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媒体剖析当年地王顺驰之死 地产商或再面临考验

发布时间:2011年02月22日 08:02 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济周刊

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“地王”之死

  《中国经济周刊》记者 孙维晨I北京报道

  “地王”,一个偏正结构的现代词汇,一个财富符号,一个价值信号。地王是那些投掷重金购得土地的经济组织——房地产企业;地王是那些被房地产企业挥斥亿万购得的土地。

  在中国,凡以“王”字所结尾的词语,不管褒贬,都已物近其极。但是,连朝代也要盛衰更迭,地王亦不能永保江山。或许被后来者超越,或许被脚下蹬踩的那块昂贵土地拖下王位。

  2007年,业界黑马——“地王”顺驰被香港路劲收购,其董事长孙宏斌7年心血由此化为淡薄。在高价购买北京大兴黄村地块之后,这架顶着非理性脑袋的战车开始在全国狂飙。“地王”的帽子让人上瘾,孙宏斌和顺驰的名字频繁见诸报端。与日俱增的名望背后,是资金日渐捉襟见肘。

  终于,顺驰挺不住日渐袭来的资金缺口,被生生拖下马鞍。这个冒进分子终于成为中国记录在册的第一个“消失”的地王。

  历史的重复不会停止。在拥挤不堪的拍卖席中,谁将是下一个倒下的“地王”?

  地王狂奔

  北京南五环,大兴区黄村。

  一片面积大约3.8万平方米的人工湖蜷缩在四下怪石的怀中。怪石背后便是数十栋高楼林立的生活社区。如今在社区里的现房销售代表都这样告诉《中国经济周刊》记者:“我们的开发商是香港路劲基建。”

  而在这片北京乃至全国最大的社区人工湖底,寂静沉淀着地王顺驰倒下的历史。

  顺驰倒下

  2003年,孙宏斌执掌的天津顺驰置地(北京)房地产开发有限公司以9.05亿元地价购得当年的北京“地王”,也是北京第一宗拍卖的大幅国有土地。

  12月8日当天上午10点,北京国际饭店二层会议厅,进入场面控制角色的拍卖师陈少湘开口一句:“各位不论是举牌、还是喊出来,只要给钱怎么都行。”将竞拍者紧张的情绪略为化解。但是轻松数秒,拍卖便骤然紧张。

  第一个举牌的是10号竞拍者,随后28号、8号、7号、9号、6号竞拍者跟进举牌,价格小幅攀升。

  开场半小时之后,沉寂多时的18号突然将价格叫至近7亿元。此时,陈少湘提醒大家“投资有风险,举牌要谨慎”。接着,9号叫价7.1亿元,16号叫价7.2亿元。随着时间延伸,有8家竞拍者退出竞价,现场仅剩9号和16号。而每次1000万元的加价使价格迅速逼近8亿元关口。

  10点41分,16号叫价8亿元,9号叫价8.1亿元。如此循环,不断加价。直至?10点48分,16号叫价9.01亿元,9号掷出“9亿零500万”的价格。随后,再无人应价。

  其实,当竞拍价格推升至7亿元时,陈少湘借机提示:“投资有风险,举牌要谨慎。”在随后的10点43分, 陈少湘再次提醒竞拍者举牌需谨慎,并称大兴区陆续还有土地推出。

  这样的警告并未抑制荷尔蒙的分泌。10点49分,面对无人应价的场面,陈少湘的定价槌敲响了终结的声音——孙宏斌的顺驰公司成为“地王”,并愿意为大兴黄村地块支付9.05亿元天价。

  事后接受媒体采访的天津顺驰置地(北京)房地产开发有限公司总经理王全存认为9.05亿元的价格“合适”。他说:“我们这次来北京参与这次竞拍,本身并不是为了盈利,而是为了顺驰的长期发展,所以我们对这次拍卖的态度是无底价。”

  拿地事后,孙宏斌亦称:“在取得北京大兴黄村项目上,顺驰更看重的是进入北京这个市场,价格是次要的。”随后,顺驰开始了全国性的急速拿地扩张。

  2004年,顺驰竞得上海宝山、无锡等大体量地块,并在南京、苏州、石家庄、武汉、重庆、成都等地不断拿地扩张。

  众所周知,拿地需要高成本,而如此急速拿地则已经超出了一个成长阶段企业的承载能力。有观察家将顺驰的脱缰视作与同行“结怨已深”。有地产商在接受媒体采访时说按照当时拿地的价格、成本测算,顺驰的叫价,是没有一个开发商敢承担的,“顺驰的做法是拿未来房地产高速增长作为赌注,先期才敢投入,这在其他房企是不能苟同的。”

