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发布时间:2011年03月01日 20:49 | 进入复兴论坛 | 来源：北京晚报
北京晚报讯 季女士以房屋价格94万余元、附属设施及装修230万余元的价格，签约将房子卖给姚女士，姚女士缴纳了4万余元税费。事后，季女士称装修费仅数万元，其余交易款涉嫌逃税，担心受牵连，起诉姚女士请求撤销合同。这又是一起“阴阳合同”引起的官司。
尽管新出台的“京十五条”给出明确信号：有关部门根据市场情况，会及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，但一份份“阴阳合同”还在继续签着，并无收敛迹象。
昨天，中介客服安先生，同时也是“阴阳合同”的受害者，向记者分析了这种“顽疾”的种种隐患，也透露了它久治不愈的深层原因。
人人知道的秘密
二手房七八成是阴阳合同
“阴阳合同”具体是从哪年开始出现的，安先生没仔细地探究过，从他2007年进入公司起，就有这种现象，而且因为普遍存在，在中介行业早已是公开的秘密。
何为“阴阳合同”？就是同样的一套房子，房主、中介、买家，三方先私下签一份阴合同，上面的价格是实际成交价；然后再向建委、税务等政府部门提交一份阳合同，这个价格往往都低于实际成交价，这么做的目的只有一个，就是为了避税。
“二手房市场是完全的卖方市场，房主一般不承担中介费、税费等费用，这些费用均由买家在房价之外额外承担，包括本该由房主承担的营业税、个税，负担很重。这几年，房价上涨又快，买家就希望少缴些税，倾向于签阴阳合同；房主呢，对自己又没什么损失，就‘睁一只眼闭一只眼’默认了；中介呢，有生意上门，哪家中介公司都不会说不的，而且有些中介为了促进成交，还主动为之，阴阳合同就蔓延开了。”安先生分析说。
目前，阴阳合同占所有二手房成交的比例，各中介说法不一，有中介给出的数字是70%，有中介给出的是80%，还有更高的，给出了90%的数字。
“随便去问一家中介，都会告诉你可以操作‘阴阳合同’。”安先生说。昨天下午，记者致电多家中介，果然均称“没问题”，并表示操作很简单。
就是这样一种人人皆知、操作简单的运作，身为从业者的安先生却栽了。2009年4月，安先生看中了西南二环一套128平方米的三居室，总价160万元，按他的预算，首付40万元，剩余120万元申请银行贷款。但当时这套房子的房主购房未满两年，按规定，需要缴纳房款差额的5.5%作为营业税，即5万元左右，还要缴纳契税、个税等约10万元。安先生觉得有点儿舍不得。在得到房主同意后，三方私下签一份明确实际成交价的阴合同后，还签了一份阳合同。在这份阳合同中，房屋售价仅为60万元，比当初房主买房时还低了10万元，其他为装修款，以达到避税的目的。让安先生没想到的是，在双方签订合同后短短10天，这套房子报价就涨到了180万元，而且还有上升势头，房主就不想卖房子了，以合同有逃税风险为由，起诉到法院，要求解除合同，最终法院判房主胜诉。
为了这场官司，安先生折腾了近一年，房子没买成，还耽误了他买其他房子的机会，鸡飞蛋打。
风险买房人承担
每年都有几百人鸡飞蛋打
有了这次经历，安先生对“阴阳合同”是深恶痛绝。他对记者说：“据我了解到的北京法院系统的统计数字，每年都有几百个像我一样的倒霉蛋‘诞生’，都是由于阴阳合同的泛滥造成的。”
除了个人的损失，国家也有很大损失。安先生给记者粗算了一笔账。去年，北京二手房成交共19.65万套，以保守的阴阳合同占70%的比例算，就有13万套。目前，北京每套房的实际平均价超过了200万元，平均税率在5%以上，都取下限，这部分成交房源的税收就应在130亿元。而去年每套房的平均网签价只有60万元，按此计算，税收仅为39亿元，算下来，总避税额达到93亿元。
“这还都是按保守数字算的，实际避税额可能还要高于这个数字。比如去年我们公司成交的一套房，实际成交1000多万元，合同是按100多万元做的，整整差了10倍，单这一笔，就避税几十万元。”
作为楼市调控依据的统计数据，也因阴阳合同的存在而失真。去年，有人指出，北京市统计局、国家统计局北京调查总队通报的二手商品住宅均价和中介向媒体通报的价格相差甚远。对此，市统计局解释称，数据“打架”，最主要的原因是“阴阳合同”的存在。一些房地产中介公司提供给统计部门的数据中，实际交易价格较高，但做合同时故意把价格做得较低，导致官方数据与实际价格存在偏差。为此，统计部门还专门加大了对房屋销售中介上报数据报表的抽查力度，明确对于虚报和瞒报房屋销售价格的房屋销售者，一经查实，将依据《统计法》对造假者进行严厉处罚，最高处罚20万元。
