限制外资炒房板子因何打偏？_新闻台

　　■ 经济与法

　　《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》原本旨在防止外商投机中国的房地产。如果违反这个规定，怎么办呢？也是有“政策工具”的，比如承租外籍人士的房子，就办不出营业执照。可问题是承租人是受害方，违规出租房产的不是他。

　　据媒体报道，陈先生2008年时租赁了陈女士名下的商铺，装修好后准备开餐饮店。可在办理营业执照时却被告知，房主陈女士是外籍人士，该商铺不能用于经营，无法办理执照。更糟糕的是，房主起诉陈先生索要租金。最终法院认定，当初的合同有效，陈先生需支付租金350余万元；房主一方则应赔偿房屋装修损失30万元。

　　这个案子的吊诡在于：工商部门认为违规、办不出来执照的房屋租赁合同，法院却认定是有效合同，所以陈先生得承担“违约”责任。

　　2006年住建部等部门制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，原本旨在防止外商投机中国的房地产。简单地说，境外个人购买境内自用房产，必须严格按自用、自住原则登记；购买非自用房地产，就应当遵循商业存在的原则，设立外商投资企业。所以，外籍人士的境内房产不能任意转租经营。

　　如果违反这个规定，怎么办呢？政府当然无权直接没收，但也是有“政策工具”的，比如承租外籍人士的房子，就办不出营业执照。

　　可问题是陈先生是受害方，违规出租房产的不是他。这里头不仅有政策风险，还有“事实风险”，因为租赁合同是2008年签的，而房产证在2009年2月才取得，签合同时根本不知道房主是外籍人士，而这种签合同形式又是最高法认可的。

　　照理说，陈先生挺冤枉的，应该能在法庭上讨回公道——他以为工商都认定违规的合同，当然是无效的。问题在于不让出租的是行政管制，而他要打的是民事官司。1999年《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》规定：人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

　　这条司法解释原本体现了《合同法》的契约自由原则，避免行政部门的管制对当事人的不正当干涉，所以规定只有违反法律、行政法规的强制性规定时，合同才无效。但这一规定在本案中变了味儿。一审法院认为，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》属于行政性的管理规定，并非法律或行政法规，双方的合同应属有效。

　　法院管不到工商不让陈先生登记的事，却认为当初的租赁合同哪怕已不能实现当初的“合同目的”，却依然是有效的。陈先生很不幸地掉进了行政、民事法律的缝隙中。

　　物权法明确了物权的“公示公信”原则，公示就是权利人要向大家公开显示其权利的法律事实，即物权必须具有“外在象征”，房子的权利有没有瑕疵（比如抵押）都要标注在房产证上，避免相对人的法律风险。

　　然而遗憾的是，国内房产制度上附着了太多的行政管制，既不明示于法律，又不记载于房产证上，签合同难免战战兢兢。更糟糕的是，行政管制与民事救济的脱节，明明行政违规了，但在民事上还是有效合同，还得执行，真是让当事人哭笑不得。

　　□沈彬（法律工作者）

　　(来源:新京报)