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深圳商业地产“只租不售”或成主流

发布时间:2010年07月28日 12:19 | 进入复兴论坛 | 来源:南方日报

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  南方日报讯(记者/马芳曲广宁实习生/詹先辉)“深圳的经济就是走廊经济,跨国公司的总部要么设在香港,要么设在广州,而深圳最少”,这种状况下深圳的商业地产最缺乏的是高素质的租客,同时,深圳越来越多的商业地产开发商提出“只租不售”,则是开发商不用快速回笼资金,也不愿放弃商业物业所带来的持久现金收益。

  昨日,本报与搜房网联合举办南方会客厅之商业地产论坛,邀请深圳多家商业地产开发商和深圳地产知名评论人,共同探讨深圳商业地产的价值。

  理由长期受益、规避增值税

  深圳早期的写字楼都是以销售为主,开发商开发后采取销售的方式迅速回笼资金,而近段时间深圳卓越、京基等在建商业地产项目都纷纷表示将“只租不售”。

  对此,卓越地产项目策划经理徐江称,刚开始做卓越世纪中心项目时去北京、上海调研,发现这些城市只租不售的物业所占比例非常大。而卓越世纪中心直至今年上半年都还在计划销售,后来才改变策略做租赁。这个转变的理由是:随着写字楼开发量增加和日后储备逐渐增多,销售并不是最佳的方案,既然公司有能力承受开发等成本,必然会做出持有的选择,持有写字楼不仅能够保证有一个稳定的现金流,而且能够享有日后写字楼增值的收益。同时,抵御市场风险的能力也会加强。

  徐江算了一笔账,未来5年等公司的一些后续项目开发完,公司持有的写字楼年租金收益可能达10亿多元,不管市场怎么变化,可能租金有一个小幅波动,但这个收益还是很稳定的。

  另一个让开发商选择只租不售的理由则是:国家宏观调控对于增值税的严格征收。深圳地产知名评论人士弓鸣表示,由于政府对开发商增值税有了新的规定,为了合理规避增值税,将售转为租成为一个规避的方式,其或多或少都会减少纳税。

  弓鸣认为,只租不售的转变标志着深圳商业地产逐步走向成熟。他说,以前开发商销售商业地产是考虑资金回笼的问题,实际上这是一种贱卖,而在目前深圳土地紧缺、商业物业土地供应相对趋紧的情况下,有实力的公司选择不再贱卖“聚宝盆”。

  记者了解到,目前,越来越多的商业地产开发商开始考虑只租不售或租售结合的商业地产经营模式。

  关键需要一支优秀经营管理团队

  “商业地产由售转租后,对缩短深圳与北京、上海在写字楼上的差距有很大帮助。”徐江认为,以前商业地产卖掉后,开发商管理提升的动力不是很强,而现在持有后,管理等方面都会主动提升,毕竟租金每上涨1元,都是开发商的收益。

  徐江还表示,目前,深圳商业地产的写字楼部分最大的问题是优质租客非常少,“我们去很多写字楼调查过,每栋写字楼的国际知名企业,不超过三四家,而一栋楼动辄有10万平方米。这说明当时这种出售的物业对于这些国际知名企业来说,它是没有吸引力的”。

  弓鸣则表示,“深圳的经济就是走廊经济,跨国公司的总部要么设在香港,要么设在广州,而深圳最少”,“当外围环境达不到需求时,即使我们把物业锻造得如何精美、国际化、智能化、低碳、人性化,都没有用”。

  弓鸣提醒说,对于深圳的商业地产开发商,要自主经营商业地产,仍欠缺一支可持续、能跟国际一线经营管理团队比肩的团队,同时,要关注政府规划和地域锻造对商业地产价值的影响。而记者了解到,目前,运作成功的商业地产开发商大都依靠国外成熟的商业运营团队经营。