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二三线城市房价上扬 限购保障房供应未高效贯彻

发布时间:2011年07月17日 16:19 | 进入复兴论坛 | 来源:瞭望


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  来源:《瞭望》

  《瞭望》文章:二三线城市房价上扬玄机

  作为本轮房地产调控中最重要的手段,限购和加大保障房供应在一些地方并没有得到高效的贯彻

  文/《瞭望》新闻周刊记者李美娟

  国家统计局刚刚公布的数据反映,上半年国民经济运行中最受瞩目的房地产市场,调控取得了积极成效,房价过快上涨的趋势以及投机、投资性需求得到了遏制,难能可贵的是部分一线城市房价出现了下降。

  但部分一线城市降价动力仍不足,部分二三线城市房价持续上涨势头明显,加大了下半年房地产调控的难度。本刊记者特别追踪部分二三线城市房价走势,探究到底是什么原因助推其逆调控而涨。

  销量火爆价格居高不下

  江西省省会南昌,4、5、6月,新建商品房各项指标呈价量齐升态势。

  4月,南昌市区新建商品房销售面积环比3月上涨60%,其中,商品住宅销售面积环比上涨197%。5月,南昌市房地产市场交易量继续走高。6月,南昌开盘楼盘达30个左右,但是销售依然火爆。

  火爆行情的背后是价格的居高不下。4月份南昌市新建商品住宅成交均价从3月份的6000元/平方米涨至7095元/平方米,同比上涨38%,环比上涨16.8%,涨幅居全国前列,5月份,南昌市新建商品住宅成交均价又涨至7404元/平方米。

  值得关注的是,上述价量起飞是在限购政策之下实现的。在二三线城市中,南昌房价的逆调控飞涨并不是个例。中国房地产指数系统的统计数据显示,2011年6月,三亚商品住宅成交均价环比上涨62.44%,昆明的涨幅为39%,包头上涨了17.62%。6月百城住宅价格指数表显示,环比涨幅排名前十的城市分别为郑州、长春、潍坊、洛阳、新乡、淄博、兰州、吉林、聊城、烟台。

  市场博弈开发商占上风

  从南昌目前的市场表现和监测数据来看,虽然以"限购"为主的系列调控政策对投机投资性购房需求的"挤出效应"较为明显,但不受"限购"影响的刚性及改善性需求对楼市具有较大的支撑力,进而推动了近期成交量的上升。

  业内人士分析,二三线城市楼市成交价格居高不下表明开发商与政府、购房者之间博弈的僵局仍未打破,短期内,市场刚性需求回落的概率并不明显,房价下跌的可能性不大。

  另一方面,调控政策作用下房价变化不大甚至小幅上涨的状况,再次强化了购房者的看涨预期。

  从历次调控政策出台后的市场反应来看,市场对政策的"消化期"一般在2~3个月,若观望期过后,房价未出现降势,在"买涨不买跌"的心态下,购房者很可能因成交量放大而出现抢购,助推房价上扬。

  "五大问题"令调控打折

  多位受访分析人士指出,一些二三线城市房价逆调控上涨,与供求关系严重失衡有重要关系。尤其是,作为本轮房地产调控中最重要的手段,限购和加大保障房供应没有得到高效的贯彻。以南昌为例:

  一是南昌保障房建设积极性不高,量偏少。作为省会城市的南昌,今年廉租房、经适房、公租房三类保障房的建设目标任务是11371套,远不及城市规模、生产总值远小于南昌的九江、赣州的27815套和37426套。值得注意的是,夹心层人数最多的南昌今年才建公租房,而且数量仅3253套,其中政府统建900套,7所高校自建2353套,"十二五"时期仅建1万套。而九江、赣州的公租房建设仅今年就分别达到17212套、21351套。

  二是南昌在执行限购令时选择"从轻",非限购区域价格"飞涨",变相加重群众涨价预期。分析人士认为,"国八条"规定,限购政策在"行政区域"执行,本应包括四县的行政区域,但是,目前南昌只在市本级限购。而实际上,南昌市本级的楼盘版图实质上早已"侵入"紧临的周边县市如新建县、南昌县,目前,这些非限购地区的房价涨势很快。一些专家认为,限购要彻底,不能让周边地区走"先涨价后调控"的老路。

  三是供求关系长期严重失衡,刚性购房需求遭压制。南昌市房地产协会会长王天柱说,相比同类规模的城市,如长沙,城镇人居可支配收入低于全国平均水平、也低于长沙市的南昌市房价均价却比长沙高过上千元,主要原因是供需长期严重失衡,房地产投资占固定资产投资占比去年仅为12%,今年1至5月份的占比是13%,而全国一般的省会城市是在20%至25%。

  四是土地供应严重偏少。去年,全国计划供应住房用地18.47万公顷,各地政府完成原计划供地的68%,超三成计划供地未完成。分析人士指出,近年来,很多城市在土地供应上,遵循的是"不饱和供应"原则,让地价保持在适度偏高的水平上。

  南昌土地供应长期偏少。《南昌市城区2011年度国有建设用地供应计划公告》显示,今年,南昌市住宅用地计划中商品房用地6330亩,然而,今年上半年南昌出让涉居住类用地面积1730亩,仅仅占计划的27%。

  五是结构严重不合理。虽然国家早就限制别墅供地,但目前在南昌建别墅现象仍较普遍,并且高档住宅频出。

责任编辑:魏铮

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