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发布时间:2010年12月10日 02:55 | 进入复兴论坛 | 来源：经济参考报
地偏质差、交通和商业设施配套极不完善
保障房初现“贫民窟”隐患
□记者 施智梁 白田田 北京报道
北京市民小陈七年前在北京西南片以4200元/平方米的价格买了套80平方米的经济适用房，虽然处于西南三环之内，但交通并不便捷，“别说地铁，直到现在整个小区附近只有一辆公交车经过，到最近的地铁站陶然亭站都要换乘两辆公交车。”小陈告诉《经济参考报》记者。
七年过去了，小陈一家几乎每次出门都得坐门前唯一的公交车到最近的交通枢纽转车，达官营或湾子是他们最常去的换乘站。除了交通设施没有跟上之外，小区绿化率低、附近没有成熟的商场、医院甚至学校都是小陈觉得生活非常不便利的地方“连不想做饭时下个馆子都没有太多的选择，当时买房时，开发商向我们承诺的逐步完善周边社区的话数年都没有实现。”小陈说。
“最重要的是，附近没有好的小学，这让我们非常担忧孩子今后的教育问题。”小陈的妻子忧心忡忡地说，他们今年刚有了自己的孩子。
像小陈这样住上了保障房却得不到完善“保障”的不在少数。业内专家认为，如果面向中低收入人群的保障性住房在交通和商业设施上配套不完善，很容易引发都市贫民窟的现象。
“贫民窟”的新标准
联合国人类居住署将贫民窟定义为：以低标准和贫穷为基本特征之高密度人口聚居区。当大量人口从农村聚集到城市时，占据了无人的空地，在上面盖住宅，并配套建起简易的市政基础设施，包括马路、下水道、供水供电线路等。
贫民窟正在迅速成为发展中国家的城市贫困的显著表现。住房所有权的安排也各有不同。在所有的贫民窟，建筑从最简易的窝棚到永久性的建筑一应俱全，有的房子的状况甚至好到让人惊奇。其中有不少贫民窟缺少净水、电力、卫生设施和其他基本服务。新中国成立前上海有数量众多的棚户区，污水四溢、易滋生传染病。
然而在今天的中国随着保障房建设的逐步完善，业内专家做出了相应的补充，具体而言，高密度的居住环境、周边缺乏良好的绿化设施、交通设施和社区建设，都已经成为了现阶段都市“贫民窟”的新苗头。
客观上来看，贫民窟很难根绝。有学者认为，世界上只有两类国家可以消除贫民窟，一类是经济足够发达同时社会福利足够优裕，还需要一个有如世外桃源般简单单纯的社会状况，目前只有北欧的挪威、瑞典诸国可以达到；其二便是所有权力都归政府，政府控制一切，所以贫民窟产生的一切因素都可以由政府的计划经济下的宏观调控消除掉，只需要严格控制人口流动，禁止农民进城。换句话说，共同富裕了，即不存在贫穷，共同贫穷了也无所谓贫穷。两端对照，是两种截然不同的路径依赖。
位偏质差埋下隐患
记者实地走访并从专业的房产信息网站了解到小陈住的这片小区，占地面积40000平方米，建筑面积达到230000平方米，绿化率不到25%，周围社区萧条，与其实不到600米的马连道商圈形成强烈反差。
开始有人批评开发商过于逐利，但开发商有自己的解释。一位不愿透露姓名的房地产开发商告诉《经济参考报》记者，“现在不少开发商在项目开发过程中都得建设一定比例的保障房，保障房和商品房都是规划在同一地块的，所以不会有附近配套设施、绿化之类的差异。”
然而近期保障房质量问题频发的现实让人不得不怀疑：即使身处同一小区，开发商对保障房和商品房仍会区别对待。
2010年6月在建的北京市大兴区旧宫改造项目之一的明悦湾保障性住房小区因被查出有严重质量问题被全面停工。8月1日 北京市住建委经过全面调查后，指出质量问题主要是楼房所使用的混凝土强度不够，导致建筑物主体结构达不到安全要求。10月北京大兴区的明悦湾小区九栋保障性住房中，八栋被查出混凝土强度未达设计要求，其中六栋被勒令拆除重建，两栋加固。
