　　来源：《瞭望》

　　《瞭望》文章：二三线城市房价上扬玄机

　　作为本轮房地产调控中最重要的手段，限购和加大保障房供应在一些地方并没有得到高效的贯彻

　　文/《瞭望》新闻周刊记者李美娟

　　国家统计局刚刚公布的数据反映，上半年国民经济运行中最受瞩目的房地产市场，调控取得了积极成效，房价过快上涨的趋势以及投机、投资性需求得到了遏制，难能可贵的是部分一线城市房价出现了下降。

　　但部分一线城市降价动力仍不足，部分二三线城市房价持续上涨势头明显，加大了下半年房地产调控的难度。本刊记者特别追踪部分二三线城市房价走势，探究到底是什么原因助推其逆调控而涨。

　　销量火爆价格居高不下

　　江西省省会南昌，4、5、6月，新建商品房各项指标呈价量齐升态势。

　　4月，南昌市区新建商品房销售面积环比3月上涨60%，其中，商品住宅销售面积环比上涨197%。5月，南昌市房地产市场交易量继续走高。6月，南昌开盘楼盘达30个左右，但是销售依然火爆。

　　火爆行情的背后是价格的居高不下。4月份南昌市新建商品住宅成交均价从3月份的6000元/平方米涨至7095元/平方米，同比上涨38%，环比上涨16.8%，涨幅居全国前列，5月份，南昌市新建商品住宅成交均价又涨至7404元/平方米。

　　值得关注的是，上述价量起飞是在限购政策之下实现的。在二三线城市中，南昌房价的逆调控飞涨并不是个例。中国房地产指数系统的统计数据显示，2011年6月，三亚商品住宅成交均价环比上涨62.44%，昆明的涨幅为39%，包头上涨了17.62%。6月百城住宅价格指数表显示，环比涨幅排名前十的城市分别为郑州、长春、潍坊、洛阳、新乡、淄博、兰州、吉林、聊城、烟台。

　　市场博弈开发商占上风

　　从南昌目前的市场表现和监测数据来看，虽然以"限购"为主的系列调控政策对投机投资性购房需求的"挤出效应"较为明显，但不受"限购"影响的刚性及改善性需求对楼市具有较大的支撑力，进而推动了近期成交量的上升。

　　业内人士分析，二三线城市楼市成交价格居高不下表明开发商与政府、购房者之间博弈的僵局仍未打破，短期内，市场刚性需求回落的概率并不明显，房价下跌的可能性不大。

　　另一方面，调控政策作用下房价变化不大甚至小幅上涨的状况，再次强化了购房者的看涨预期。

　　从历次调控政策出台后的市场反应来看，市场对政策的"消化期"一般在2～3个月，若观望期过后，房价未出现降势，在"买涨不买跌"的心态下，购房者很可能因成交量放大而出现抢购，助推房价上扬。

　　"五大问题"令调控打折

　　多位受访分析人士指出，一些二三线城市房价逆调控上涨，与供求关系严重失衡有重要关系。尤其是，作为本轮房地产调控中最重要的手段，限购和加大保障房供应没有得到高效的贯彻。以南昌为例：

　　一是南昌保障房建设积极性不高，量偏少。作为省会城市的南昌，今年廉租房、经适房、公租房三类保障房的建设目标任务是11371套，远不及城市规模、生产总值远小于南昌的九江、赣州的27815套和37426套。值得注意的是，夹心层人数最多的南昌今年才建公租房，而且数量仅3253套，其中政府统建900套，7所高校自建2353套，"十二五"时期仅建1万套。而九江、赣州的公租房建设仅今年就分别达到17212套、21351套。

　　二是南昌在执行限购令时选择"从轻"，非限购区域价格"飞涨"，变相加重群众涨价预期。分析人士认为，"国八条"规定，限购政策在"行政区域"执行，本应包括四县的行政区域，但是，目前南昌只在市本级限购。而实际上，南昌市本级的楼盘版图实质上早已"侵入"紧临的周边县市如新建县、南昌县，目前，这些非限购地区的房价涨势很快。一些专家认为，限购要彻底，不能让周边地区走"先涨价后调控"的老路。

　　三是供求关系长期严重失衡，刚性购房需求遭压制。南昌市房地产协会会长王天柱说，相比同类规模的城市，如长沙，城镇人居可支配收入低于全国平均水平、也低于长沙市的南昌市房价均价却比长沙高过上千元，主要原因是供需长期严重失衡，房地产投资占固定资产投资占比去年仅为12%，今年1至5月份的占比是13%，而全国一般的省会城市是在20%至25%。

　　四是土地供应严重偏少。去年，全国计划供应住房用地18.47万公顷，各地政府完成原计划供地的68%，超三成计划供地未完成。分析人士指出，近年来，很多城市在土地供应上，遵循的是"不饱和供应"原则，让地价保持在适度偏高的水平上。

　　南昌土地供应长期偏少。《南昌市城区2011年度国有建设用地供应计划公告》显示，今年，南昌市住宅用地计划中商品房用地6330亩，然而，今年上半年南昌出让涉居住类用地面积1730亩，仅仅占计划的27%。

　　五是结构严重不合理。虽然国家早就限制别墅供地，但目前在南昌建别墅现象仍较普遍，并且高档住宅频出。