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围绕商业系统红十字会的诸多疑问尚未解开，中国红十字基金会（下称“红基会”）又因其“曜阳国际老年公寓”项目（下称“曜阳老年公寓”）备受争议。而红十字会副会长郭长江正是该基金会的理事长。
资料显示，“曜阳老年公寓”项目从2004年正式开始启动，本意是“探索和创造出具有中国特色的社会化养老新模式而实施的一个公益项目”。
然而，作为一个公益项目，其设施的豪华程度和环境的幽雅程度远非普通养老机构能比。因此有舆论质疑，红基会是在借公益事业之名搞房地产开发。
红基会事业发展中心常务副主任吴昂坪昨日告诉《第一财经日报》记者，“曜阳老年公寓”的房子并无产权，只租不售。但有证据显示，北京曜阳国际老年公寓[最新消息价格户型点评]的公寓和别墅却在对外出售。
目前，北京、扬州和浙江的曜阳老年公寓已经建成。而按照红基会的计划，到2015年将在全国建成10所曜阳老年公寓。
慈善机构建高档养老院
地处京郊密云水库旁边的北京曜阳国际老年公寓环境怡人，风景优美。推开一间公寓的门，就可以看见客厅和餐厅，左手边的卧室中有一张舒适的大床，厨房和卫生间的设备齐全，地板上还铺着色彩柔和的防滑地砖。下楼步行不到2分钟，就是武警总医院特别为公寓设置的中西医结合康复医疗中心，文体健身、餐饮娱乐设施一应俱全，还配有专门的班车往返于公寓和市区。
与其他老年公寓一个房间多个床位的模式相区别，该老年公寓是家居式套间。北京曜阳国际老年公寓占地面积13.74万平方米，建筑面积6.72万平方米，由ABCD四个区域组成，共有房源425套。户型则包括花园洋房、联排产品以及独栋别墅。
实名认证的北京曜阳国际老年公寓官方微博显示，其中一居室多为精装修99平方米一室一厅一厨一卫，二居室则为精装126、146平方米二室二厅一厨一卫；而三居除140平方米有精装修外，其余三至五居则为毛坯房，最大的面积为291平方米，均为70年产权。
北京曜阳国际老年公寓官方微博3月9日的内容显示：该项目公寓部分已售完，目前出售产品仅剩7栋独栋别墅，其他剩余产品均为出租产品。
据公寓销售人员透露，该公寓有租售两种模式，一次性出售房屋、每平方米销售均价约为14000元。而租赁方式，短期租赁则需要先入会，缴纳10万元会员费，之后可以以每套每月租金为4900元至6500元租借房屋，起租期为3个月，其间每天还需要缴纳35元的餐费。或者按年度整年租赁，租赁均价约为每年5.8万元/套。
仅以一次性出售的均价14000元/平方米计，这一价格已经超越北京新景房地产开发有限公司开发的新景别墅[最新消息价格户型点评]和北京明日房地产开发有限公司开发的柏林山水[最新消息价格户型点评]等同在密云区域的别墅，上述别墅均价仅为11000元/平方米。
扬州曜阳国际老年公寓则地处扬州市的广陵区湾头镇，占地177亩。一期公寓及配套近3.5万平方米。据该项目的官方网站介绍，这是一处包括自理型、介护型、陪护型等各种高品质老年公寓，还配套康复中心和多功能会所。第一期已于2009年11月7日建成并投入运营。
富春江曜阳国际老年公寓地处浙江省富阳市东洲街道黄公望村，占地101亩，总建筑面积5.7万平方米。据《中国红十字报》报道，2011年5月28日上午，红基会在杭州西子宾馆召开新闻发布会，正式宣布富春江曜阳国际老年公寓首期工程落成。其一期公寓及配套建筑面积15395平方米，目前已完成公寓房3栋，以及配套的康复医疗中心1栋和多功能会所1栋。公寓内设立的敬老援助康复医疗中心，为入住老人提供养生保健、医疗保障。中心内设应急救助、主科内诊、康复体检、术后复疗、心理谘养、临终关怀、健康档案等。
6月12日，红基会仁爱曜阳广西老年服务基金在地王大厦12楼揭牌成立，这也意味着南宁曜阳国际老年公寓即将在广西起航。据报道，广西的这个项目将面向东盟国家开放。
八成房源用于市场化运作
《人民日报》此前的报道显示，从2004年开始，红基会启动曜阳老年公寓建设项目，2006年设立专门机构和人员，制定《曜阳养老事业发展纲要》，探索符合中国国情的公益性和产业化相结合的新型养老模式。
红基会仁爱基金官网在介绍这一项目时称：“这一项目是在政府的支持下，动员社会力量，筹集社会资金进行建设，按照‘公益性事业，市场化运作’的机制进行运行，所建的老年公寓实行自主经营，自负盈亏。”