  万科董事局主席王石在2006年发表《和地产黑马交锋》一文中提到万科内部的分析报告认为,孙宏斌靠二手房代理起家,对客户需求市场反应敏感,企业的贯彻力强,职员斗志旺盛,经营上极其强调资金流;截至2003年年底,顺驰预交地价的资金在人民币70亿元以上,进入2004年第一季度,预付资金规模已经超过100亿。从资金流上看,除非有强大的财团或银行做后盾,按期交付地价款是不可能的。实际上,顺驰在许多城市都在拖延交付地价款,另一方面,继续高价拿地。

  王石认为,孙宏斌在赌博,高价拿地的时候就没有准备按时还钱,同政府公信力博弈,属恶意竞争行为。

  尽管为同行异见,顺驰依旧不断高价拿地,同时在各地拖延交付地价款。孙宏斌则对顺驰资金链充满信心,他试图通过无限延长支付土地出让金来获得市场机会,然后依靠后期销售回款来偿还所欠土地款项。鉴于土地的升值事实,土地出让方以及授信银行都在获益前提下缄默。

  随着不断拖欠土地出让金,顺驰整个资金缺口超过30亿元,仅其当下紧迫性资金需求就达近10亿元。而全国化项目的资金使用常常处于“十个瓶口、四五个盖子”的状态。媒体曾报道顺驰在北京开发的蓝调国际公寓项目从建成到2006年5月,仅赔付业主延迟交房违约金就超过4000万元,且数字不断增加。

  尽管孙宏斌和顺驰凭借被外界称为“先拿地后算账”的风格不断扩张,原本为顺驰提供滚滚现金流的天津市场却受到内地以及香港房企等四面围杀,顺驰几无项目可买。

  此时,孙宏斌的顺驰已不能顺利奔驰。2007年,《中国经济周刊》曾根据路劲对外公布的数字报道:顺驰滨海土地尚需支付7亿元地价,欠银行约7亿元贷款;顺驰地产土地与其他合营企业摊占100万平米来计算,尚需支付16亿元地价款,欠银行16亿元贷款。此外,苏州凤凰城项目尚有18亿元土地款未付,加上银行贷款,债务达20多亿元。据此计算,顺驰负债总计已达66亿元,是外界猜测的30亿元负债规模的两倍多。

  时不过4年,面对十位数字的巨量资金缺口,顺驰活生生地被“地王”二字拖倒,贱卖。2007年的第一个月份尚未过完,香港上市公司路劲基建(1098.HK)发布公告,路劲及其伙伴以13.1亿港元收购增持顺驰中国39.74%股份,最终控股比例达到94.74%,顺驰原股东孙宏斌仅持其余5.26%股份。

  中国记录在册的第一个地王,被尘封史册。

  新“地王”迭出

  2010年11月,距离顺驰贱卖又近4年。收敛了张狂的孙宏斌终于在经历许多后如愿以偿——他的融创中国登陆香港资本市场。

  谁都知道,孙宏斌的顺驰倒掉与“地王”有直接联系。但是,前车之鉴并未引起后来者的警惕。

  “地王”还在继续,并且这个称号的图谋者们之间的较量在2009年和2010年更加白热化。在这两年的700多个日子中,北京、上海、广州等地的总价地王、单价地王等鱼贯而出。

  北京市,2009年3月份的一天。北京市土地整理储备中心人士在接受媒体采访时透露说,北京当年将可能推行“勾地”制度,来提升出售土地的吸引力。该人士认为,2008年北京很多土地都是以底价出让,土地吸引力不大。

  “勾地”制度来自香港,是为了避免土地拍卖乏人问津而在拍卖之前增加一个保险程序,由感兴趣的开发商对土地开出最低价并交纳一定的保证金,如果开发商的报价符合这个地块的市场评估价,这块土地就会以公开招标或拍卖的形式出售,如果拍卖中底价不保,政府就会收回土地。