《经济参考报》记者经过实地踏访和调查，独家披露了同一开发商对同一小区开发的商品房和保障房分别用了不同的混凝土供货商。而同一小区的其他数栋商品房并没有检测出质量问题。一时间，保障房的质量问题成为全社会的热议焦点。
有舆情认为，位偏质差是当前不少地方建设保障房的通病，一方面，相比日进斗金的商品房，获利很少甚至会赔本的保障房很难引起一些地方政府的高度重视，不仅建设进度一拖再拖，建筑质量更是堪忧。另一方面，一些地方政府在保障房建设上只满足于解决有无的问题，并未考虑住户居住的舒适度，使得保障房的居住和生活成本比有的商品房还高，使许多好不容易中签购得保障房的中低收入家庭被迫放弃。保障房在很多地方已经成为“贫民区”的代名词。
中国人民大学公共管理学院副院长严金明在接受《经济参考报》记者采访时表示，由于城中心很难找到土地，拆迁成本比较高，所以保障性住房很多情况都建在城外或是郊区。“基于区位的遥远，周边配套都不健全是个客观存在的情况。”
严金明认为这些情况应该在规划里有所体现，“教育、卫生、商圈等公共资源都要有所考虑。如果规划里没有或者后续跟不上，长时间下去，是不是贫民窟不好说，但是慢慢会形成所谓的穷人区和富人区。”
地方政府建设保障性住房的积极性不够被严金明认为保障房建设出现不平衡的重要原因之一“没有经济利益，政府好像也觉得没有什么好处，动力不足，积极性不高，房屋的质量问题也跟不上。要知道政府对保障房的衡量是不能从经济利益去衡量的，而是从解决民生问题上考虑的。”
严金明提出，作为政府，在配置公共资源的时候要注意均等化，“人不分穷富，只要作为公民，政府就应该提供平衡的公共资源。”
部分开发商缺乏社会责任感和公德心也是严金明重点指出的，最近频现的保障房质量问题让他感觉有的开发商的社会责任感要加强，不能过于唯利是图。
规划、配套一样也不能少
如何避免今天的保障房成为明天的贫民窟，成为各地在保障性住房规划之初就不得不考虑的问题。
在全国率先开展保障性住房制度探索的厦门市形成了“厦门模式”，具体做法包括：保障房与商品房的建设采取同步规划、统一布局。保障性住房按照商品房标准进行建设，包括小区绿化、空间距离和活动场所等。在保障房分配上，没有专门的“廉租房小区”或“经济适用房小区”，对房屋保障类型不做事先规定，根据住户需求灵活调节，不同收入、阶层的人群混居。
物业管理方面，厦门市的做法是由国企受政府委托来开展服务，内部有专门的监管员来监督，另外每个小区都有居委会、派出所等，实行综合治理。这样有助于避免出现贫民窟常见的脏乱差、嫖娼、赌博等各类问题。
“贫富混居”的保障房建设模式被不少城市采用。然而，收入水平相差较大的不同群体“被混居”，却很难真正融合在一起。
中国房地产学会副会长陈国强告诉《经济参考报》记者，北京比较多的做法是商品房小区配建保障性住房，但也存在负面问题，比如一个很高端的商品房小区配建廉租房，不可能完全成为一体，贫富之间的差距对于收入较低的家庭成员包括下一代都会造成不利的影响。
有专家认为，“贫富混居”和“成片开发”均不是解决低收入群体住房保障问题的好办法，不妨考虑“小片开发、集中居住、分散布局”的思路，利用城市建设的小片余地或专门划出小片土地进行开发，限制保障房小区的建设规模；使符合条件的低收入者集中居住，但户数和人数不宜过大；在小区布局上将保障房分散到各个区域，防止同一区域密度过大。这样，既能够保障低收入群体的基本住房问题，又能防止由于低收入群体居住规模过大和过于集中而产生的社会问题爆发。
重庆市市长黄奇帆此前接受《经济参考报》记者采访时介绍了重庆公租房的建设经验：在500平方公里的新城区建设21个人口集聚区，每个聚集区里塞一个公租房项目。公租房的人跟商品房的人住在一个大的区域里，可能是不同楼盘，但是在一个方位里，就形成了混居，不造成不同收入人群的心理落差，不形成新的城市“贫民窟”。
