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发布时间:2011年04月29日 04:31 | 进入复兴论坛 | 来源：新京报
楼市调控还在持续。限购、限贷、限价对购买行为产生极大影响，市场上观望情绪较强。本报记者 周晓东 摄
去年4月17日国务院发布的“新国十条”拉开了我国房地产市场严厉调控的大幕。4月30日，具有北京特色的“京十二条”出台。至今年4月，国家共出台三轮大的调控，调控的力度和频率都居于历史之最，而北京更是落实调控最严厉的地区之一。
数据显示，多数城市的调控效果已经显现，北京楼市出现量缩价稳，房价涨幅趋缓，楼市走到从成交量下跌到房价即将下行的关键时刻。
重压之下，新盘低开
投资离场后刚需撑场，大兴、房山多个面向刚需的楼盘低价开盘，均受到追捧
“新国十条”预示着楼市史上最严厉调控的开始，随后调控层层加码。这一年里，如何卖房成为开发商的头等大事。
老王是一家大型品牌开发商的高管。去年4月，他们在大兴的纯新项目要开盘，楼市调控轰然而至，这打乱了老王原本计划好的开盘计划。
这是公司一个纯新项目，首期开盘一定要卖得好。老王和他的团队连夜开会，制定应对政策的措施。老王发现，“新国十条”提高二套房的首付和利率，旨在打击楼市投机，对于自住性需求还是支持的。而老王的新项目以小户型产品为主，潜在的客户正是首次置业的刚需客群。老王认为，刚需族对价格非常敏感，制定一个调控下刚需能够接受的价格将是开盘热销的关键。老王对比了一下周边的价格，二手房价格是22000元/平米，还没有新盘可供参考。怎样的价格才能打动调控下挑剔的购房者呢？
“与其往后价格太高卖不动偷偷摸摸降价，不如一步到位。”老王果断调低价格预期，将首期开盘价格调低到17000元/平米，比周边二手房还要低5000元/平米。
虽然是北京“新国十条”后首个开盘项目，但在开盘当天，销售率达到75%，当日成交约7亿元。
就在老王的项目开盘后几天，北京市政府根据“新国十条”发布了细则，即“京十二条”，其中的重要措施是，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。再加上第三套房限贷和外地购房限贷政策，北京市场形势一下子严峻起来。
不过，老王他们试水成功，使周边即将开盘项目松了一口气。大家一致认为，只要价格到位，还是能吸引刚需来买房，就看开发商是否有主动调低价格预期的这种魄力。
随后，大兴、房山多个面向刚需的楼盘低价开盘，均受到不同热度的追捧。特别是万科长阳半岛项目，从去年7月份开盘以来，以不高于2万元/平米的价格，多次开盘，多次“日光”，刚需族的需求仍然庞大。
调控加码，销售率持续下降
“京十五条”出台后，卖得好的刚需盘也受到波及，销售率下降，蓄客周期拉长
随着调控的进一步深入。今年2月，楼市调控进一步加码，“京十五条”出台，限贷令直接升级为“限外令”，即北京本市居民拥有两套住房不能再购住宅，外地居民缴纳五年纳税证明或者社保证明限购一套。这大大限制了购房人群。老王公司在房山的楼盘也受到波及。该楼盘开盘时，销售率为60%左右。虽然定位刚需盘，但也有部分100平米以上的大户型。小户型基本卖完了，但大户型却相对滞销了。
“京十五条”的出台，无疑是给楼市又一次急速降温，卖得好的刚需盘也受到波及。
受“京十五条”影响明显的还有著名的“日光盘”万科长阳半岛。3月6日，前五期开盘接连“日光”的房山万科长阳半岛第六次开盘，认购率仅63%，终结了连续5次开盘日光的记录。万科相关负责人表示，新政出台后，约有30%的客群受限购影响不具备购房资格。
而4月中旬万科长阳半岛进行了第七次推盘，300多套房源，当日销售130多套，销售率不足50%，“日光盘”销售率节节下滑。据万科负责人介绍，为确保足够的去化率，万科第八次推盘将拉长蓄客时间。
调控一周年后，热销盘受冷遇，北京楼市成交量出现明显下滑。
据中原地产和北京房地产交易管理网数据显示，截至4月16日，调控一年来北京期房住宅成交量为8.49万套，同比下降了40.5%；二手房住宅签约套数为17.97万套，下调36.6%。楼市总住宅签约量相比之前的45.8万套下调了39.5%。但在房价方面，除个别楼盘降价外，调控一周年，北京楼市整体出现量跌价平的趋势。