  北京,2009年计划供应住宅用地(含政策性住房用地)共1300公顷,而2008年这个数字为1700公顷,同比减少24%。上述勾地制度的主要目的便是激活土地交易市场。

  不过,这个由香港远渡而来的制度还未落地,北京的土地市场便开始出现“地王”争抢下的临床症状。

  这一年的5月21日,名为“北京市朝阳区广渠门10号地”的土地在经过十几轮竞拍后,由富力地产以10.22亿元的价格拍下。该成交价,是挂牌起始价的3.42倍。该地块面积约为42549.943平方米(建设用地32299.953平方米),交易起始价29925万元。按照已公布规划,该地块将建设7.25万平方米的住宅,同时将配建5000平方米的廉租房。这块曾于2008年被暂停交易的土地所拍出的价格一度让业界惊讶。

  从这一刻开始,“地王”开始占据各大媒体的头条和显要位置。而大部分“地王”背后的推手亦被揭露:央企。

  一个月之后的6月26日,中国电子集团旗下的中国电子产业开发公司控股子公司成都中泽置业以19.6亿元拿下北京朝阳区奥运村乡地块,平均楼面地价15217元/平方米。该价格刷新一个月前富力地产创造的地王纪录。

  朝阳区奥运村乡地块出让面积5.56万平方米,规划建筑面积14.88万平方米,其中包括2万平方米的经济适用房。挂牌期间,共受理26次报价。仅在6月25日一天内,价格就飙升8.4亿元。高企的价格在未开拍之前便“吓退”7家开发企业,原本25家开发企业报名参与竞价,仅剩18家企业参与竞价。

  拍卖当日,万科、保利、华远、金地、远洋、中海、北辰等众多知名房企散落全场。当价格升至19亿元时,原本群体竞价局面逐渐变成58号兴业万发和8号中信地产之间的对抗。价至19.25亿时,场面一度遇冷。就在主持人第二次报价之后,2号成都中泽置业突然再度举牌。至19.4亿时,中信已退出竞价,兴业万发则一直电告后方。最终,成都中泽置业以19.6亿将该地块收入囊中。

  此前,这家背靠大型央企的川籍地产企业,在北京市朝阳区广渠门10号地竞拍时便与富力地产角逐至最后。

  中泽置业方才把“地王”之冠举起,另一家央企之子便策马而至。6月30日,中化集团旗下的中化方兴在诸多地产大鳄中突然杀出,以40.6亿元获得一直被业内高度关注的广渠路15号地块,平均楼面地价高达16000元/平方米,再创地王纪录。该宗地规划建筑面积280121.4428 平方米,按照合同要求要配建15000平方米的经济适用房,实际可带来收益面积约为25.34万平方米。

  在随后的7月6日,上海绿地集团以30.25亿获得大兴区黄村19号、20号地。该楼面地价达6605元/平方米,成为大兴地王,并开启大兴区域房价暴涨之门。

  60天后的9月7日,中粮集团旗下的中粮地产和万科合作公司——中粮万科以22亿元拿下房山长阳镇起步区1号地,平均楼面地价达6470元/平方米,首次将房山区地价推上6000元/平方米大关。

  2009年11月20日,有着顺义区国有企业背景的大龙地产以50.50亿价格将顺义区后沙峪镇地块收入囊中,平均楼面地价高达29859元/平方米,而周边类似别墅二手房价仅在28000元/平方米左右。

  而上海亦不输北京。9月30日,上海绿地集团以总价72.45亿、楼面地价27231元/平方米的价格将出让面积9.01939万平方米的徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块购得。

  正当市场以为“地王”将随着年末而中止时,广州亚运城地块横空出世。其项目占地263.952万平方米,总建筑面积438万平方米,商业建筑面积20.76万平方米,居住建筑面积384.88万平方米(外加其他设施),抵得上广州一年250万平方米的推地计划。如果来做一个简单比较的话,263万平方米,比深圳蛇口区还大。

  最终,富力地产、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元的竞价夺得地块,折合楼面价5822元/平方米。

  就在嘈杂争夺和议论声中,2009年的“地王”换届就此消停。土地市场中不断变换出现的“地王”,给下游的房地产住宅市场带来了难言具体数量化的推动力。房价,加速度正增长。

