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专家指楼市症结在于缺乏长效机制稳定各方预期

发布时间:2010年07月14日 08:08 | 进入复兴论坛 | 来源:经济参考报

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  □记者 魏宗凯 李佳鹏 吴黎华 北京报道

  前一交易日领涨大盘的房地产板块13日上演“变脸”领跌大盘。当日受三部委否认房产政策松动消息影响,房地产板块低开1.85%,截至收盘,房地产板块下跌3.19%,150家与地产相关的上市公司中,132家公司股票下跌,25家跌幅超过5%,主力资金随即出逃,再度上演“一日游”行情。

  事实上,自五月份以来,房地产板块不断上演这种“暴涨暴跌”的行情。在近一个月中,随着各种地产政策传言不时袭击股市,市场对地产政策的任何消息都变得极为敏感,一有风吹草动,便出现剧烈波动。

  专家认为,楼市的症结在于缺乏长效调控机制稳定市场各方预期,致使一些传闻频频对市场产生剧烈影响,同时,也造成了一些房地产开发商对未来政策松动持有幻想从而死扛房价。

  记者了解到,不仅房地产股频频受到各种政策传闻的影响,房地产市场本身也呈现多种“面孔”。被称为“史上最严厉”的楼市调控政策出台已近三个月,除了成交量明显缩减之外,诸多意想不到的乱象也随之而来,开发商捂盘惜售、降价实为假摔以及租金大涨、地方细则“太温和”甚至难产等现象值得警惕和深思。

  其实,早在此次澄清房产调控政策不会松动之前,住房和城乡建设部等相关部门也曾多次表态,中央对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备,调控政策不会半途而废。尽管如此,仍有部分人士坚持政策松动的预期。

  目前,开发商阵营已出现了“两极分化”。一方面,5月以来,绿地、万科、保利、恒大等企业已经开始采取降价、赠送面积等优惠措施促进销售;另一方面,不少企业对房价报复性反弹仍存在期待,价格依旧坚挺,甚至放慢了开发和销售节奏。

  内心比较复杂的还有各大商业银行。央行数据显示,在政策出台后的5月份,我国房地产个人按揭贷款增量较上月回落近400亿元,环比跌幅超过15%。5月份各家商业银行房地产开发贷款规模也明显减少。在此压力下,尽管银监会三令五申限制差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化,二套房及以上贷款政策不会动摇,地方银行仍然悄然放水。有媒体报道称,部分城市个别银行近日重新“开闸”第三套房贷,在实际操作中以“认贷”,而不是三部委明确规定的“认房又认贷”作为认定标准。

  中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为,开发商近三个月来对宏观调控政策的研判比以往更谨慎,也更矛盾。一些开发商较为悲观,率先大幅降价抢占先机;一些开发商仍在硬撑不降价,认为政策的“拐点”可能很快就会到来;还有一些开发商犹豫不决,在观望调控政策能持续多久。

  “如果调控政策出现松动,房地产市场很有可能再次出现报复性反弹,这是决策部门所不愿看到的。但包括前期呼声很高的要试点房产税,现在突然没有下文了,给市场传递的信号确实有些错乱。”陈啸天说。

  的确,有关上海出台楼市新政和上海正在研究征收住房保有环节房产税的消息,在这三个月来一直在不断地刺激人们的神经,由于房产税震慑力较大,中央迟迟未予以批复,这也让业界有颇多猜想:会否考虑到影响经济而暂缓征税?

  上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭告诉记者,“误伤经济”正成为一部分人士阻碍执行楼市调控政策的借口。目前包括一部分地方政府在内,各方主体对此次楼市调控能力多少存在一些疑虑。有的甚至还认为之前的几次楼市调控最终都以“放松”或“救市”告终,由此推断下半年或者明年年初中央可能会救市。

  中信证券首席策略分析师于军对《经济参考报》记者表示,股市出现如此剧烈的波动,主要源于房地产调控没有相对确定的目标,开发商和购房者对房价调整到什么地步都有巨大的分歧。他建议,应由非官方的机构确立一个相对明确的地产调控目标来减少这种分歧。同时,必须把经济增长从过度依赖房地产中摆脱出来,如果政府能够通过保障房等其他手段来保持经济的相对稳定,市场就会坚信调控政策将会继续,直到达到房价相对稳定的调控目标。

  上海财经大学经济学院院长田国强告诉记者,影响中国房地产市场稳健发展的主要症结不在于高房价,而在于长效机制的缺乏,没有好的制度不可能有有效的监管,造成了严重的效率和公平问题。

  对此,北京大学房地产研究所所长陈国强表示赞同。他认为,目前楼市调控政策短期工具色彩过于明显,楼市调控更多地成为宏观调控的一个环节,而其自身却缺乏一个长效的调控机制来稳定市场各方预期。

  田国强认为,解决问题的根本方法是增加商品房市场土地有效供给,增加持有高端房和多套房的成本,同时考虑到与之相配套的风险控制、住房保障、租房体系、拍卖机制等。他建议,从土地流转制度、财政税收制度、金融监管制度、住房保障制度、住房租赁市场建设、土地拍卖制度等六大制度建设方面入手,多管齐下,综合治理,建立有效市场,兼顾经济效率与社会公平,引导有效供给与有效需求,促进房地产市场稳定健康发展。