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许昌胡先生来电咨询：
我买了一套二手房，但房主房产证未满5年，为少交税，我们双方协商，房款付清后，房子交由我们居住，房产证上原业主名字不改，对合同进行公证。请问，该公证是否有法律效力？对房屋只公证不过户存在风险吗？
解答：我国对房屋所有权实行登记主义制度，法律规定一般财产转让从财产交付时起所有权发生转移，但房屋的所有权转移必须经过房屋管理部门的登记。未经房管部门登记的，即使买卖双方签订了房屋买卖合同并结清了房款，房屋的所有权仍然不能转移。
《城市私有房屋管理条例》第六条规定，房屋所有权转移或现状变更时，须到房屋所在地的房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。我国《城市房地产管理法》第三十五条规定，房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。以上条文均规定房屋所有权的变动，要以登记为生效要件。虽然你们的房屋买卖合同签订在先，对合同也进行了公证，交付了房款，并实际占有该套房屋，但只要房屋买卖双方一天未到房管机关办理所有权转移登记，从法律意义上讲，房子仍属于房产证上登记的业主。
如果协议期满，出售方按照合同约定，办理了房屋过户登记手续，将房屋所有权转至你的名下，则不存在交易风险。公证后的买房合同是不能对抗善意第三人的，如果卖方违约，故意向第三人隐瞒该房已经出售的事实，将房屋卖给第三人，且第三人已办理房屋过户登记手续的话，即使你已付清房款，也无法取得房屋的所有权，只能向出卖人追究违约责任。
因此，为了最大限度地保护你的合法权益，最好依照法律规定，在签订合同、交易完成后，及时前往房屋登记机构办理房屋所有权登记转移手续，避免潜在的风险和纠纷的发生。(李璐徐馨)
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