  随后的2010年3月15日,北京炮制了一日三地王的“壮举”。

  15日早上,经过84轮现场竞价,国企远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元的总价拍得朝阳区大望京村地块,折合的楼面地价高达每平方米27500元,成为新的单价地王。

  之后,中信集团旗下注册资本5亿元的北京中信新城房地产有限公司,经过64轮竞价,以52.4亿元,将大兴亦庄地块拿下,成为总价地王。

  但仅仅6个小时以后,单价地王就被东升乡蓟门桥地块夺走,中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元的价格拿下这个地块,该地块的实际楼面价格超过每平方米3万元。而世博宏业的注册资本只有5000万元。

  随后,南京、温州,甚至南宁等地都出现了不同量级的地王。而在这一年的年末,在上海和广州多幅地块的出让过程中,“地王争夺”又在一线城市上演。

  在广州,当地白云新城3幅地块的成交,带领广州楼面价进入“2万时代”。

  2010年12月16日,编号为AB2907008-1的地块最先“上桌”。该地块出让起始价为8.4353亿元,起拍楼面价为7153元/平方米。最后经过74轮的角逐,保利地产以24亿元将该地块收入囊中。该地块的楼面价高达19632元/平方米,打破了11月由广州南站地块创造的17276元/平方米的广州单价纪录。

  紧接着,编号为AB2907008-2的地块开拍。该地块出让起始价为3.6835亿元,起拍楼面价为6900元/平方米。依旧是保利地产并最终以11亿元的总价、约20605元/平方米的楼面价再下一城。约20605元/平方米的楼面价再次刷新了由上一地块创造的广州单价地王纪录。

  当天举行的白云新城第三块住宅用地编号为AB2907008-3,出让起始价为4.04亿元,起拍楼面价为6900元/平方米。竞拍中,两度称王的保利曾欲疯狂到底,不过,背水一战的中海地产最终以11.7亿元的总价如愿拿下该地块。该地块楼面价约19971元/平方米,也超过了当日17276元/平方米的前广州单价地王纪录。

  谁是下一个“顺驰”?

  顺驰的消亡没有引起房地产开发商的警惕,反而,很多房企借了金融危机的光,占了天量信贷的便宜疯狂拿地。

  在这么多只手的抢夺之下,土地价格已经毫不客气地成为求之不得之物,价格亦水涨船高。

  可是,并非所有拿到地的“地王”都能笑到最后。

  2009年6月25日,名不见经传的北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿获得北京市通州区九棵树地块,平均楼面地价6259元/平方米,创造通州区最高楼面地价。而这也创造了通州当年的地王纪录。

  来自北京工商系统的注册资料显示,这个成立于2009年6月1日、注册资金只有一个亿的小型房地产公司并无那些令人联想的背景。

  面对一天天到来的支付土地出让金余款时限,这个轻量级选手或许也曾绞尽脑汁四处通融。然而,残酷的现实再次从天而降。一年之后,北京祈连房地产开发有限公司被收回土地,保证金不予退还,并被暂停在北京市土地交易市场参与土地竞买活动。

  从此,这家地产公司再也没有在公众面前露面。

  大龙地产:被没收的“地王”

  同样是在北京,曾经名噪一时的“双料地王”大龙地产也同样遭遇了被没收“地王”的处罚。

  2009年11月20日,北京顺义区后沙峪镇地块以55.5亿元拍出,成为当时北京楼面地价、总价双料地王。购得该地块的大龙地产董事会秘书马志方在拍卖现场向众媒体宣布,大龙地产为北京市顺义区直属房企,60%的业务集中在顺义区,并于2005年实现上市,大股东为北京顺义大龙城乡建设开发总公司,实力雄厚,资产过百亿。

  尽管有国有企业背景的母公司撑腰,大龙地产2009年三季度财报却显示总资产约为29.4亿元,经营活动产生的现金流量为6亿多元。而在50.5亿元土地出让金中,开发建设补偿费为13亿元,其余为土地收益金。按照合同约定,大龙地产需在三日内缴纳余款37.5亿元。