而且，公租住房分布在轻轨沿线或交通、环境、配套等条件较好的地区，平均容积率控制在3.8，完全参照商业楼盘的标准设计，配套有学校、医院、商场、健身等公共服务设施和场地。甚至每5户还设置一个地下停车位，并含有400元/平方米的简约装修。
陈国强认为，避免保障性住房沦为贫民区，应该从交通出行、生活配套、就业安排上进行综合考虑。保障房选址要在轨道交通或者快速交通沿线，建立和主城区的联系；生活配套包括学校、医院、休闲设施的建设；保障性住房不能只有单纯的居住功能，需要有一定的产业作为依托，就地解决部分人群的就业和收入来源的问题。
避免城市“贫民窟”
重庆廉租房与商品房“插花”建设
□记者 徐旭忠 重庆报道
近年来，各地为了解决部分中低收入群体的住房难题，大力推进廉租住房和公共租赁住房建设。然而，有来自社会各界这样的质疑：那就是大规模集中建设保障性住房，众多低收入人群聚集在一起，会不会产生城市“贫民窟”？
记者近日在全国廉租住房和公共租赁住房建设试点城市的重庆市采访了解到，近年来，这个市在推进保障性住房建设中，通过采取“混建制”、“小集中、大分散”、高标准配套设施建设等措施，防止保障性住房聚居区成为城市“贫民窟”，让住在这里的困难群体生活地更美好、舒适，更有尊严。
“小集中、大分散”
每天的茶余饭后，家住江北区山水丽群(一期)廉租房小区的老人杨清富都会在小区内逛逛。今年70岁的杨清富原来住在江北区观音桥一带，一家四口人曾租住一个只有20多平方米的房子里，因属城市低收入群体，前两年申请了廉租房，住进了政府修建的廉租房小区。杨清富告诉记者，他现在住的房子有50多平方米，两室一厅，厨房、卫生间都有，还有阳台。他不无感慨地说“真没想到在我的有生之年，还能住上漂亮、宽敞的房子！”
杨清富带着记者在小区内转了转。记者注意到，虽然是廉租住房小区，小区内的环境、配套不逊于主城区的一些商品房小区。小区内绿草茵茵，绿树成行，干净整洁。小区的配套也十分完善，专门有物业管理公司对小区进行日常的保洁、安全等方面管理，配套有医务室、幼儿园、附近还有农贸市场，日常生活十分便利。
江北区房管局房改政策科科长肖辉在接受记者采访时表示，为了避免廉租房小区成为城市“贫民窟”，江北区在规划廉租房小区时就做了充分考虑，采取了“小集中、大分散”的模式，那就是每一个廉租房小区规模不宜过大，一般在几万平方米。以江北区规划建设投用的山水丽群(一期)和“山水桂苑”为例，山水丽群(一期)的建设规模只有4万平方米，山水桂苑小区的建筑面积只有1.8万平方米。
据肖辉介绍，在实施廉租住房保障工作中，江北区根据实际情况和住房困难家庭的要求，采取了实物配租和租金补贴两种保障形式，在实物配租之外采取了发放租金补贴的方式，保障对象可根据自己的情况在主城区租房住，这在客观上有利于避免集中建设可能带来的“贫民窟”现象。截至2010年三季度末，江北区保障困难家庭4106户，其中实物配租806户，租金补贴979户。
配建制：廉租房与商品房“插花”建设
今年以来，为了破解中低收入群体的住房困难问题，重庆市借鉴国外经验，在全国率先大规模建设公共租赁住房(以下简称“公租房”)。根据重庆市规划，在未来三年内，重庆市每年建设1000万平方米公租房，共3000万平方米。此后，重庆市将根据城市发展和社会需求，再建设1000万平方米的公租房。
在公租房建设中，重庆市提出将公租房、廉租住房、经济适用住房等保障性住房“三位一体”，采取无差别的“混建”模式，高标准、高品质规划建设，与商品房巧妙有机地融合，让中收入群体住房拥有与商品房住户同样的生活起居环境，减少贫富差异感。
