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两部委发文调控楼市用地 囤地达一年禁止再买地

发布时间:2010年09月27日 02:42 | 进入复兴论坛 | 来源:中国网络电视台综合

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    国土部、住房和城乡建设部昨日联合发出通知,力推保障房建设落实、严格土地出让管理,成为通知的亮点。通知明确,企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,都将禁止竞买资格。

    通知称,此次进一步加强房地产用地和建设的管理调控,系积极促进房地产市场继续向好发展。

  闲置地优先供给保障房

    通知要求,在房价高的地区,应增加中小套型限价住房建设供地数量。

    同时,对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地,以及农转用计划指标,应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。对于没有完成上述住房供地计划的地方,不得向大户型高档住房建设供地。

    另外,通知要求,市、县国土和建设部门,要共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政审批快速通道。规划部门在受理后10天内核发建设用地规划许可证,国土资源主管部门要在受理后10天内核发国有土地使用证,规划主管部门要在受理后60天内核发建设工程规划许可证。

  出让地块需“没有纠纷”

    在国土部日前公布的2815宗闲置土地中,因毛地出让拆迁难、调整规划等政府原因造成闲置的约占六成以上。

    为了规范政府的供地行为,防止出现超大地块供地,通知中再次强调,土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准,严格执行商品住房用地单宗出让面积规定,不得将两宗以上地块捆绑出让,不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记,确保地类清楚、面积准确、权属合法,没有纠纷。

    如果市、县发布的公告中存在捆绑出让、超用地规模、“毛地”出让、超三年开发周期出让土地的,要责令立即撤销公告,调整出让方案重新出让。

    另外,土地出让后,任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。由开发建设单位提出申请,调整规划建设条件而不按期开工的,必须收回土地使用权,重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。

  闲地达一年 不得再买地

    在土地竞买过程中,国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。

    如果竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、存在非法转让土地使用权等违法行为、甚至是因企业原因造成土地闲置一年以上;开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的,在结案和问题查处整改到位前,该企业将不得参与土地竞买。

    对无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式等要求的开发商不仅要处罚,还要将名单及时向国土、价格、金融等部门通报。

  【政策要点】

  1 高房价地区增加限价房供应

  政策房、中小套型供地计划未完成,不得供地大户型

    地方各级住房城乡建设(房地产、规划、住房保障)、国土资源主管部门要按照住房建设规划和编制计划的要求,共同商定城市住房供地和建设的年度计划,并根据年度计划实行宗地供应预安排,共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块。

    要根据住房建设计划落实情况,及时合理调整供地计划。要在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上,结合各地实际,选择地块,探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。

    在房价高的地区,应增加中小套型限价住房建设供地数量。要在盘活利用存量土地的同时,对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地以及农转用计划指标,应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。

    没有完成上述住房供地计划的地方,不得向大户型高档住房建设供地。

  2 主管部门应明确限价房售价

  开发商申请改规划导致未按期开工,必须收回土地使用权

    市、县规划主管部门应当会同国土资源主管部门,严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求,确定拟出让地块的位置、使用性质、开发强度、住宅建筑套数、套型建筑面积等套型结构比例条件,作为土地出让的规划条件,列入出让合同。

    对于中小套型普通商品住房建设项目,要明确提出平均套型建筑面积的控制标准,并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设,住宅用地的容积率指标必须大于1。

    市、县住房城乡建设(房地产、住房保障)主管部门要提出限价商品住房的控制性销售价位,商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件,作为土地出让的依据,并纳入出让合同。

    土地出让后,任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。因非企业原因确需调整的,必须依据《城乡规划法》规定的公开程序进行。由开发建设单位提出申请调整规划建设条件而不按期开工的,必须收回土地使用权,重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。

  3 “囤地”一年不得再竞买土地

  开发商违背出让合同约定条件开发土地,整改前也不得买地

    国土资源主管部门对竞买人参加招拍挂出让土地时,除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买(投标)保证金外,还应提交竞买(投标)保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。

    根据国发10号文件规定,对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的,在结案和问题查处整改到位前,国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动:

    1.存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的;

    2.存在非法转让土地使用权等违法行为的;

    3.因企业原因造成土地闲置一年以上的;

    4.开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。

    对房地产开发企业擅自突破住房套型结构比例、不按要求配建保障性住房、无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式要求等行为进行处罚,并及时向国土资源、价格、金融等主管部门通报违法违约企业名单。房地产主管部门要会同有关部门建立市场动态监管制度,开展商品住房销售现场的日常巡查和实地检查,在商品住房预售环节及时发现并严肃查处捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、哄抬房价等违法违约行为。