市场预期改变，土地市场现流标
市场好的时候，房价高，地价高，开发商也敢拿高价地。市场不好的时候，即使有便宜地，开发商也不会去抄底，这个时候更重要的是企业能正常运营下去
一年前调控开启前夕，土地市场一片热闹景象，开发商抢地频频上演，地价也逐步攀升，“两会”后一天诞生多个“地王”，房价飙升，不少人说“土地市场疯了”。这也直接引发了史上最严厉调控。
调控一年以后，住宅销售的下滑，开始影响开发商对于未来的预期，表现明显的就是土地市场。4月20日上午，北京3宗居住用地公开招标，其中两块地因为投标企业不足3家最终流标。资料显示，这两地块均位于顺义区仁和镇梅沟营村，北侧地块总建筑面积24.32万平米，南侧地块总建筑面积21.3万平米，需配建12.5万平米的限价商品住房。
不仅如此，在南京、沈阳、贵阳、合肥等二线城市均出现土地流拍的现象。
2010年4月17日
国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”。
2010年4月30日
北京率先出台楼市限购令，规定同一家庭限新购一套房，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。
2010年6月4日
官方明确个人房贷二套房认定标准。
2010年9月29日
“新国五条”出台。房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套房贷；调整契税和个人所得税优惠政策等。
2010年11月3日
四部委全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。
2011年1月26日
“新国八条”出台。中央要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
2011年2月16日
“京十五条”出台。对已拥有2套及以上住房的北京户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京户籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍居民家庭，暂停在北京向其售房。
2011年3月
各地相继出台2011年房价调控目标。除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。
老王公司去年拿了不少密云等郊区的地，还想在通州拿地。但是今年老王表示，公司拿地将谨慎，“销售不好，现金流跟不上拿地的速度，拿地风险也很大”。
对于全国调控最为严格的北京，多家开发商表示，要跟着市场的节奏走，市场好的时候，房价高，地价高，但是开发商也敢拿高价地，因为市场对未来预期好，融资也相对容易。市场不好的时候，即使有便宜地，也不会去抄底，这个时候更重要的是企业能正常运营下去，度过市场的低潮期。
而对于调控前不少开发商手中的高价地，地价成本决定了开发商为了利润不得不将高价地转化为高价房。
记者了解到，某上市公司今年有多个高价地项目面世，其实这些项目在去年就已经准备好入市了，但是高价房项目的预售证一度“被卡”，后来发证速度也很慢，因此入市时间受到影响。如公司在昌平的项目，去年12月售楼处、样板间已经做好，开始蓄客。“即使着急，也只能随时准备着，等预售证下来了马上投入销售。”其内部人士表示。
也有多家开发商表示，北京调控太严了，只好到周边城市去寻找机会。不过，随着北京可供土地郊区化的趋势，“环首都”地区正炙手可热。首先是廊坊、香河等距离北京东部较近的三线城市，万科、万达、绿地等大品牌开发商竞相进驻，涿州、唐山等地也成为热点。
“蛋糕”变小，代理行、二手中介“火拼”
为了争夺房源、客户，二手中介同行打架的新闻时常见诸报端；一个楼盘由五六大代理行同台竞技
调控下销售量大跌，市场蛋糕变小，同行间的竞争也日趋白热化。为了争夺房源、客户，二手中介同行打架的新闻时常见诸报端。当本轮调控一周年之际，这种“火拼”开始蔓延到一手代理行业。本周，由于被爆“恶意挖角”，思源、易居两大国内代理龙头高层在微博上大打“口水战”，引来围观。