监管光说不练
凭常识就能看出来 但很少有人过问
对于阴阳合同造成的不良后果，监管部门并非不知晓，除了统计部门宣称的“20万元”处罚措施，北京市住建委曾多次发布过消费警示，提示交易双方应拒绝签订阴阳合同；税务部门也明示过，偷税漏税的行为一旦被发现，纳税人将受到税务部门的处罚；北京银监局也出台过治理阴阳合同的相关规定……
事实证明，这些警示、措施，多数收效甚微。相对来讲，2009年9月北京银监局下发的《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》效果算比较好的。《通知》要求，自当月起,银行必须使用被房屋管理、税务等政府有关主管部门认可的网签合同作为审批必要依据,并必须按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值,发放住房贷款。新规出台之后,如果购房人仍然选择做低价格避税,那么在银行就无法获得足额的房贷，当时，贷款购买二手房的阴阳合同少了，但这一有效方式，很快就被购房人以重复网签的方式破解了。于是，阴阳合同又猖獗起来。
于是，今年1月底，住建部、国家发改委、人保部联合出台的《房地产经纪管理办法》中又强调，从4月1日起，房地产经纪如果协助签订“阴阳合同”骗贷逃税，最高将被处以停业整顿的行政处罚。离4月1日还有一个月，这个规定还未执行，效果也不得而知。
“根据我以往的经验，我对这个新政的实际效果不看好。为什么呢？我认为，现在缺的不是‘政策’，是‘执行’。以正在打官司的季女士的房子为例，房屋价格94万余元、附属设施及装修230万余元，如果说相关部门在网签、纳税、过户环节，看不出这个合同有问题，这恐怕没人相信。所以，相关部门只要加大监管，就能避免阴阳合同的大量存在。”在安先生看来，工作人员凭常识就应该能判断出来一些网签价格做低了，但事实上，很少有人对此过问，大家都是“睁一只眼闭一只眼”，问题就在“闭着的那只眼睛中”混过去了。
破题其实简单
提高最低指导价
阴阳合同能根除
对于监管部门，查出阴阳合同并没有什么技术上的难度，为什么会常年“熟视无睹”呢？对这个问题，安先生和其他中介在提到政府部门监管不力的同时，更多地提到了更核心的“交易指导价”问题。“现在能够做低网签价，主要是因为二手房交易指导价格自2006年出台以来，没有随房价的变动而调整。这个价格是监管部门允许的最低网签价，但和目前的市场价格相差很远，为阴阳合同的生存提供了空间。如果这个价格提高到和市场接近的水平，政府部门根本用不着查，阴阳合同就能根除。”安先生说。
据了解，北京市二手房交易指导价格是指房屋交易的最低计税价格，涉及到个人所得税、契税、营业税、土地增值税等多项税种，2006年由相关部门根据房屋所在地址、房屋种类、房屋年龄等各项系数综合制定得出的。当时相关部门称会对该价格不定期进行调整。然而，尽管近些年北京市房价节节攀升，二手房交易指导价却并未随之变动。导致目前现实成交价达到了二手房交易指导价的3至4倍。记者昨天在北京市房地产中介行业协会网的网上签约栏目中看到，三环周边，单价不到1万元的成交比比皆是。“为了避税，我们为客户建议的网签价都是紧贴二手房交易指导价做的。只要高于最低指导价，网签、纳税就没人管。”一位中介经纪人向记者介绍说。
“这么多年，二手房交易指导价没调的原因，应该与基准地价没调有关。”本市一家大型中介机构的负责人分析。据他介绍，二手房交易指导价是与基准地价挂钩的，基准地价涉及拆迁等问题，调起来没那么容易。但在2009年底，市国土局举行更新基准地价的听证会，传出了要调整的信息，如果调整了，也将为二手房交易指导价的调整提供依据。“新落地的‘京十五条’不是也提到了嘛，财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况，会及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞。如果这个政策出台了，阴阳合同就‘无处可躲’了。”
按照中介公司的判断，如果二手房交易指导价上调到市场价水平，不仅“阴阳合同”杜绝了，统计部门的信息更准了，大幅提高的营业税、个税、契税还能够直接抑制部分购房需求，成交量有可能迅速下滑，二手房价格也有望出现下调。
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