揭秘楼市降价迷魂阵 先提价再打折

　　50万大礼包、8.6折、9折、降价5万、迪拜游……中秋期间，楼市“金九银十”战役已经打响，各种促销手段层出不穷。

　　然而，购房者最关心的价格到底有没有降？面对令人眼花缭乱的促销手段，记者希望能够从中觅得一些真相。

　　文/表 记者蒋悦飞

　　记者调查

　　楼盘8.8折之后，价格并未降

　　中秋节当日，越秀老城区，某地产公司着力打造的豪宅新一期即将开盘，记者收到的手机短信是诚意金8.8折与28888元的购房券。“120多平方米的三房单位是2.7万~2.8万元/平方米，160多平方米的四房单位是2.9万~3.3万元/平方米。”销售人员表示。

　　记者查看，8.8折之后的优惠价跟其前期推出的价格，最多只能说是持平。最近半年，该楼盘成交28套，成交均价为29671元/平方米。

　　分析：先提价再打折

　　新盘价格很难说清楚，但是旧盘推新货而言，降价的几乎找不到。比如说，金××湾，上一期推出的均价为1.5万元/平方米，而最近一期为1.7万元/平方米。有调查显示，广州七成老盘推新货均价上调。

　　亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，根据其对珠三角楼盘的调查显示，目前开发商能够承受的折扣数从9~8.8折不等。“但实际上就是先提价再打折，比如说某开发商旗下楼盘定价是10000元/平方米，开发商先将价格提至12000元，然后再打8.8折。”

　　“如果某开发商在售所有楼盘房价敢下降20%，前期已购的业主肯定会闹事。”谢逸枫表示，开发商个别盘打8.8折，绝对不是房价拐点的信号。开发商是为了制造市场抢购气氛和为金九银十新产品上市炒作做铺垫。

　　连线北京：降价措施实为巧推大户型

　　楼市降价迷魂阵并不是只有广州。根据链家地产统计，2011年截至9月6日，北京117个新入市商品期房住宅项目中，旧盘新开的项目有68个，其中37个项目的成交均价低于上次开盘，占比约为54%。

　　“部分项目价格下降的背后，其实是开发商在巧推大户型住宅。大户型住宅的价格都会低于小户型住宅，并非刻意降价。” 链家地产首席分析师张月表示，尽管单价下降500~1000元左右，但住宅平均总价却上涨20万~30万元左右，所以这种降价措施的效果并不好。

　　8月地产投资增速再回落

　　根据国家统计局显示， 1~8月，全国房地产开发投资37781亿元，同比增长33.2%。其中，住宅投资27118亿元，增长36.4%。全国商品房销售面积59854万平方米，增长13.6%。其中，住宅销售面积增长13.1%。

　　数据说话

　　调控一年

　　广州市中心

　　价格大涨四成

　　更能说明问题的是数据，以广州市越秀区为例，根据网易房产数据中心的统计，继7月成交均价首破3万后， 8月成交均价继续高企，达30613元/㎡，同比大涨近44%。

　　分析指出，越秀区的成交数据，能较好地反映出该区在调控背景下的抵抗力，预计未来仍将保持稳中有升的态势。

　　“金九银十”，越秀区的新增供应量将有明显增加，两大全新项目东方文德广场以及淘金峯景各有超过600套新货面市。而且新盘新货报价均较高。比如爱群荟景湾，“预计价格再度走高，均价将达7万。”