“这三个公寓红基会都没有投入资金，而是找的投资方一起合作的，项目建成之后，公寓数量的20%用于公益活动，用于给一些老年人提供免费入住，还有一部分是优惠价格租给老年人，这些公寓都是高档公寓，主要是针对两个层面的老年人，一个是对国家作出贡献的，一个是经济条件比较好，但是子女不在身边的老人。”吴昂坪在接受本报记者采访时表示。
而《人民日报》上述报道则称，扬州曜阳国际老年公寓的建设投资，全部来源于社会各界爱心人士的捐赠。
“国际老年公寓的项目是红基会和投资方共同注册企业，进行建设的，收益共同管理。是通过公益和市场化共同完成，市场化部分是用于解决投资成本的回收问题，公益部分的收益用于公益活动。”吴昂坪表示。
北京曜阳国际老年公寓[最新消息价格户型点评]是由红基会和北京城建[简介最新动态]集团联合兴建，总投资约3.8亿。两者为此成立了北京长青国际老年公寓有限公司作为运营机构。本报记者获得的一份材料显示，北京项目建成的养老公寓，80%归企业，20%归基金会。不过，这里所谓的企业是北京项目的运营公司，而非北京城建集团。
扬州项目则由红基会筹资人民币1.8亿元兴建。
记者查阅资料显示，富春江曜阳国际老年公寓是红基会与江苏曜阳老龄产业发展有限公司合作建设的第三所老年公寓，合作的另一方是富春江集团，在“浙江富春江通信集团有限公司”的公司网页介绍中，记者发现，“杭州永通房地产开发有限公司”开发了这个项目。
浙江在线的报道称，“曜阳国际”经营性合法收入将提取一定比例纳入“曜阳养老基金”，用于帮扶特殊困难家庭老人养老和开展社会公益性养老服务活动，其余经营性收入，则归爱心企业，让企业有所盈利，有利于企业可持续发展。
而所谓的爱心企业，应该就是参与建设的单位。
上述说法与吴昂坪的介绍相接近。
因此，“曜阳老年公寓”项目是一个比较典型的将公益与商业相捆绑的模式。
免费拿地开发商业项目？
值得注意的是，在上述三个项目的介绍中，显示其用地均为当地政府无偿划拨。
这就意味着，北京曜阳国际老年公寓的拿地成本远远低于北京新景房地产开发有限公司、北京明日房地产开发有限公司等公司，但是出售均价却高于这些项目。因此，有来自银行系统的人士在微博上公开质疑，70年产权说明已经不是划拨而是征用，有可能是无偿划拨之后又用少量资金征用的，养老项目已经异化为商业地产。其次，从一居室到五居室，这已经不是老年公寓的做法，显然是纯地产商业项目。
“这些项目的地皮都是经过国家有关程序拿到的，经过严格的审核。这些房子都没有产权。”吴昂坪表示。
记者发现，以富春江项目为例，该项目需经省市国土部门、省发改委、富阳市民政局、省市环保局等多个部门审批。
根据红基会的说法，曜阳老年公寓是一种创新的公益性与市场化相结合的养老模式，但是来自中粮地产[简介最新动态]、富滇银行的几位业内人士则认为，这不过是一种文字游戏，是一种拿地成本更为低廉的商业化运作地产项目。
尽管有多个部门审批和验收，但是来自下发批文部委的一些声音却不太看好对这种模式的监管。民政部管理干部学院的一位资深人士在接受本报记者电话采访时谈到，营业执照有老年两字就需要前置民政部门批文，名称上挂“老年公寓”几个字也必须向民政部门申报获批验收并保留足够床位才能通过验收。但是，假如项目保留了必要床位，其余的改为商业出售，因为涉及审批的部门众多，而且互相割裂，这一情况也不太容易被监督。
对此，吴昂坪也承认：“红基会主要是通过整合社会资源，与很多的企业进行合作进行公益活动。老年公寓这个项目目前正在试运行，还不成熟，有些模式还比较模糊，还在不断完善中。”
在红基会的说明中，多次强调“将划出一定比例的房间无偿或低收费提供给那些对国家、对民族、对社会曾作出突出贡献的伤残军人、劳动模范、见义勇为人士等老年朋友入住”。然而，起码八成的老人必须按照市场价支付费用方能入住。其公益性质依然存疑。
但事实是，我国的养老机构普遍投入不足，床位也空前紧张。
北京市第一福利院目前已人满为患，每月费用不包括吃饭和医疗约1500元，床位经去年扩容至600多张，但排队已经到1500多号了。
而北京市第五社会福利院的情况也颇为困难。床位有450张。院方的经费来自国家拨款和自筹，其中国家拨款数目有限（每年约为160万），而机构一年的正常开支最低需要450多万，差额需通过收费服务的形式补齐。长期处于资金短缺、床位紧张的状态。
杭州有敬老院30家，总床位1500张，仅市区就有老年人24万，若按5%入住计算，需要12000张床位，远远不能满足需求。
慈善机构为何不将宝贵的资金和资源投向更有需求的普通养老机构？
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