“在公租房建设上，我们确保做到规划布局均衡、交通出行便利、配套设施齐全、居住环境适宜。”重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇在接受记者采访时表示。他说，重庆市规划的公租房小区均布局在内外环线之间的21个人口聚居区中，公租房住户完全与商品房住户有机融合在一起，共享小区环境和专业物业公司的管理与服务，避免社会阶层隔离和形成“贫民窟”，促进和谐社会建设。同时，公租房户型面积为35-80平方米，60平方米以下的占85%以上，按建筑面积的10%进行公建配置，并含有400元/平方米的简约装修。这些系统化的考虑，可以保证入住公租房的中低收入阶层，享受到中档商品房的居住标准。
记者在重庆首个公租房小区———“民心佳苑”工地看到，这个小区的房子已全部封顶，并且已进入内部装修阶段。绿化率达35%左右，公建配置的建筑面积达10%。套型建筑面积在30平方米～80平方米之间，其中60平方米以下的占85%，可满足不同类型人群和家庭人数的基本居住需求。四种户型的样板间，从31.14平方米的单间配套，到79.35平方米的三室一厅，每种户型都体现了科学设计：起居厅尽量宽大，最大的达到了17.26平方米；房间尽量考虑采光；每种户型都有阳台。样板间都配备了全套的厨房和卫浴设施。
张定宇介绍，重庆市规划的公租房小区所在地段一般都有轨道交通支撑，或交通条件较好的地区，周边城市配套设施较为完善。容积率约3.8，完全参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、银行以及健身、图书馆等设施和场地。以“民心佳苑”为例，2011年将建成的轨道3号线距离小区西侧不到500米，远期规划的轨道4号线就位于小区东侧。小区附近交通四通八达，从这里坐公交车，15分钟就可以到达观音桥商圈。小区配套有小学、幼儿园、社区管理、商业用房和适量停车位等。
强化配套服务实施人性化管理
记者了解到，为了让廉租住户真正实现安居乐业，重庆市积极探索通过强化后期管理，做好配套服务等方面，破解难题，构建和谐社区。
较早实施廉租住房保障的九龙坡区在总结首期廉租住房管理经验的基础上，在华龙家园廉租住房小区一期建成后，按照小区的管理模式逐步规范和完善了配套设施，完善小型农贸市场、平价超市、便民理发店、便民药房等，以方便住户购买基本生活用品。设立宣传栏，向居住家庭提供招聘、培训等信息。在二、三期工程中更是配置了社区服务站、托儿所及警务室，进一步规范和完善配套设施。
重庆市国土资源和房屋管理局副局长董建国表示，重庆市还积极探索亲情化、人性化的后期管理服务。在后期管理工作中，切合实际，尽量细化，充分考虑住户的实际承受能力，合理确定廉租住房租金标准，建立租金收缴台账，管理上用租金贴补部分费用，重在服务社会、服务对象，管理不断更新观念，工作力求做细做实，将规章制度、文明公约张贴楼道，让廉租住房小区形成和睦友好、团结互助的氛围。在廉租住房管理方面，倡导“以人为本”，实施亲情化沟通交流，人性化管理，对廉租对象提出的问题和要求耐心细致解答。积极探索宏观指导，自治管理的模式，充分调动廉租住户共创温馨美好家园。此外，建立帮扶制度，努力构建和谐家园，在实施人性化、亲情化管理服务的同时，建立和完善帮扶制度和机制，定期看望，不断帮助和改善廉租对象在生活中遇到的实际困难。
为了加强对公租房的管理，重庆市专门成立了公共租赁房管理局，这也是全国首个公共租赁住房管理局，其宗旨是为住房保障提供服务。重庆市公共租赁房管理局的主要职责任务是：研究起草住房保障配套政策，具体实施廉租住房、经济适用房、公共租赁住房等保障性住房专项规划、年度计划，组织实施保障性住房房源储备、投放计划，承担住房保障项目监督管理、住房保障申请对象审核配租、信息统计和分析等工作，指导区县住房保障业务工作。
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