  大龙地产终究没有在规定时间内筹集到完备的资金。

  最近,一位大龙内部人士对媒体揭秘说:当时拿地,“一方面是顺应顺义区政府的意思,希望地块能落到顺义区所属的企业开发;另一方面,没想到提高了土地出让预付款,导致公司在规定时间拿不出钱。”该人士说,虽然公司在拍下地块之后通过各种渠道积极筹措资金,但最终因时间太短而无法到位。

  2010年1月22日,北京市国土局发布《关于加强北京市闲置土地清理处置问题的公告》,对欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同的用地单位,暂停其在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动的资格,大龙开发位列名单之首。不但“地王”被收回,2亿元的资金亦是打了水漂。

  交易日当天,大龙地产的股票价格在该利空打击下连续下挫,公开交易信息显示机构纷纷出逃。从2010年1月21日的最高价每股22.6元一路狂跌,截至2010年12月30日的收盘价仅为5.12元。

  来自市场的众多分析认为,尽管作为北京顺义区域性龙头地产开发公司背靠资产雄厚的国有企业, 但是在面对北京动辄十几亿或几十亿一块的土地拍卖结果面前,总资产30亿元的大龙地产已面临难以拍得土地。

  此次顺义拍地的最终失利,将使公司中短期内再次使用较高资金杠杆获得土地的概率大大减小。账面资金还剩2.55亿元,这将迫使公司中短期内在项目拓展上可能被迫转向其他土地价格较便宜地区。

  2010年12月22日晚间,大龙地产发布公告称,公司董事长赵川因工作原因辞去公司董事、董事长及公司其他一切职务。

  尽管没有被这块价格高昂的土地所拖垮,但是大龙地产从“地王”到褪去光环仅用了两个月时间,并最终以股价暴跌、高管换人收场。

  富力地产:资金链紧绷

  同样是“地王”,香港联交所上市的富力地产面对2009年“北京广渠路10号地块”的10.22亿元则并未引起太多波澜。

  早在2002年3月,富力地产就曾以32亿元竞投夺得北京广渠门外东五厂面积为48万平方米的土地,从此开始了在北京的发展。先后开发了富力城、富力又一城、富力丹麦小镇、富力湾、富力爱丁堡、富力信然庭等住宅和富力万丽酒店、富力广场、富力双子座、富力中心、富力摩根中心等商业写字楼项目。

  2009年,富力地产协议销售总额上升51%达242亿元;可销售面积则增加了46%达233万平方米。来自其2009年年报现金流量表显示,“强劲的合约销售带来人民币217亿元的预售所得款项,而支付土地出让金款额并不庞大,造成数目庞大的正数经营现金流入。”

  “本集团现金为人民币78.9亿元,借款总额为人民币243.9亿元,包括于2009年10月发行的境内债券人民币55亿元。净负债与权益比率由上一年度的123.2%改善为97.6%,主要乃因年内销售强劲令现金流入所致。本集团从多间联系银行获得信贷融资额度约人民币240亿元(2008年:人民币130亿元)尚未动用。”

  然而,看似宽松的资金环境却并未让已成高楼的“地王”顺利脱离观察家视线。2010年7月22日,已化身为“富力十号”高端社区“地王”取得了预售许可证。但是时隔多日后,媒体却爆出该项目的“销售迷局”:或已被团购或尚未开盘,而中介机构已经将该项目的二手房放在外网上叫卖。

  有媒体援引匿名人士的话报道称,类似行为有可能意在快速回流资金以弥补紧张的资金链。

  近年来,富力地产强势进军商业地产,将其大部分资金押宝在商业持有上,缓慢的资金回笼,难以填平日趋增长的资金需求“黑洞”,资金链日趋紧绷在所难免。资本密集型的房地产开发,本来负债率都在其他行业之上,全行业平均负债率维持在70%左右,但据瑞银发布的报告,富力地产在2010年的负债率一度却达到了120%。

  “央企”开发商:有援无忧

  作为民企的富力地产面对肇始于2010年的“史上最严厉的调控”,或许在融资渠道方面将更加紧迫。相对而言,有央企背景的房地产公司可能会更好过一些。因为他们的钱可能受益于金融危机以来的“天量信贷”。

