杨钰婷

　　案情

　　谢某因购买市区西河路某住宅向A银行潮州分行申请个人住房借款，双方并于2001年7月19日签订借款合同，期限自2001年7月19日至2016年7月19日，按月换本付息；B房产公司为该笔借款提供连带责任保证。合同签订后，A银行将该笔贷款划入B房产公司的账户，三方同时向潮州市房地产管理局办理房产抵押备案登记。尔后，谢某将购房合同退还B房产公司，B公司亦将首期房款退还谢某，但双方并未到房管部门办理房产抵押的注销手续。以后每月实际由B房产公司付还A银行贷款本息，但B公司仅付还至2009年10月的本息。期间，B房产公司将该房产卖给黄某，并签订《房地产认购合同书》。合同签订后，黄某分两期将购房款全部付清给B公司，并使用至今。经查明，该住宅区并未办妥改变土地用途的相关手续，潮州市城乡规划局至今尚未对该住宅区核发《建设工程规划许可证》。现A银行起诉请求：1、提前解除借款合同并要求谢某付还剩余贷款本息；2、对该房产享有优先受偿权；3、B房产公司对谢某的上述债务承担连带清偿责任。

　　湘桥区人民法院一审认为：谢某向B公司购买涉案房产并向A银行办理住房按揭贷款手续及向房管部门办理抵押备案登记事实清楚。尔后谢某与B公司解除购房合同没有通知A银行，责任在谢某及B公司。因此，谢某系本案的借款人，B公司应对谢某的债务承担连带责任。但由于谢某并未实际取得涉案房产的所有权，谢某并非该房产的所有人，故其与A银行之间的抵押关系不成立。因此，A银行对涉案房产不享有优先受偿权。遂判决：1、解除A银行与谢某及B房产公司签订的《个人住房借款合同》；2、谢某应付还尚欠A银行的贷款本息；3、B房产公司对谢某的债务承担连带清偿责任；4、A银行对涉案房产部享有优先受偿权。一审判决后，A银行提起上诉，潮州市中级人民法院审理后维持原判。

　　法官评析

　　本案争议的焦点在于：A银行与谢某的抵押关系是否成立，A银行对涉案房产是否享有优先受偿权。根据《中国人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”；《中华人民共和国担保法》第三十四条规定：“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物”。

　　本案中，谢某将购房合同退还B房产公司，B公司亦将首期房款退还谢某，因此，谢某并未实际取得涉案房产的所有权，谢某对该房产即无处分权，故A银行与谢某之间的抵押关系不成立，A银行对涉案房产不享有优先受偿权。虽然A银行与谢某之间的抵押关系不成立，但他们之间的借款合同关系仍依法有效的，故谢某应付还尚欠A银行的贷款本息，B房产公司作为担保人，应对谢某的债务承担连带清偿责任。

　　本案中涉及另一个问题，因该住宅区未办妥改变土地用途的相关手续，潮州市城乡规划局尚未对该住宅区核发《建设工程规划许可证》。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。因此，广大市民在购买房产时要核实房地产商的相关资质凭证，以免赔了夫人又折兵。