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发布时间:2011年04月22日 14:28 | 进入复兴论坛 | 来源：新华网
图片来源：新京报 记者 秦斌
【背景】
北京首个试行“限房价、竞地价”的中小套型普通商品房项目(中国铁建长阳国际城)是去年5月推出的试点项目，在招拍挂之初就限定了销售价格12500元/平米。中国铁建竞得该地块，楼面均价约6096元/平米。对比万科在长阳板块拿下的地块约6000元/平米的楼面价，基本持平，但销售价格却低于目前长阳板块的销售均价3000元-5000元/平米。
上周，北京首个“限房价、竞地价”商品房———中国铁建长阳国际城入市获热销，这也给长阳区域其他项目销售带来冲击。而在政府部门表态欲将其作为样板推广后，业内人士表示目前不能盲目推广，还需要政策配套，以防投机者浑水摸鱼。
周边项目暂时受冲击
上周，北京首个新型限价商品房中国铁建长阳国际城入市，推出1594套房源，12500元/平米的低价引来了超过9000人参与购买。
在长阳国际城开盘两天后，中粮万科长阳半岛第7次开盘，提供300多套房源，均价18000元/平米，当日卖掉130多套。开盘当天销售率约43%。
记者从关注房山的部分购房者处了解到，由于长阳国际城价格比区域内楼盘便宜5000元/平米，不少对价格敏感的刚需族，还是选择先排号购买限价商品房。
对于“限价商品房”对区域客源的分流影响，万科方面表示：“影响存在，但不会很大”。万科北京公司营销总监肖劲表示，限价商品房目前在该区域供应量有限，是暂时性的，不能买到的购房人的需求还是要流向其他楼盘，且区域内不同项目的地理位置、产品以及品质不同。
房山一开发商表示，长阳国际城入市能平抑区域价格，使区域的成交价格往下拉，使房山长阳成为楼市的价格洼地。
思源经纪总公司董事总裁陶红兵则认为，该限价商品房项目对市场的影响有限，因为项目在市场中的权重较小，且只有一个。“限定了价格，卖得再好也没有参考意义，卖完了也就没有了，是否价格调整最终还是得看市场大环境。”
推广需要政策配套
据悉，北京市住建委相关负责人表示，“限房价、竞地价”方式今年将全面推行。而市国土局表示，目前多个部门正在研究，确定今年具体供应的地块、项目和面积。
一位不愿意透露姓名的开发商代表表示，此类产品对平抑地价和调控房价有一定作用。可能受到长阳国际城的低价入市影响，4月的成交均价是可以被拉低的。但是这种模式也有弊端。即：12500元/平米的房价平抑了一手房价格，但是两年后，房子可以流通买卖，那么买到这些房子的2000多人则是享受到了一种变相的“福利”，从二手房交易中可以获得一笔不小的回报。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭更为直接地指出，北京长阳国际城的准入门槛偏低(购房者只需符合“京十五条”即可参加摇号)，容易被投机者钻空子。这种模式既不属于保障房，也不完全属于商品房，但转手卖却有很大的获利空间。“既然以前有严格法规管制的经济适用房大范围能被人偷食抢占，现在这种无全国性法规约束的限价房，又岂能不被人浑水摸鱼？”杨红旭建议，各地在尝试和推进限价房过程中，应周全考虑，不宜匆忙上马，盲目推进。
■ 对话开发商
“如再拿地，更多考虑土地成本”
作为首个“限房价、竞地价”商品房项目的“吃螃蟹”的人，中国铁建相关负责人对记者表示，此类产品对市场有一定的积极意义。
他表示，对比其他区域楼盘成本与售价可以看出，此类产品的利润率相对透明，微利至多5%。为了保证品质，产品成本也没有太多可控的空间，至多外立面不如其他商品房漂亮。如果开发商可以形成快速销售的话，是可以满足拿地时测算的资金回报率的。他粗略算账：按照12500元/平米的售价计算，5%的利润为625元/平米。减去开发商投入的每平米6000元的土地成本，如果半年内形成销售，资金产生的回报率约为10%。但他强调销售回款一定要快。
据记者了解，做此类产品，开发商要评估来自市场以及政策的影响。从目前的情况看，远大于供应量的购房人需求使得此类楼盘的销售前景乐观，限购政策对此类产品造成的影响不大，但预售资金监管政策还是对开发商回款速度有一定的影响。从市场看，开发商拿地之初也面临抉择。上述负责人称，去年拿地时12500元/平米的销售均价是根据周边房价确定的，如果调控下区域房价下跌，那么此类产品的销售情况也会受到影响。
中国铁建相关负责人表示，在当前局势下，如再拿此类地块，一定会考虑是否能快速回笼资金，更多地考虑土地成本。(记者 张晓蕊 袁晓澜)
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