  中国电子集团旗下的中国电子产业开发公司子公司成都中泽置业,自从成为地王,便悄然隐藏,再未给公众留下影像。

  根据工商注册资料,成都中泽置业有限公司注册资金为1000万元人民币,其法人代表(负责人) 为黄明岩。黄是中国电子产业开发公司的总经理。中国电子产业开发公司是中国电子信息产业集团有限公司的全资子公司,公开信息显示,该子公司于2003年被批准从事房地产开发经营。而在2010年中央要求退出房地产业务的78家央企名单中,中国电子信息产业集团有限公司赫然在目。

  如今,那块价值19.6亿元的地块已经开工,其开发商为成都中泽置业的项目公司北京中泽林翠置业有限公司,成立时间为2009年8月13日,法人代表依旧为黄明岩,注册资金2000万元。据媒体报道称,该公司人员担心如果项目再不开工,便有可能被收回。

  尽管隶属于央企而难以识别其资金链状况,但是中国电子产业开发公司已经按照中央要求逐步退出房地产业务。

  《中国经济周刊》从上海联合产权交易所获取的信息显示,2011年1月14日,中国电子产业开发公司挂牌转让烟台科信房地产开发有限公司86.4%股权,价格为9537.57万元。

  烟台科信房地产开发有限公司2010年8月31日报表显示,营业收入为892.2844万元,营业利润为-127.930477万元,净利润-238.365722万元。总资产为39204.047575万元,负债总计为34150.756487万元。

  同样作为央企背景的中化方兴(0817.HK)则进度更快。该公司在“地王”身上所种的“金茂府”项目即将结果。

  来自方兴地产拿地后的2009年财报显示,2009年其收入为63.21亿港元,毛利润为32.99亿港元,两项数值较2008年都有较大增长。

  2010年8月20日,方兴地产又发布了2010年半年报,显示该年上半年,总收入达41.03亿港元,同比增长61%。公司旗下三大业务板块——物业开发、物业租赁及酒店经营均衡发展,分别占总收入之58%、10%及25%。

  中化方兴地产主席罗东江亦曾公开表示,广渠路15号项目将于2011年预售,并于2012年入账。目前,金茂府尚未公布定价。

  另一家央企背景企业、远洋地产旗下北京远豪置业有限公司所持有的大望京地块在经历去年退地传闻后,如今亦无动作。但据称该项目将作为2011年北京入市主要高端项目之一的角色被推入公众视线。

  注册资金6000万的北京远豪置业有限公司法人代表为赵新强,根据目前最近一次的公开消息,赵为远洋新干线总经理,此前身份为远洋地产质量部总经理。

  远豪置业背后远洋地产的资金实力决定了该地块的命运。在将此地收入囊中之后的2010年7月份,远洋地产发行9亿美元的可转债,并表示“这些资金要用于以后的土地扩张”。

  根据远洋地产网站所公布的财报显示,2010年上半年协议销售额为83.03亿元人民币,毛利润为12.06亿元人民币,手头现金为143.59亿元人民币,土地储备为1441.8万平方米。

  其2010年上半年经营活动所用现金净额为113.71亿元人民币,投资活动所用现金净额为9.08197亿元人民币,融资活动现金净额为82.7509亿元。现金及现金等价物为40.04314亿元人民币。上述金额较2009年同期都出现明显增长。

  2011年1月17日,远洋地产完成新年以来第一次竞拍土地。远洋地产旗下青岛远豪置业有限公司经过12轮现场竞价,最终以楼面单价6500元/平方米,总地价6.98亿元,竞得青岛浮山新区F地块。

  而曾经拿下北京大兴亦庄地块的央企中信,在2010年末更是拿下北京CBD最后一幅黄金地块:价值63亿的中服地块Z15号。仅仅时隔6日的12月27日,集团子公司中信地产再度斥资22.68亿将北京亦庄地块X1-3地块收入囊中。一个星期之内,中信地产斥资逾85亿元重兵布阵京城,筑底京城之心跃然纸上。

  根据中信集团的财务报告显示,2009年集团营业收入共计2090.65亿元人民币,其中房地产以及基础设施业收入为144.26亿元,贡献利润36.09亿元。

  与中信集团实力有一拼的中国兵器装备集团公司旗下也有一块“地王”。这便是价值17.6亿元的北京海淀区东升乡居住、商业项目用地,竞拍得手者是北京世博宏业房地产开发有限公司。

