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■ 地产行业记者 丁雯婕
4月份深圳迎来10个新推盘项目。记者发现，10个新盘中有5个旧改项目，可以说4月深圳将迎来旧改项目入市高峰，其中关内福田、罗湖和关外龙岗各1个，宝安老城区2个旧改项目。
体量大——
近期产品以住宅为主，长期开发呈综合体倾向
近期入市几个旧改项目都是大体量的住宅。记者向营销人员了解到，中洲中央公园按照规划一共约有2000户住宅产品，而今年上半年入市的第一期A组团将囊括其中的一半住宅产品，第二期B组团住宅产品正开发中。
“4月我们将会有5栋共954户入市，除其中一栋为保障房项目不对外销售外，其余4栋将会全部入市。”中洲中央公园营销中心置业顾问如此表示。
与中洲中央公园比邻的勤诚达22世纪也预计于4月底入市，据介绍，一期建筑总面积约20万平方米，预计推出1100户住宅，龙岗区的保利上城则将加推1栋小高层住宅产品。
相比之下，关内旧改项目的体量要小得多，位于东门的君荟名庭共有408户住宅产品入市，而位于新洲路的嘉州富苑也将推出第三期400余户住宅，他们都分别有近100户是作为拆迁赔偿返还给当地居民，真正推向市场的分别都只有300余户。
据悉，虽然近期推出产品以住宅为主，但是长期看来大部分旧改项目多以城市综合体为规划建设方向，中洲中央公园、星河盛世花园、去年已经入市的保利上城和京基100大夏等，都是体量庞大的城市综合体项目。
“按照政府规划，深圳大部分旧改项目都是商住用途，体量大的用于建设包含住宅、酒店、商业等在内的城市综合体对于区域资源也是一种极大提升。”世联地产华南首席分析师曹取表示。
成本高——
项目遭遇定价难，部分项目改现楼发售
业内普遍看法是，鉴于旧改一般涉及到拆迁补偿，建造成本普遍比一手土地上建项目要高。自从调控施行以来，成交出现低迷，不少在售楼盘都启动降价，旧改楼盘对定价也是三缄其口。
“据我了解，基于成本考虑和市场预期，之前包括中洲中央公园和勤诚达22世纪等旧改项目在内的几个宝安大盘对定价的预期相对比较乐观，但随着对市场变化，这几个大型项目已经几次推迟入市，定价预期不断下调。”中原地产某项目代理负责人如此表示。
上述人士认为，这些成本不低的旧改项目对于定价是再三犹豫，一方面担心定价低了成本负担过重，另一方面却又不能不跟价格下行的市场趋势保持一致。
华盛君荟则直接采用了现楼发售的方式，“预计该项目定价将会超过3.5万元每平方米，在市场同类产品中价格偏高。一方面东门是老牌区域，开发商现楼销售可以避免限价，提高开盘价格；另一方面也基于旧改项目拆迁赔偿成本高的考量。”某资深地产人士表示。
曹取认为，短期内旧改项目价格提升程度不大，但长期，深圳将陆续迎来大批量旧改项目，或会形成价格刚性。
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