分产权按照全部产权比例赔偿”落在纸上，“不然口说无凭，将来领导一换，去哪儿找去？”但兴安公司以“未来不可预知”为由拒绝，如何协调则成为中秋节过后阎继萍的重要工作内容之一。
承诺并非常志有凭空想象，已提上日程的房屋拆迁已经先后有3家房产商调研，根据常志有提供的产权比例情况，开发商通过成本核算确定了全部产权按照1：1.2比例赔偿，71%产权按照1：1.1标准赔偿，46%的产权则按照1：1的赔偿标准。
阎继萍介绍说，目前321户中已有7户交足补差，全太原已有2000多个单位大约70、80万户选择补差换领全部产权证。
徐建荣认为，房价太便宜会造成国有资产流失，曾经在房改第一阶段太钢、山西日报的公房一套才卖2000块，有的城市甚至不到100元，企业收不回钱仍不能改善住房状况，这不仅违背了国家、个人和单位三方合理负担的房改意图，也失去了改革的意义。
徐建荣提醒说，太原数十万类似情况，若开此先例，后果不堪设想。据其粗略估算，原东安化工厂60多平米的房屋加上千分之二的月利息大约需要补交1万多元，321户大约需要400万元。
“一转手就能卖30多万”，相对目前畸高的房价，徐建荣建议尽早补差，“现在60平米的房子要补4000元的利息，当初不过数百元。拖一个月就多交一个月的利息”。(完)
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