4月26日清晨，一个名叫“罗鹏飞5039”的易居员工在微博上发表“前两天接到一个叫陈××的电话，说他在思源任鄂尔多斯星河湾项目总监，想挖我去思源组织金鹰队，待遇是我现在工资再加1.5倍”，就此引发了易居多位高管对思源的“围攻”。
星河湾在鄂尔多斯的项目预计10月开盘，据称有高达120亿元的销售目标。星河湾将从思源、中原、策源、易居、世联、合富辉煌六家中挑选五家组建联合代理团队，其中又分主销和承销，几大代理同场竞技，这条“挖角”微博成为思源、易居舌战的导火索。
业内人士指出，双方近几年扩张都很迅速，积怨已深，互相挖人、抢项目拆台都是常事，只是此次碰巧由挖角微博将矛盾公开化。
在二手中介行业，“京十五条”出台后，行业老三鑫尊置地迅速反应收缩战线，闪电关店50家。鑫尊置地董事长刘军表示，限购政策出台，将使二手房市场成交量下降三成，市场份额的减少，会给新开出未盈利的店陷入亏损，还不如提前关店止损。
另一方面，受新政影响，市场“速冻”已经出现，中介行业业务萧条。为了拉生意，有的中介公司许诺能够为外地客户办理五年假社保获得购房资格。但这一做法很快被市建委查处曝光，中介行业也到处风声鹤唳，最新出台的“一房一价”政策也将二手房纳入政策管理范畴。
■ 声音
防止非限购二三线城市房价疯涨
●朱中一(中房协副会长)
整体来看楼市调控一年作用明显。首先各地楼市涨幅趋缓，其次保障房安居工程明显加强。如果没有调控，房价过快上涨和保障房缺失两个问题不会迅速改善。从全国楼市的量价来分析，一线城市成交量出现持续下跌，许多二三线城市由于不受限购影响，市场不错，导致全国楼市成交量出现了同比上升。价格上，北京、上海、深圳等一线城市的房价还没有出现“明降”，但市场上开发商打折、送装修、送车位等折扣和优惠增多，出现了“暗降”的苗头。
目前尤其要注意的是，要防止房价过快增长的趋势从一线城市向非限购的二三线城市蔓延。楼市过热对企业、购房者都没有好处。为此，我们行业协会一直要求企业理性一点，今年定价上不要盲目涨价，以免倒逼政府出台新的调控。其次，目前发改委要求商品房实行备案制度，地方政府应该把控好窗口审核，使房价能符合当地的调控目标。
还会出台更严厉调控政策
●范小冲(阳光100置业集团常务副总裁)
持续的楼市调控肯定发挥了作用，体现在三点上，一是房价过快上涨得到控制；二是未来预期发生了变化；三是限购、限贷、限价对购买行为产生极大影响，市场上观望情绪很强。
由于未来保障房将大量供应，将和商品房形成楼市双轨制，开发商都在思考如何在保障房占据半壁江山的楼市生存、发展。现在能看到大家都在谋求转型，要么转投二三线城市或加大商业地产开发、以及产品升级换代，要和保障房产品做出明显区别。
但目前的调控没有完全达到中央的预期目标，尤其是对地方政府出台的房价调控目标不满意。我预计今年还会出台更加严厉的楼市政策，会对现有行政和金融政策做出一些调整，比如在地方政府问责、开发商利润率控制以及开发商融资上都会更加严厉，但在通胀、流动性充裕等因素作用下，未来好的商品房价仍会上涨。
■ 建议
从行政调控转为税收调节
范小冲、朱中一均表示，未来楼市调控的方向应该由行政调控或转换为税收调节。
范小冲说，政府希望的是楼市健康发展，目前以限购、限贷、限价等行政手段进行短期压制效果明显，相信等保障房体系建设起来后，这些行政控制会渐渐转换为税收等调节手段，最终实现商品房和保障房两个市场的分离，毕竟长期使用行政手段会使得资源错配，以及政府对市场的误判。
朱中一表示：“我个人判断，今年内楼市调控政策不会有太大变化。楼市调控方向肯定是对的，行政手段短期内效果显著，但也有一旦取消限购，市场报复性反弹的担忧。不如以税收取代行政控制，仿效新加坡和台湾地区，区分普通住宅和高端商品房，从交易、持有和流转环节划分不同成本。”此外，朱中一还认为，要从根本上理顺问题，中长期制度建设必须提上议程，包括中央和地方政府如何分蛋糕，二者如何理顺财权、事权、以及土地招拍挂制度、城乡二元土地制度如何完善、突破等。
B10-B11版采写/本报记者 袁晓澜 自曾晖
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