  2010年3月15日,世博宏业刚刚当上地王,便有人对其“指手画脚”。有媒体报道援引知情人的话说:“世博宏业有以往开发运营的收益,不会直接或间接使用集团从4万亿投资中得到的份额。”据该人士透露,世博宏业公司有以往开发运营的收益,也有来自银行的贷款、授信等,现有资金完全满足下一阶段开发需要,“不需要从国家的4万亿投资中拿钱。”

  不过,流传到网上的一份股权出让招标信息则显示出:该公司的财务状况似乎并不理想。据该信息,世博宏业在2008年便亏损1057万元,所有者权益仅剩3517万元。截至2009年年初,世博宏业的总负债为9771万元,而其中8500万元是向南方工业资产管理有限责任公司所借,而后者正是中国兵器装备集团的成员单位之一。由此可见,母公司在房地产业务方面给予世博宏业的扶持力度。

  目前该地块已超过约定开工时间逾两个半月,却尚无动工迹象。

  与中国兵器装备集团同为央企的保利集团旗下保利地产,在连拿广州白云新城价值24亿元的AB2907008-1和价值11亿元的AB2907008-2两块“地王”之后,也并未见到有后续动作。

  2011年1月11日,保利地产公布了2010年全年的销售业绩,共计662亿元。来自保利地产公布的2010年第三季度报告显示,其经营活动产生的现金流量净额达-261亿元。

  此前,《中国经济周刊》亦曾报道目前保利地产的土地储备量占全国首位,达到3369万平方米。

  鉴于针对上述各公司公开置评的不便,一位要求匿名的内地境外上市房地产企业的高级财务经理向《中国经济周刊》说:“国企特别是央企拥有大量的信贷资金无处安置,于是便四处拿地,或囤积或建设高端物业。即便亏损,央企也并不在意,因为这并不是自己的钱。”

  他表示,从多家作为房地产业务平台的子公司亏损情况中便能显而易见,单凭几块高价土地难以拖垮有央企背景的子公司,因为“靠山”总是会向他们伸出援助之手。

  紧缩的考验

  不过,一些既非央企背景也非上市企业的“地王”在已到来的2011年或将面临更严峻的资金考验。因为他们不仅要负担沉重的土地出让款项,还要忍受不断收紧的货币政策。

  2011年2月8日晚间,中国人民银行宣布,自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。这是央行今年以来首次上调利率,也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。

  易居中国房地产研究院综合研究部杨红旭部长向《中国经济周刊》置评说:“存贷款利率的提高不仅从购房者方面控制了需求成本,也再次提高了开发商的贷款成本。”杨红旭认为,当前开发商的问题不仅仅是贷款价格的提高,更严重的问题在于银行早已收紧了对房企的授信额度。

  中国指数研究院预测认为,当前的货币政策环境和2002 年、2006 年较为类似, 考虑到2010 年全年新增贷款将达到8 万亿元,而此前几次制定该指标计划时一般会低于上年实际值。预计2011 年新增贷款计划将为7万亿元。

  此外,一度受到政策打压的房地产信托资金进来据称将重新启动。但消息称,更多的信托基金考虑到房地产调控仍在持续,为规避风险,纷纷提高了房地产信托业务的门槛。记者获悉,主要信托公司今年在做房地产信托时,将以大中型房企尤其是国企为主,同时拒绝接盘收益低于3000万元的项目。

  中国房地产业协会的高层人士和一位股份制上市银行对公业务经理都向《中国经济周刊》证实:目前银行对房企的开发信贷越来越紧张严格,而其他融资渠道也跟随受到不同程度的封堵。

  “从目前情况看,手中持有高价地块,既无背景又无特殊融资渠道的房地产公司可能会在今年面临生存危机。”来自上市公司的财务负责人如此归类已经或即将成为“地王”的企业未来命运,“要么接受土地被收回的现实,要么被昂贵的地块拖死。”

  相关内容详见本刊2010年第42期《谁在囤地》及2011年第4期《中国地王图》。

  资金流断裂:“地王”致命伤

  《中国经济周刊》记者 孙维晨I北京报道

  无论是顺驰地产还是北京祈连房地产开发有限公司、大龙地产,三个不同量级的地王或被吞噬殆尽,或淡出公众视线,或股价受挫。尽管有不同的症状,但是他们却同属一类病症:被赶下“地王”宝座。

