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发布时间:2011年04月23日 04:51 | 进入复兴论坛 | 来源：重庆晚报
对于租房客来讲，最怕就是和房东产生纠纷后，找不到地方说理。
今年2月1日起，国家实施了新出台的《商品房屋租赁管理办法》。结合新政策，本次房交会上，组委会昨日发布了几大典型案例，针对房屋租赁中应注意的环节和存在的风险，给本市的房东和房客们提个醒，教大家维护自己的利益，避免纠纷。
房东不能想涨价就涨
要卖房须先告诉房客
案例一：2009年5月，市民刘某租赁张某产权房屋100平方米用于经营。双方合同约定，租赁期为5年，租金8000元/月。合同签订后，双方到房屋租赁管理部门办理了登记备案手续。
2010年10月，刘某接到通知，张某已将该房屋转卖他人。新的业主要求刘某搬走，或者把租金涨至1.2万元/月。刘某拒不接受，同时提出愿意以同等价格购买此房屋产权。为此各方僵持不下，经营也无法正常开展。
渝中区房管局房屋租赁管理中心副主任罗良成表示，根据相关规定：“房屋租赁期限内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”这就是所谓的“买卖不破租”。而且承租人有优先购买承租房屋的权利。
本案中，刘某使用的房屋在租赁期间被出租人转让他人，刘某可以要求新的产权人执行原租赁合同的约定。同时，张某事先没向刘某告知转让房屋的信息，刘某有要求在同等条件下优先购买此承租房屋的权利。
另外，《商品房屋租赁管理办法》中，首次明确出租人不得单方面随意提高租金。本案中，新的业主提出涨租的另一种选择，就是明显违背这一条款的。
房屋出租要登记备案
出意外才知该谁负责
案例二：2009年8月的一天，市民章先生家的房子突然起火，火势蔓延到了隔壁钱某家，钱某房屋也严重烧毁；消防部门认定火灾原因不明。事后，钱某把章某告上了法庭，要求章某赔偿其所有损失。
庭审中，章某拿出了房屋租赁合同，证明该房屋起火时出租给了彭某。而派出所出警笔录显示，起火时，彭某已把房子转租给了其他四人。但彭某和其他四人身份信息全无，无从查起。
法院审理认为，本案中，谁对火灾具有过错无法确定。章某作为房屋出租人，获得租金收益，应对钱某房屋受损承担责任。近日，法院判决章某对钱某承担一定比例的赔偿责任。
专家分析称，如果章某在订立房屋租赁合同后到房管部门备案登记，就可以确定彭某和其他四人的身份，火灾原因、过错归属就有可能查明。这样，章某非但不用赔偿钱某的损失，自己房屋的损失还可得到赔偿。
按《商品房租赁管理办法》的规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到当地房屋租赁管理部门办理房屋租赁登记备案。因此，法官建议出租户吸取章某的教训，及时将房屋租赁情况进行登记，免得发生事故后房客一走了之而独吞苦果。
房子出问题房东该修
房客使用不当才例外
案例三：杨某租用某物管公司一套房子，使用过程中，房屋出现渗水问题。物管公司称渗水是由于杨某擅自改变卫生间设施造成的，要求由杨自行恢复，双方为此僵持了两年。在此期间，由于没有及时维修，已给杨某造成了一定的财产损失。
罗良成认为，按法律规定，承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。为此，该物管公司未尽修缮房屋义务，确有不当之处。但另一方面，承租人只能合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施。
本案中，如果渗水原因确实是由杨某擅改卫生间设施造成的，就应当负责修复或者承担赔偿责任。
房屋租赁合同这样签
才能保障各自的利益
为保障房屋租赁当事人合法权益，防止租赁纠纷的产生，房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
（1）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
（2）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
（3）租金和押金数额、支付方式；
（4）租赁用途和房屋使用要求；
（5）房屋和室内设施的安全性能；
（6）租赁期限；
（7）房屋维修责任；
（8）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
（9）争议解决办法和违约责任；
（10）其他约定。
租赁当事人如需要正规房屋租赁合同文本的，可到当地房屋租赁管理部门领取。
重庆晚报记者 陈富勇 实习记者 王端鸿
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