    4 政府原因闲置土地限期查办

    对违规违法办理相关用地手续的部门和人员,要追究责任

    省级国土资源主管部门要采取得力措施,督促市、县国土资源主管部门加快查清处理闲置土地。对企业自身原因造成土地闲置的,必须依法坚决查处。

    对政府及部门原因造成土地闲置的,住房城乡建设部门要积极配合国土资源主管部门,联合限期查办。对未达到法律法规规定的土地转让条件转让房地产用地等囤地炒地的行为,要及时依法依规严肃查处,应当依法没收违法所得,并处罚款。对违规违法办理相关用地手续的部门和人员,省级国土资源主管部门要按有关规定追究责任人责任。

    市、县规划主管部门应会同国土资源主管部门,严格按照已确定的容积率指标对开发宗地进行规划许可和建设项目竣工核验。对已供土地分期开发的建设项目,应统一规划设计,各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和,必须符合容积率指标要求。坚决制止擅自调整容积率等问题,严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为。(来源:新京报) 

    评论:完善房产统计,重在信息强制披露

     社论

  9月25日,国家统计局赶在国庆前公布《住宅销售价格统计调查方案》,并在25日-30日公开征求意见。方案最大的亮点有两个:一是不再使用开发商直接填报的房价数据,二是要求直辖市、省会城市等35个大中城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料,直接采用房地产管理部门的网签数据。

  今年初,统计局公布2009年中国70个大中城市房价同比上涨1.5%。这一数据遭到各界的质疑。对此,统计局局长马建堂公开承认现在的统计方法有很大的缺陷。毫不客气地说,现行的房价统计是一种非常“偷懒”的统计,把基础数据的统计完全交给了和房地产政策走向具有紧密利益关系的开发商。

  从近几年房地产政策的走向看,房价统计数据直接决定政策的方向性选择,因此,包括开发商在内的利益方都无不千方百计争夺房地产数据的“发布权”和“话语权”,其用意就在于通过房地产市场信息的垄断,从而左右调控政策,达到维护既得利益的目的。

  很显然,在官方的统计数据失真和市场认可度不高的情况下,房地产调控政策就缺乏基本的依据。从2003年至今,中国房地产调控政策之所以屡调屡败,沦为“空调”,房价成了难以驯服的野马,和统计数据的失真不无关系,作为被调控一方的开发商反而事实上成了房地产市场信息的最大垄断者,从而对冲了政策的效力。

  事实上,中国房价统计体系的缺陷不是局部和个别的,而是全方位的。

  1998年房改以来,中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标,除了国家统计局的70个大中城市的统计指标之外,中介机构、科研单位也都建立了自己的统计体系,但是,由于利益的纠葛,中国的房价统计,无论是新盘价格还是二手房,基础信息都垄断在开发商和地方政府的手里,在这种情况下,如果官方统计机构的数据也依赖于开发商,则意味着整个统计数据的公信力将大打折扣。在政府垄断了土地供应,开发商垄断了房价的现实情况下,整个房地产市场就成了一个信息的“铁幕”,民众和政策只能在各种真伪不分的信息的指挥棒下翩翩起舞,因此,重构中国的房价统计体系迫在眉睫。

  就此而言,这次公布的《住宅销售价格统计调查方案》,无论是抛弃开发商上报数据,还是采用网签数据等方面,和以前比较都是巨大的进步。

  但是,这还远远不够。首先,目前中国的城市有600多个,仅仅统计70个城市不足以反映房价的变动;其次,征求意见稿依旧缺乏分类数据,比如,对高档住宅、政策性住房等没有进行分类统计,平均价格本身不能作为参考和依据;第三,二手房的统计方法依旧欠缺,二手房交易的复杂性决定了要求税务、银行等相关部门的配合协调,单纯依靠当地统计机构的调查依然会使得数据失真。

  除此之外,还应该看到,中国房地产市场的信息除了房价统计失真之外,其他与政策相关的信息也存在很大的问题,比如,土地供应计划,比如,城市规划等,这些信息对于政策的选择也是极为重要。

  我们建议,在改进房价统计方法的同时,以此为契机,按政府信息公开条例要求,推行房地产市场的信息强制披露制度,特别是在城市规划、土地供应等政府信息的公开上要加大步伐,对于开发商垄断房源等信息,应通过备案或者强制在某个时间公开的方式履行披露义务。