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土地增值税要清算,政策瑕疵更须清算

发布时间:2010年08月13日 02:44 | 进入复兴论坛 | 来源:红网

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  8月12日我从《中国税务报》上读到:今年上半年,全国土地增值税实现收入626.13亿元,同比增长97.7%。有关专家指出,土地增值税收入大幅增加表明上半年土地成交量依然活跃,同时也说明税务部门加强土地增值税清算的作用已经显现。

  我注意到,今年5月国家税务总局先后两次就加强土地增值税征管下发通知,强调要全面推进土地增值税清算,尤其要对定价过高、涨幅过快的项目重点抽查。针对较多地区存在的预征率偏低,与房价快速上涨不匹配的情况,税务总局要求研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。税务总局还对各地预征率底限作出划定。然而在我看来,清算效果固然令人欣喜,土地增值税愈益彰显的政策瑕疵则令人忐忑。

  土地增值税税基是纳税人销售新建房屋和二手房之土地增值收益总额,实行四级累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过部分最高税率可达60%。然却此税种多年来理论税负畸高与实际税收较低形成鲜明对比,成为房地产市场调控的“松紧带”和坊间舆论诟病置喙的焦点。一位不愿透露姓名的政协委员提供的未公开的政协提案显示,根据计算,2005年到2009年土地增值税共流失2.52万亿。该委员强烈建议全面清算土地增值税控制房价,防止国家土地收益流失。在我眼中,土地增值税愈益彰显的政策瑕疵至少有二。

  现行《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定,房地产企业在计算扣除项时可按土地价格和开发成本各加计扣除20%享受优惠政策。这一政策是基于特定时期鼓励和促进房地产业发展而制定,在特定时期内确实起到了促进房地产企业发展的作用。而如今房地产业已成为高房价、高利润、高回报产业。据7月2日《中国青年报》报道,一房地产开发商自曝业内潜规则:5年前花费约200万元买地,5年后盖了商品房出售获纯利两亿元,百倍的利润源自高涨的房价。在房地产过热面临数轮调控、房价过高面临遏制的形势下,房地产行业已不需要政策扶持,再延续这一优惠政策显已不合时宜。也就是说,为配合助力“新国十条”房地产调控,取消加计扣除20%享受优惠政策规定正当其时时不我待。

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。这一政策如能发挥预期效用,将对政府调节市场、控制炒房、抑制房价将起到积极作用。房地产企业合理利用这一优惠政策,既可开发低价房又能保持合理利润空间,这正是这一优惠政策出台的原初意图和良好愿望。所谓“普通标准住宅”,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。其与其他住宅的具体界限,2005年5月31日前由省人民政府规定。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)文件规定:从2005年6月1日起,享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。如果继续依据这一认定标准,在目下房价疯涨畸高“房价在天上,房子在地上”和多轮调控陷入“屡涨屡调屡调屡涨”尴尬怪圈情势下,税收优惠政策初衷非但无从实现,甚至还有可能成为某些房地产开发企业开发高价房的“避税港”,因为对房地产商而言,“增值额未超过扣除项目金额20%”优惠条件完全可以操控。如此这般,与优惠政策初衷南辕北辙背道而驰,不如废除之作罢。

  当然,如若非要保留这一优惠政策并试图发挥作用,在我认为则须更弦易张,将普通标准住宅认定标准调整为:根据各地平均收入水平,以房屋“单位价格”指标为普通标准住宅认定标准。如是好处在于,既让真正从事低价商品房开发的房地产公司得到实惠,又让低收入者能买得起房,而且我敢断言,标准重新划分还将对二手房市场产生巨大冲击,真正起到遏制“全民炒房”和打压“恶意炒房”的效用。

  毫无疑问,目前全国各地正在深入开展房地产企业土地增值税清算,除了回归依法治税宗旨和应收尽收组织收入原则,主要旨在配合策应“新国十条”国家房地产调控。我要大声疾呼的是,土地增值税采取超率累进税率征收方式,决策其调控余地空间很大,税收杠杆作用明显。国家应当机立断调整土地增值税政策中不合时宜的规定,以实现税法公平正义,更好地发挥税收在落实中央“新国十条”调控新政中的杠杆作用。

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