北京地王退地传言蔓延 楼市新政挤压暴利

发布时间:2010年05月21日 10:48 | 进入复兴论坛 | 来源:京华时报

专题:楼市调控再掀风暴

  远洋豪掷40.8亿元购买的大望京新村地块要退回?

  地王退地,或许只是个传说。但这个从上周开始蔓延的传说引发多米诺骨牌效应:周边楼市已尽显“信其有”的特质,二手房房价出现明显松动。

  随后,远洋方面一位负责人表态称,“退地也不是没有可能”。而另外一位负责人则表示退地消息纯属误传。

  溯源地王退地传言,其背后是近期一系列楼市调控新政对房地产业暴利的倒逼和挤压。

  地王,恐难再现江湖。

  地王退地传言蔓延

  “由于地价高过周边房价,据说开发商已经萌生退意了。”上周,一则地王要退地的消息,在望京区域的各大业主论坛上流传开来。

  传言中所指地王,是远洋地产旗下北京远豪置业有限公司。

  今年3月15日,经过84轮竞价,该公司以40.8亿竞得朝阳区崔各庄乡大望京村1号地。经折算,该地块住宅面积的楼面单价高达2.75万/平米,成为名副其实的单价地王。

  周边房价遭“滑铁卢”

  地王退地消息一出,市场随即做出反应。“地王周边房价降一成”、“望京二手房一套降价100万无人买”……地王周边业主的内心正在经历过山车式的起伏。

  在望京地区的各个中介门店,中介人员也都会似有似无地告诉购房者,地王要退地,这里的房价已经跌至低点。

  “也许只是房产中介在借题炒作压低房价。”一位在市场研究部门工作的中介工作人员告诉记者。据他所知,远洋没有明确表示过要退地,“退地的说法和出处值得怀疑”。

  然而,近一周的时间内,远洋始终未就传言出面予以澄清。周边房价下跌,却已成不争事实。

  地王附近的融科橄榄城,房价降幅明显。业主程先生说,在今年4月初,有人曾开出每平方米3.4万元、总价425万元的价格,购买他手中的房子,被他拒绝了。最近,听说了地王退地的传言后,他又把房子挂在了中介,到现在,报价已经降了三轮,从425万元到325万元,但依然无人问津。

  “地王退地的传言已经影响了小业主的预期。”链家市场分析师张月说,地王与二手房的价格往往是紧密相联的。某个区域出现一个地王,这个区域的二手房就会很快涨起来。反之,地王要是退地,周边的二手房也会调头下探。

  退与不退表态不一

  远洋的沉默,曾一度被外界视为对传言的默认。

  记者近日辗转联系到了远洋地产北京区域事业部副总经理张森林。他表示:“退地也不是没有可能。”

  但这位负责人也表示,由于自己职位发生变化,不便对此解释太多。而对于退地传言从何而出,他表示不知情。

  在此前的5月13日,在远洋地产召开的股东大会上,远洋地产主席李明曾就传言回应称,远洋没有退地打算。他表示,公司已经支付了地价款,目前地块正在办理前期手续。

  北京市土地中心在接受记者电话询问时,也拒绝就此予以明确回应。

  退地取决市场前景

  “退与不退,很大程度上取决于市场预期。”中国房地产联盟秘书长陈云峰认为,地王退地与否,都将基于其对自身利益的权衡。

  按照大望京村1号地的出让公告要求,远洋已经缴纳了5亿元竞买保证金。如果远洋真的退地,那么这5亿元的保证金将被冻结,甚至还会在一定期限内被取消在京拿地的资格。

  远洋是否愿意付出如此代价?在陈云峰看来,开发商目前“心里确实不再坚定”了。“这么高的价格拿地,如果房子卖不出去,或者低价卖出去,损失大于5亿元保证金的话,那就有理由和动力退地。”

  同样是算账,望京地王一诞生,地产大鳄潘石屹就曾测算,该地块的销售单价将来只有达到4.5万元/平方米,才可能有10%的利润。而当时周边的二手房房价仅为2万元-2.7万元/平米。4.5万元/平方米,不是一个容易企及的价格。

  地王退地,此前曾有先例。去年11月20日,隶属于顺义政府的大龙地产,以50.5亿元竞得顺义别墅区一地块,成为当时的“地王”。但随即因欠缴地价款,大龙被收回已竞购的土地。

  新政挤压地产暴利

  可以确定的是,地王退地消息的或有或无背后,一系列楼市调控政策正对房地产业暴利的高预期形成倒逼和挤压。

  在远洋等三地王同日出现后的一个月内,中央及北京连出重拳,遏制房价快速上涨。从国务院下发的新“国十条”,到北京的“国十二条”,一次比一次严厉的管控措施,使得北京房价进入下行通道。特别是一个家庭限购一套新房的政策,精准打击了投资和投机炒房客。

  而在土地市场,国土部发文规定,开发企业拿地首付必须达到50%,北京国土局甚至要求部分土地要在三日内缴纳全款,不能按时缴纳的将计入诚信系统,并影响其今后的购地。

  这被视为政府遏制地王频出的一个起始信号。

  北京在全国两会结束首日出现三个地王之后,更是临时叫停了本市的土地交易,并将购地模式调整为“综合评标”、“限房价竞地价”以及“限地价竞政策房面积”的方式。4月份全月,北京土地市场出现了零成交的记录。进入5月,北京已出让的8宗土地中,面积最大的顺义地块因报价未达到标底流标。

  地王风光难再

  在一系列楼市严政背景下,地王退地传闻,虽然极尽惹眼,但充其量也只是周边楼市下跌的一个微量因素。

  “业主们的预期,已经不再单纯由地王说了算。”链家市场分析师张月说,需求量的减少,势必让市场进入买方市场,市场也将不再完全参考地王价格。

  而远洋地产主席李明5月13日在回应退地传言时也坦承,今年远洋地产会加大在二三线城市的布局。预计今年北京市场对公司业绩的贡献会回落到50%以下,北京购地计划的下调实属必然。

  “市场趋冷已不可逆,一向看重资金流的房企们,一定不会再高价拿地,以避免重蹈2008年资金链断裂而濒临灭亡的境地。”一位参加了购地的房企代表说,在相当一段时间内,北京难现地王。本报记者翟烜

责编:汪蛟龙

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