  这仅仅是北京的情况。在2009年的广州,面对公众的质疑和压力,国土局等部门对已有两年“晒太阳”历史的地王动用重刑。从那一年的9月开始,广州先后收回了白云云祥路“地王”、科学城“地王”等地块,并没收了部分土地出让金。而这其中也包括保利、富力等大型开发商于2007年所购地块。

  还有南京在2007年12月6日以24.1亿元高价成交的江宁“地王”。该幅土地被收回,连带其超过2亿元的土地保证金亦打了水漂。

  众多的实体病例都将地王最后的命门指向清楚:现金流病变。

  1月23日,多位大型房地产商的财务经理对《中国经济周刊》一致表示,作为资金密集型企业的房地产开发公司,与生死相关的最重要因素之一便是资金链的健康。而得以称“王”的房企对充足的资金更是如饥似渴。

  “资金链断裂则生死攸关,资金链紧张则难以支撑企业扩张。”在香港上市的一家房地产企业财务经理说,目前国内房地产企业的主要资金来源依旧是银行信贷。“房地产信托未成熟,私人借贷和私募资金成本太高。外资渠道只适合少数大型知名企业和上市企业。相较来说只有银行信贷的成本较低,而且支撑力度较大。这就是为什么金融危机以来房地产企业能够有钱拿高价地,卖高价盘。”

  面对当前央行加息0.25个百分点以及不断紧缩的信贷等融资渠道,经济学家马光远认为,当前大约135家上市房企负现金流大约1000亿元左右,由于小型开发商资金链原本就较为紧张,加上当前宏观政策调整,对他们来讲,倒闭可能性是非常大的。

  现金流的崩溃总是有些起因。顺驰地产是因为疯狂拿地的扩张。而“地王”大龙地产则像是拿地撞在枪口上。

  在大龙地产“出事”之前的6月25日,北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿元竞得北京市通州区九棵树大街居住项目。北京祈连,实际为华美地产注册的空壳。而华美地产则是一个同样并不出名的主营房地产销售企业。

  华美地产自2009年5月至7月在北京近郊的大兴、通州大举出手,以不同命名的马甲公司购置土地。随后便被市场怀疑其资金链严重吃紧。媒体援引其内部人士的话报道说:“现在房地产调控的风声这样紧,开发商被说成洪水猛兽,谁也不愿意出头。以项目公司的名称拿地,是很多企业惯用的方式。” “去年公司提出的发展目标是垄断通州市场,但今年没有再这么说了。”

  果真不久,九棵树地块便被北京国土局收回,并没收保证金。

  与这个销声匿迹的“通州地王”一样,北京大龙地产同样由于未能在限制期内缴纳规定土地出让金而被收回土地。

  然而坐过“地王”位子的人,总是要忍受四周的“说三道四”。大龙地产拿地之后,四下的传言便不胫而走。有说大龙地产是当地政府授意,但是事后生变;有说政商谋局抬高地价却不幸“自中圈套”……不过这些传闻最后都未得到证实。

  然而,大龙地产当“地王”撞在政策枪口上的事实却不得不承认。大龙地产拿下顺义后沙峪地块月余之后,财政部、国土资源部等五部门联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库,支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排。

  突然下发的政策迫使大龙地产须先有50.5亿元过账,这使得其在资金方面瞬间捉襟见肘。

  2009年12月23日,国土资源部下发《关于挂牌督办处置房地产开发闲置土地的通知》。通知要求,对土地闲置满一年不满两年的,要按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用。

  一位中国房地产业协会的高层领导对《中国经济周刊》说,这两年产生的地王被一两块高价土地拖累致死并不太可能。他认为,近年来的地王并没有中小型企业或民企。“如果政策能够更加倾向于货币化手段,那么有可能致使一些已高价拿地的企业因资金链紧张而出现生存危机。”

  而目前的政策尽管严厉却无法奈何两年来的高额信贷。“政策对地王的生死控制也十分重要。一般政策更倾向慢性作用,不像资金链那么快速致命。”

  但针对目前现状,这位人士认为:“因为这两年信贷太多了,房地产企业基本不缺钱。而且很多地王有央企背景,背靠这些大型集团则更难像曾经的顺驰那样因资金链断裂而被收购。”