三线楼市“泡沫”风险渐显_新闻台

三四线城市房地产市场面临透支未来发展空间的问题。

　　曾被业界视为调控“避风港”的三线城市，目前泡沫风险渐显，而曾被房企视为调控中发展利器的“三线战略”也将面临考验。

　　高速城镇化透支预期

　　据悉，包括唐山、桂林、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距，其中桂林、宜昌、扬州三地，2011年商品房销售面积占四年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.8%。此前，包括芜湖、扬州、营口等地不顾中央宏观调控，屡对当地楼市进行“微调”，其原因可想而知。

　　从数据上看，三四线城市的过剩问题主要在于结构性问题。如惠州与广州相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量相当于广州的94%。

　　多年来，中国城市的城镇化一直被拿来作为房地产大量投资的借口，由此造成过分透支。实际上，高速城镇化已经过度透支了中国房地产业预期。当中国城镇化率达到60%左右时，就是中国高速数量型城市化问题爆发期的警戒值了。从目前城镇化速度推算，或许只要5年，因过度城镇化的透支，城镇化面临方向性的选择，基于高速城镇化的房价地价持续增长预期将难以为继。

　　龙头房企曾陷三线困境

　　曾几何时，房地产开发企业都以在调控前及时布局二、三线城市为豪，恒大、佳兆业、碧桂园、万科等皆是三线布局较为广泛的房企。

　　然而，三线开发的泛滥，让一些企业开始尝到三线战略的失败教训。如合生创展在天津郊区的京津新城项目，成为业界公认的投资败笔。据悉，京津新城销售的不理想还影响到了整个集团发展，该项目已成为合生产业链条中最“烧钱”的一环。多位业内人士表示，京津新城目前已经成为合生创展发展过程中的包袱，短期内无法实现快速前行。

　　专家视点

　　三四线城市未来面临供应高压

　　“市场发展速度脱离基本面，部分三四线城市未来面临供应高压，这将成为三四线城市绞肉机。”上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成近日在一份研究报告中表示。

　　在周建成看来，近年来，三四线城市的发展普遍依赖出让土地所带来的财政收入，但其城市本身的经济及人口规模却往往跟不上房地产市场的发展速度。因此，相当部分的三四线城市房地产市场面临透支未来发展空间的问题；另一方面，持续的土地供应将造成商品房市场巨大的供应压力，未来市场供求风险凸显。